2024年第一季度物流地产市场报告

第一季度物流地产市场报告 一一市场复苏的关键点是什么？ 01物流地产市场分析 02两会政策指引分析 03市场复苏的关键点 04展望 说明： 本文所有数据来源于国家及各地统计局、专业机构及物联云仓平台内部数据。文中的一切资料及数据，可能存在滞后性，仅供参考，具体以实时数据为准。由于本文发布时尚有部分3月数据未发布，因此本文部分数据只更新到2月数据。 2024年一季度物流地产市场报告2024.0450yc1nc 物流地产市场分析 2024年一季度租金和空置率显示出物流地产市场有止跌迹象，这得益于国内一季度经济回暖 具体看，制造业回升是内外需逐步回暖带动生产制造扩张所致，非制造业回升是建筑业和服务业持续扩张所致，可以看到前期宏观政策正遂逐步显现效果 重点区域物流地产市场租金有正跌迹象，空置率也有见顶迹象，其中珠三角市场表现最强势，其余三个区域表现仍然相对较弱 本季度新增供应分布主要集中在长三角和其他区域珠三角无新增供应 一季度新增供应大幅下降，但仍需继续谨慎观祭后续供应趋势以确定是否出现拐点 长三角城市群：苏州市、上海市、嘉兴市、杭州市、南京市、无锡市、合肥市、宁波市、绍兴市南通市、淮安市、芜湖市、湖州市、金华市、徐州市、温州市、常州市、台州市、镇江市、扬州市、六安市、滁州市、衢州市、丽水市、马鞍山市、盐城市、舟山市、淮北市 京津冀城市群：天津市、廊坊市、北京市、石家庄市、唐山市、保定市、张家口市、衡水市、邯郸市 珠三角城市群：东莞市、佛山市、广州市、肇庆市、惠州市、中山市、深圳市、珠海市、江门市 成渝城市群：重庆市、成都市、德阳市、眉山市、绵阳市、南充市、泸州市、内江市 其他地区：武汉市、长沙市、南昌市、鄂州市、孝感市、九江市、湘潭市、襄阳市、黄石市、黄冈市、株洲市、抚州市、荆门市、荆州市、安顺市、包头市、北海市、昌吉回族自治州、澄迈县、大莲市、大同市、詹州市、德州市、东营市、福州市、抚顺市、阜新市、赣州市、贵阳市、哈尔滨市海东市、海口市、鹤壁市、呼和浩特市、济南市、济宁市、揭阳市、普中市、酒泉市、开封市、昆明市、拉萨市、兰州市、临沂市、柳州市、洛阳市、漯河市、南宁市、盘锦市、莆田市、黔南布依族苗族自治州、青岛市、清远市、泉州市、厦门市、沈阳市、太原市、泰安市、威海市、潍坊市、乌鲁木齐市、西安市、咸阳市、烟台市、银川市、营口市、漳州市、长春市、郑州市、驻马店市、淄博市 注：本报告仅包含物联云仓平台各城市群收录城市，非各城市群所有城市。 回顾2024年一季度，市场租金下滑趋势趋缓，且空置率近一年来首次开始下降，显示出物流地产市场有止跌迹象，这得益于国内一季度经济回暖。具体看，制造业回升是由于内外需回暖带动生产制造扩张所致，非制造业回升是由于建筑业和服务业持续扩张所致，可以看到前期所采取的宏观政策正逐步显现效果。 分区域看，重点区域物流地产市场租金有止跌迹象，空置率也有见顶迹象，其中珠三角市场表现最强势，其余三个区域表现仍然相对较弱。 从新增供应分布看，本季度新增供应分布主要集中在长三角和其他区域，珠三角无新增供应， 从新增供应趋势看，新增供应大幅下降，是非常乐观的信号但仍需继续谨慎观察后续供应趋势以确定是否出现拐点，供应惯性是否消失。如果能看到新增供应开始趋势性下降，同时配合需求持续回暖，则物流地产市场有望开始逐步复苏。 两会政策指引分析 今年两会延续此前思路，扩大内需，解决产能过剩扭转社会预期仍是今年重点工作 今年两会经济形势研判延续2023年中央经济工作会议内容。本次政府工作报告指出当前经济发展面“有效需求不足，部分行业产能过剩，社会预期偏弱，风险隐惠仍然较多，国内大循环存在堵点，国际循环存在于扰”等问题和挑战。总体政策基调要求“坚持稳中求进、以进促稳，先立后破”；中央层面首提“谨慎出台收缩性抑制性举措，清理和废止有于高质量发展的政策规定”，政策促转型、促改革、推动高质量发展的信号明显。 2024年一季度物流地产市场报告2024.0450ycInc.数据来源：国金证券，物联云仓数字研究院整理 对比去年发展自标，今年在各方面政策力度均有加码，可以看出未来政策空间仍有较大加码空间，推动经济持续复苏 2024年两会政府工作报告指出当前经济发展面临“有效需求不足部分行业产能过剩，社会预期偏弱，风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，国际循环存在干扰”等问题和挑战。总体政策基调要求“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”，经济形势整体研判延续2023年中央经济工作会议内容。 今年具体发展目标上，全国两会政府工作报告明确2024年GDP增长5%等主要发展目标，明确了2024年经济社会发展的总体要求和重点任务，为2024年发展指明了方向。同时：财政空间将进一步优化相比2023年赤字规模扩大，一般公共预算支出规模增加1.1万亿元从2024年开始拟连续几年发行超长期特别国债。此外，货币政策将与价格水平预期目标相匹配，将畅通传导货币政策机制，避免资金沉淀空转，增强资本市场内在稳定性。此外，报告首提“储备政策要增强前瞻性”、“留出穴余度”、“能及时推出”等，指向面对经济灰复“波浪式发展、曲折式前进”，政策或相机快择、储备政策可能适时推出未来政策仍有进一步加码空间以推动经济持续复苏回升。 从本次两会可以看出，对经济形势研判延续了去年工作内容，因此政策方面具有非常强的连续性。除了延续性外，在政策力度方面也有所加码。同时，可以看到后续仍会有大量政策工具可以实施，因此对于未来经济的持续复苏应该保持耐心和信心 市场复苏的关键点 当前市场的不少困顿来源于通缩，回顾历史，出现过多轮较为明显的“通缩”时期并对经济发展产生了较大影响，应对策略均是采取政策措施实现“再通胀” 回顾1998年“通缩和再通胀”进程，重新实现通胀的过程是曲折的，本轮情况虽和1998年有差异，但过程注定也不是一帆风顺的，对此需要理性客观看待 PPI是企业库存周期领先指标，如果能实现“再通胀”PPI开始回升，企业就会进入补库状态，国内需求会大幅回暖，从而带动物流地产市场复苏 宏观层面一般用“工业企业产成品存货”的同比增速代表库存周期，“PPI”衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度。企业的库存变化是市场供需错位、供应链“长鞭效应”、企业投资意愿共同作用的结果。 在一个典型的宏观周期中： （1）复苏的起点一般是来自政策逆周期驱动，积极的财政政策和宽松的货市政策带动信用周期和中长期款率先扩张，此时的库存周期表现为“被动去库存”状态，实体需求已改善但企业产能未及时扩张（2）随着价格的提升，盈利回暖，产能利用率提升，企业投资意愿也开始加强，并从需求端往产业链中上游传导，进入“主动补库存”状态，供需两旺。（3）之后，可能由于政策退出、通胀回升、货币收紧、竞争加剧等因素，导致企业盈利高位走弱，但产能和库存的扩张仍有惯性，此时处于“被动补库存”状态，供给大于需求，企业开始累库。（4）最后，需求的不足导致企业的投资意愿也开始降温，市场进入供需同步下行的“主动去库存状态，当经济恶化到一定程度，也酝酿着新一轮逆周期政策的开端。 ①工业企业库存周期平均运行41个月（3年半左右）； ②库存周期是滞后指标，平均滞后于PP同比1-2个季度； ③前一轮存货周期见顶前后，通常对应看新一轮信用周期的开启。 2024年一季度物流地产市场报告2024.0450yc1nc.数据来源：国家统计局，物联云仓数学研究院整理 市场复苏的关键点是实现“再通胀” 通胀代表的不仅仅是实实在在的生活成本，更是企业的利润和经济的信心，因此当进入通缩环境后，便会价格内卷，侵蚀企业利润，打击企业对未来经济的信心，便会导致投资谨慎、降薪裁员等现象，导致国内需求不足，从而形成恶性循环，这解释了当前市场的不少困顿为何来源于通缩。 回顾过去近三十年历史，出现过多轮较为明显的“通缩”时期并对经济发展产生了较大影响，应对策略均是实现“再通胀”。回顾1998年“通缩和再通胀”进程，重新实现通胀的过程是曲折本轮情况虽和1998年有差异，但过程注定也不是一帆风顺的对此需要理性客观看待。 前面分析两会政策时可以看到今年两会和去年中央经济工作会议少见地提及信贷要匹配“价格水平预期目标”，也从侧面放映出实现“再通胀”目标是今年重点工作，也是应对“通缩”的核心思路。今年如果能实现“再通胀”PPI开始回升，企业就能通过涨价实现盈利增长。信心得到提振，从而进入补库状态，国内需求会大幅回暖，从而带动物流地产市场复苏。 中国经济一季度虽有回暖迹象，但要看到较为明显的回暖迹象仍需时间，当下仍面临一些问题有待解决 需求端或“以价换量”，制造业出厂价格价格指数均处于收缩区间。节后复产推升原材料需求制造业原材料价格指数微升0.4%至50.5%，结合出厂价格仍然偏弱，企业盈利空间或承压因而库存周期仍未开启。 自前外需回暖，但内需复苏仍较慢，需要时间等待实现“再通胀”届时才能大幅回暖 3月全球制造业50.3%，重回扩张区间是中国外需回暖的关键，但在俄乌冲突及巴以冲突扰乱全球供应链的情况下，全球制造业回升的持续性和高度还值得观察。同时，以中国经济目前的体量仅凭外需不足以支撑发展，因此内需仍是关键。 2024年下半年物流地产市场温和复苏的概率较大 2024年一季度物流地产市场租金下滑趋势趋缓，且空置率近一年来首次开始下降，显示出物流地产市场有止跌迹象，这得益于国内一季度经济回暖。具体看，制造业复苏是由于内外需有一定回暖所致，非制造业回暖是建筑业和服务业持续扩张所致，可以看到前期所采取的政策正在落地生效，同时海外需求复苏，从而带动了一季度经济回暖。 市场复苏的关键点是何时可以实现“再通胀”只有实现“再通胀”，通缩预期才能扭转，也意味着政策落地产生了实质性的效果，内需正在逐步复苏，物流地产市场需求才会回暖，租金涨价才有可能，从而整个市场才能走出价格内卷。如果可以观察到通胀指标出现向上趋势，则可以判断成功走出“通缩”并成功实现“再通胀”，届时物流地产温和复苏迹象也会较为明显。 虽然在一季度市场出现了一些好的迹象，但是当下国内经济仍面临一些问题有待解决。正因如此，在两会中可以看到制定了大量的政策措施以解决这些问题，同时保留了大量政策空间在未来随时可落地加码推动经济持续回暖，从而实现“再通胀因此经过分析可以谨慎认为2024年下半年实现再通胀”的从而带动物流地产市场温和复苏的概率较大。 物联云仓数字研究院简介 合作咨询 物联云仓数字研究院依托物联云仓平台（50yc.com）海量数据、强大的数据挖掘能力和丰富的仓储物流行业研究经验，围绕物流园区，为客户提供数据服务、市场调研、物流园区规划、产业规划、智慧园区设计、招商代理、建筑规划设计及咨询等服务，助力行业发展和企业升级。 隋超渠道管理总监/数字研究院高级研究员电话+86-18610640033邮箱suichao@50yc.com 叶海燕研究规划业务负责人邮箱yehaiyan@50yc.com 报告作者 晋鹏规划研究高级经理邮箱jinpeng@5oyc.com 天镜大数据平台 十年专业沉淀，仓储数据覆盖全国240个城市，仓储总面积超4.0亿m²，高标仓覆盖率超全国95%以上，分布在120+城市，总面积超1.5亿m，冷库覆盖全国110+城市，总面积超2000万m。 报表功能 平台展示 平台提供多种数据报表，包括存量、空置率、租金、预计增量、净吸纳量、当季度增量、土地成交宗数、土地成交价格等。地图功能 以实景地图为基础，通过不同图层展示项目信息，包括区域、城市群、经济区、板块等。 比对功能 平台提供目标城市群、目标城市和自标项自的一键对比功能。城市群、城市、项目可进行收藏订阅，可第一时间获取数据。 检索功能平台提供重点关注字段的多维度 自定义筛选功能，用户可根据特定需求进行项目筛查及数据检索。 冷库数据市场研报未来供应历史数据 下载功能 平台支持将各展示端及搜索端页面数据下载，同时平台提供灵活数据导出功能。 平