2026年日本物流地产租户调研报告

日本2026 物流租户调查 世邦魏理仕研究 2026年5月 摘要 – CBRE于2026年3月进行的2026年日本物流租户调查显示，企业正日益关注提升物流效率，以此作为应对劳动力短缺的对策。根据修订后的《促进分销业务整合与简化法案》，从2026年4月起，对处理特定货量以上的指定承运人强制任命首席物流官（CLO），预计将加速这些效率提升措施。 租赁多层租户设施是对受访者关于其执行物流网络计划的首选方式问题的最常见回答，占所有回答近一半。相反，重建自有设施或为开发购买土地的回应从上一年度有所下降。这一转变可能是由于重建或新建在建设成本上升的背景下变得困难所致。对资本效率的重视似乎也在加强租赁物业的需求。 物流从业者优先考虑吸引和留住员工以及提高效率的措施。 当被问及物流设施规格时，许多受访者表示，能够促进员工留任和维持供应链的规格将产生更强的需求。这些特点包括：为改善仓库内工作环境而配备的空调、为员工提供的福利设施、为在灾害或停电期间确保业务连续性而配备的应急电源，以及用于防震的基础隔震结构。卡车泊位和员工停车位的高响应率也表明，人们认为目前这些设施存在短缺。 调查发现，物流使用者对审查和重新选址场地的意识程度很高，并且表现出强烈的搬迁和扩张意愿。尽管建筑面积和场地的增长有所放缓，但许多反馈表明，每个场地的建筑面积没有变化，同时观察到对更大基地的需求。 许多物流运营商仍持续将吸引和留住员工作为优先事项。相比之下，托运人公司最普遍的优先行动倡议是“审查和重新安排场地位置”。解决设施过时也是一个公认挑战，导致需要搬迁和网络重组。为指定托运人强制任命CLO也可能通过物流运营商和托运人公司之间更大的协作来加速场地位置的优化。 自日本物流设施租赁市场形成以来，已过去了20多年。在此期间，通过将物流运营外包给第三方物流供应商以及电子商务市场的增长，对物流设施的需求不断扩大。如今，吸引员工和提高物流效率已牢固确立为租户面临的主要挑战。调查结果显示，搬迁和扩张的意愿依然强劲，部分租户在同一设施内多次续签租赁合同。世邦魏理仕建议房东通过确保其物流设施具备充分条件以应对租户的关切，从而提升其竞争力。 01 问题与措施 物流网络扩张：2026年，46%的租户计划扩大其楼面面积，31%打算增加其网点数量。然而， 增长需求似乎正在降温。虽然47%的受访者表示他们计划不改变每个场地的楼面面积，但也观察到对更大基地的需求。 优先举措：物流运营商的主要关注点在于改善员工的工作环境以及吸引和留住员工。托运公司则专注于诸如重新评估和调 整场地位置、升级现有设施和设备等举措。双方都展现出对自动化和数字化转型的强烈需求。 解决2024年问题措施及物流网络重新校准：在严重的劳动力短缺情况下，物流运营商打算继续雇佣更多卡车司机，并与其他运输公司寻求联盟。托运公司 正通过与其他公司合作配送等举措，以及提高装载率，来优先考虑物流效率。 成本变动：与2024年相比，物流成本有所上升，51%的物流运营商报告成本增加了10-30%，而62%的托运公司表示增幅不到10 %。随着服务生产者价格指数持续上涨，物流成本的成本转嫁预计将继续。 02 规格 执行网络计划的措施：与2025年相比，租赁多租户设施有所增加，50%的受访者选择了此项。重建自有设施和为开发而购买土地的偏好 均在本年度调查中下降。相反，自有设施停产/出售以及出售回租均有所增加；这一趋势可能受到建筑成本上升和资本效率重视程度提高的影响。 Location:与2025年相比，表示倾向于选择靠近住宅区和都市郊区的受访者比例有所上升。虽然租金中等的成熟物流区域仍然 吸引许多回应，但其比例已下降。在租金高昂的情况下优先选择配送至市中心便利性的公司与选择租金较低地点的公司之间，两极分化正加剧。 Specifications:空调有助于吸引和留住员工，再次成为今年最常见的回答。维持供应链的要求，例如应急电源和基础隔震结 构，在受访者优先事项清单中仍然占据重要位置。卡车等候区和员工停车场的高回复率可能反映了当前物流设施中这些设施的不充足。 环境绩效：关于前页讨论的物流设施规格要求，36%的受访者预计未来对环境绩效的需求会增加（见图8）。然而，对于具 有高环境绩效的设施，人们只愿意接受有限度的更高租金。 首席物流运营官 (CLO):CLO的任命正在逐步进行。虽然即使在没有相关职责的公司，负责此类职责的管理人员也已到位。 根据要求，该调查产生了大量“未知”的回应，表明这一角色尚未完全普及。随着成本和场地位置优化的持续进行，托运人公司在物流网络战略中将可能比以往扮演更突出的角色。 调查概述 – 调查概况；在日本使用物流设施的企业（无论自有或租赁） – 调查时间：2026年2月26日至3月11日 – 有效回复：260物流运营商：152发货企业：108 联系人 日本研究 Senior DirectorIndustrial Team Leaderkazuko.takahashi@cbre.com高桥和子 久保田正明 Senior ResearcherIndustrial Teammasayuki.kudo@cbre.com Senior DirectorHead of Researchchinatsu.hani@cbre.com Associate DirectorIndustrial Teamtakashi.hirai2@cbre.com