2026年第一季度上海物流地产市场报告

相关说明 数据来源和说明 》本报告所有数据来源于物联云仓天镜大数据平台及相关官网网站公开资料截至时间为2026年3月31日。 本报告中存量、增量、租金和空置率的统计对象为证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东"仓库。 》报告中所指“租金”，包含税费、物业费用等，已折算免租期和装修期。 》报告中的数据，仅包含物联云仓天镜大数据平台收录的城市数据，存在-定的局限性，分析结果以反映发展趋势为主，仅供参考。 总体目标与降本增效行动 上海物流地产核心政策 总体目标:双指标牵引降本增效 三、突破路径:以仓储为支点撬动全局改革 二、行动体系:三大专项方案协同发力 上海首次将仓储设施作为物流降本的系统性突破口，通过高标仓扩容、存量资源盘活与智能设施升级，倒逼土地、金融、准入、运营等全链条制度创新，实现从单一环节优化向产业生态重构的跃升。该路径凸显仓储在现代物流体系中的基础性、枢纽性地位。 《优化提升本市物流仓储设施及服务行动方案（2025-2027年）》聚焦土地供应、存量盘活、项目准入和金融支持;《交通物流降本提质增效上海行动计划》覆盖枢纽布局、多式联运、数字化智能化等六大领域;《上海市培育交通物流经营主体实施方案》（沪交货【2026】101号）重点支持土地要素保障、仓储智能化升级和多式联运设施建设。 到2027年，实现社会物流总费用与GDP比率不高于12%，高标仓占比不低于40%。两大量化目标构成政策成效的刚性标尺，体现上海以结构性优化驱动物流成本系统性下降的战略导向。 土地保障、存量盘活与规划体系 存量用地与全生命周期管理 供地创新模式 用地保障原则 政策重点保障国家物流枢纽、冷链基地、示范园区的新增用地需求。在供地方式上，积极创新，支持采用长期租赁、先租后让、弹性年期出让等多种灵活模式，以适应不同物流产业项目的实际需求，优化土地资源配置。 《关于支持工业经济发展加强规划资源要素保障的指导意见（2025版）》首次提出“产业基地、联动飞地、科创高地、物流洼地”的产业空间布局。物流洼地”作为首次写入规划政策的概念，为存量工业用地改造为高标准仓库提供了明确的政策利好。 《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》，仓储用地将参照工业、研发用地实行全生命周期管理。同时,产业用地综合价值评估文件及其《实施细则》进一步规范了物流仓储用地的价值评估体系，强化了对存量产业用地的精细化管理。 上海市工业经济发展与物流用地保障政策要点 税收优惠、REITs与未端配套 税收优惠政策 末端配送规范 大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税减半征收。《上海市加快经济恢复和重振行动方案税收操作细则》中包含了房产税、城镇土地使用税的困难减免条款，旨在降低企业经营成本。 智能快件箱相关文件(实施意见+服务规范)明确了其公共服务属性、规划与建设标准。《上海市推进电子商务与快递物流协同发展的实施意见》旨在推动电商与快递基础设施的合理布局与协同发展。 金融与REITs支持 专项领域扶持 《浦东新区推动基础设施REITs常态化申报发行措施》聚焦仓储物流、产业园区，鼓励相关企业申报REITs储备项目，为基础设施投资提供创新融资渠道。 青浦区特色产业园区扶持办法将工业物流列为重点支持领域，提供专项政策支持。 第二部分 上海高标仓市场概览 上海市高标仓数据一览 有效租金 长三角主要城市指标对比图览 当季供应空档 去年供应进一步收缩 2026年第一季度，上海未录得新增供应。2025年新增供应为三年内最低，供应收缩，上海高标仓规模逐渐趋于稳定。 需求逐步回暖 空置率波动下降 2025年第三季度上海空置率有所反弹，但未改变整体下降趋势；进入2026年第一季度，空置率进一步持续走低。空置率呈现波动下降，主要原因是需求增长和供给收缩共同作用下的市场再平衡。 金山区高标仓空置率高，供应过剩而需求有限 市场租金跌幅放缓当季租金环比降幅收窄 第一季度，上海平均有效租金环比下降0.51%至35.16元每平方米每月；回顾2025年，受到供需关系等原因影响，全市租金呈下降趋势。 当季各区域租金均出现小幅松动 供应进入尾期 截至一季度统计，上海2026-2027年新增供应进入尾期，仅2026年有新增供应，主要分布在松江区与浦东新区。 第三方物流、制造业和跨境电商需求活跃 2026年第一季度上海交通运输、仓储和邮政业增加值达491.80亿元，同比增长4.1%，侧面反应三方物流需求旺盛；制造业工业总产值增长5.6%，三大先导产业增速达16.1%，产业升级带动仓储需求提升；外贸进出口额1.23万亿元，同比增长21.9%，“新三样”出口暴涨120%，跨境电商相关仓储需求随之活跃。 增加值稳步增长，物流体系持续完善 仓储需求外溢，成本驱动梯度转移 2025年至2026年第一季度，上海电商、快递分拔和制造业等仓储需求持续外溢，主要流向嘉兴、杭州、苏州、宁波等城市。2026年Q1租金数据显示，上海非保税高标仓租金居区域高位，而嘉兴、湖州、绍兴等地显著较低。成本差驱动形成“高租金城市向中低租金城市”的梯度转移格局。 区域行业分析（1/2) 区域行业分析（2/2） 市场总结 新增供应 物联云仓简介 物联云仓以www.5oyc.com平台为核心，借助互联网仓储大数据、云仓科技、数字化运营和数据增值服务，并融合智能物联网应用与人工智能等技术，创新了国内供应链物流的运营模式，实现了仓储、运输、配送等环节的智能化管理。公司致力于构建开放式、数字化、智能物联的数字供应链生态网络，打造世界领先的产业互联网综合服务平台。物联云仓以科技为核心驱动力，深耕供应链与物流行业，拥有高素质的研发团队、资深的运营管理专家团队以及高效响应的实施团队，汇聚了业界众多优秀的管理与技术人才，其数字化产品与服务已全面覆盖供应链的采购、仓储、运输、配送等端到端的各个环节。 合作咨询 陈佳全国区域总监电话+86-18380355719邮箱chenjia@50ycdi.com 物联云仓数字研究院简介 报告作者 物联云仓数字研究院专注于中国仓储市场的数据洞察及研究咨询，依托物联云仓平台的海量数据、强大数据挖掘能力以及丰富的仓储物流行业研究经验，围绕仓储市场、物流地产、行业发展及竞争分析等研究方向，不断推出深度洞察报告。 李小芳数字研究院行业研究经理邮箱lixiaofang@50ycdi.com@2026.06 50yc All Rights Reserved 我们提供全面的定制数据服务、定向研究报告及专业咨询服务，旨在助力行业的持续发展和企业的转型升级。如有需要，请与我们联系。 天镜大数据平台 物联云仓十年专业沉淀，重磅推出“天镜仓储大数据云平台，以城市为单位，提供标准化与定制化的数据服务。作为中国仓储与配送协会唯一指定合作的仓储大数据平台，致力于构建一座连接客户与市场的长期桥梁，帮助客户精准把握行业动态。 四大核心数据 物流咨询规划业务 量身定制市场调研方案，调研项目所在地及周边区域，综合研判项目的投资前景，提供市场调研报告 部析当地物流产业特征，预测物流发展趋势和需求论证地区物流产业总体发展方向及空间布局 研究项目背景、需求预测、定位规划、投资估算、效益分析等提供项目建议书、可行性研究报告、项目策划方案等 定期发布全国各类仓储物流市场报告（月报、季报、年报等），实时解读行业热点政策，发布行业专题研究报告，发布关于物流园区调研、选址、智慧园区、REITs等行业深度研究类报告 物流产业规划 物流园区规划 规划设计园区建筑布局、道路交通、绿地景观、基础设施等提供平面布局、概念规划、总体规划、修建性详细规划等 ，策划项目招商方案，包括制定入园企业选择标准与评估体系，开展在线仓储需求导入和区域需求定向导入，实现需求精准匹配 SaaS系统灵活适配园区业务场景物联网设备与数据的全面打通和可视化管理 版权声明COPYRIGHT NOTICE