2026年第一季度全国物流地产市场报告

目录 宏观市场 01 全国高标仓市场概览 02 重点城市群分析 03 04 相关说明 数据来源和说明 》本报告所有数据来源于物联云仓天镜大数据平台和中国土地市场网等网站公开资料，裁至时间为2026年3月31日。》本报告中存量、增量、租金和空置率的统计对象为证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。》报告中所指“租金”包含税费、物业费用等，已折算免租期和装修期。》报告中的数据，仅包含物联云仓天镜大数据平台收录的城市数据，存在一定的局限性，分析结果以反映发展趋劳为主，仅供参考。 收录的城市 》长三角城市群：苏州市、上海市、嘉兴市、杭州市、南京市、无锡市、合肥市、宁波市、绍兴市、南通市、淮安市、芜湖市、湖州市、金华市、徐州市、温州市、常州市、台州市、镇江市、扬州市、六安市、滁州市、衢州市、丽水市、马鞍山市、盐城市、舟山市、淮北市、宿迁市、泰州市》京津冀城市群：天津市、廊坊市、北京市、石家庄市、唐山市、保定市、张家口市、衡水市、邯郸市珠三角城市群：东莞市、佛山市、广州市、肇庆市、惠州市、中山市、深圳市、珠海市、江门市长江中游城市群：武汉市、黄石市、鄂州市、黄冈市、孝感市、咸宁市、襄阳市、荆州市、荆门市，长沙市、株洲市、湘潭市、常德市、南昌市、九江市抚州市成渝城市群：重庆市、成都市、德阳市、眉山市、绵阳市、南充市、泸州市、内江市其他地区：安顺市、包头市、北海市、昌吉回族白治州、澄迈县、大连市、大同市、州市、德州市、东营市、福州市、抚顺市、阜新市、童赣州市、贵阳市、哈尔滨市、海东市、海口市、鹤壁市、呼和浩特市、济南市、济宁市、揭阳市、晋中市、酒泉市、开封市、昆明市、拉萨市、兰州市、临沂市、柳州市、洛阳市、漯河市、南宁市、盘锦市、莆田市、黔南布依族苗族白治州、青岛市、清远市、泉州市、厦门市、沈阳市、太原市、泰安市、威海市、潍坊市、乌鲁木齐市、西安市、咸阳市、烟台市、银川市、营口市、漳州市、长春市、郑州市、驻马店市、淄博市 产业提质：龙头集聚发展+存量迭代升级 近期，交通物流领军培育、增强现代物流综合竞争力两大相关政策协同落地：一方面支持骨干物流企业完善仓储网络、做大综合供应链服务能力；另一方面推动老旧仓储设施改造升级，盘活闲置低效物流资产，双向推动仓储物流行业规范化、高质量发展。 增强现代物流综合竞争力 交通物流领军培育 总体目标（2030年） 《国务院关于推进服务业扩能提质的意见》 100家：综合物流集成商 推动老旧物流仓储设施更新改造升级，探索闲置设施和铁路货运场站盘活利用，推进分布式仓储设施建设。 部署任务 完善交通物流服务网络：围绕鼓励交通物流市场要素跨区域流动、强化重点通道枢纽布局和服务节点设置、完善城市配送以及农村交通物流服务网络，支持企业规模化网络化发展等方面提出相关要求。 增强农产品产地冷藏保鲜、产后预冷、清选包装等服务能力。 统筹布局公共型、流通型、功能复合型冷库，更新改造老旧冷库。 低空经济加速崛起赋能物流业态升级 2026年政府重点部署培育新兴产业、激活经济新动能，低空经济升级为国家级新兴支柱产业。当前各地相继出台专项政策、开放应用场景，行业发展持续升温，2026年有望迎来低空经济全面加速发展新阶段。 国补”优化补贴品类精准化 补贴对象结构性变化 补贴重点倾向高价车。补贴方式从定额到按车价比例：新能源车补贴车价12%，最高2万元；燃油车补贴车价10%，最高1.5万元。 补贴品类缩减，仅包含冰箱、洗衣机、电视、空调、电脑、热水器等6类家电。聚焦绿色家电，仅补贴1级能效/水效。补贴上限降低 新增智能眼镜品类，加上原来的手机、平板、智能手表/手环，总共4大类。 第二部分 全国高标仓市场概览 全国高标仓市场数据一览 苏粤浙居第一梯队粤增速快 截至2026年第一季度，全国非保税高标仓市场总存量达1.81亿平方米，环比上升1.28%。 江苏、广东及浙江位于全国存量第一梯队，其现有存量分别为2,691.7万、2,417.7万以及1,985.8万平方米。 广东仍处供应放量阶段，供应持续推动存量上升，总存量突破2，400万平方米位居全国第二。 城市TOP20：佛山与北京排名上移 截至第一季度末，苏州市场存量达1,400+万平方米，位于第一梯队。 上海市与天津市现有存量超1,000万平方米，位于第二梯队。 成都、武汉、嘉兴以及重庆位于第三梯队，现有存量均超过600万平方米。 当季，新增供应推动下，佛山市存量排名上移一位，位列全国第八位；北京市存量排名上移两位，位列全国第十一位。 城市供应TOP5：珠三角、京津囊仍占主导 当季，肇庆、佛山、北京、苏州以及成都为全国新增供应前五城市。 空置率：辜整体仍呈去化趋势 过去一年，全国非保税高标仓市场空置率呈现“总体下降”的走势。 截止当季末，空置率继续下行，环比微降0.35个百分点至15.89%。 重点城市空置率表现：有所分化 2026年第一季度，受供需端影响，重点城市空置率表现有所分化。 受供应因素等影响，佛山、苏州及成都等城市当季空置率环比有一定上升；多数城市空置率保持下行趋势。 租金：下降走势但降幅总体保持缩减 过往一年，全国非保税高标仓市场有效租金呈现“持续下降”的走势。 截止2026年第一季度末，有效租金继续下行，环比下降0.94%至20.69元/平方米/月。 当季，租金降幅保持缩减态势，环比租金降幅由去年同期的3.94%缩减至0.94%。 重点城市租金表现：仍处下行通道 2026年第一季度，重点城市租金环比均录得下降，其中存量城市如沈阳及西安趋近于稳定。 租赁：电商、三方物流及零售/批发业活跃 资本：仓储物流产业大宗交易动态 2026年第一季度，仓储物流领域的产业大宗交易活跃度较高，部分产业资本持续加码核心节点仓储资产，头部物流企业也通过股权收购、资产整合等方式优化网络布局与资产结构。 资产交易 股权收购 京东物流 2026年一季度，京东物流以约38亿元完成德邦股份剩余股权收购，持股升至99.7%，推动其于3月31日摘牌退市，化解同业竞争并深化网络协同。 周大福创建 2026年1月，周大福创建收购了三个位于上海、宁波及常州的物流物业可出租总面积约170万平方只。 申通快递 2026年3月，申通快递斥资2.8亿元收购菜鸟旗下揭阳、成都两家仓储公司全部股权，并承接相关担保责任，补强华南、西南核心仓储节点，深化仓配协同，推进物流资产整合。 极兔速递 2026年1月，咸阳红星美凯龙智慧物流城拍卖，陕西锦诚润泽供应链（极兔子公司）以1.8392亿元底价竞得。 高麓集团 2026年3月，岭中国向高领系高麓集团出售其与TPG合资的7个长三角、大湾区工业物流项目少数股权，该资产组合总建筑面积约80万平方米，交易后高麓接任资产管理人。 资本：仓储REIT暂无新发存量扩募持续推进 2026年第一季度，头部仓储REIT通过扩募持续布局高标仓资产，重点补强区域枢纽节点与全国化网络，进一步提升资产规模与运营韧性 未来供应：今年高供应持续广东为主力区域 2026年至2027年，广东、北京、河北、四川以及江苏为前五大供应省市，其中广东合计供应面积或近600万平方米。 截止目前统计，全国非保税高标仓市场2026年预计供应面积或达971.9万平方米，待交付面积约742.9万平方米。 未来供应：广佛莞预计增量位居前列 2026年至2027年，广东多城市预计新增供应面积位于全国前列。其中，广州预计供应面积居所有城市之首，其次为东莞与佛山； 京津冀区域中，北京与廊坊成为新增供应主力城市。 第三部分 重点城市群分析 重点城市*指标对比图览 京津囊：空置率转降租金仍下跌 截至2026年第一季度末，京津冀城市群现有存量2,177.8万平方米；当季新增供应面积约51.9万平方米，位于北京与廊坊。受部分市场需求上升影响，区域空置率环比 北京：平谷活跃需求带动全市空置率下降 截至2026年第一季度末，北京非保税高标仓市场总存量上升至484.6万平方米，当季位于平谷马坊一项目交付入市。与此同时，受益于平谷区域需求活跃影响，带动全市空置率环比下降2.19个百分点至47.15%。全市租金仍延续下降趋势，季末录得39.53元/平方米/月。 北京：租金处下行通道未来供应量缩减 近一年，北京非保税高标仓市场平均有效租金保持下降趋势，但总体降幅显著缩减。未来供应方面，2026Q2-2027年期间，合计新增供应49.0万平方米，主要位于顺义区、房山区及通州区等。 长三角：租金下降空置率基本持平 截至2026年第一季度末，长三角城市群现有存量6,278.5万平方米；本季，新增供应面积约29.4万平方米，位于苏州。近一年，平均有效租金降幅持续缩减，当季租金环比下降1.01%至24.27元/平方米/月；空置率与上期基本持平，仅环比下降0.21个百分点至20.68%。 嘉兴：走趋近于存量市场租金空置率双降 截至2026年第一季度末，嘉兴非保税高标仓市场总存量维持在623.7万平方米，当季无新增供应项目。全市空置率环比下降0.53个百分点至26.74%。全市租金延续下降趋势，环比下降1.60%至19.43元/平方米/月。 嘉兴：禾租金总体趋稳未来两年供应有限 近一年，嘉兴非保税高标仓市场平均有效租金总体逐步企稳。未来供应方面，2026Q2-2027年期间，合计新增供应15.8万平方米，位于平湖市。 珠三角：供应放量空置率总体上行 截至2026年第一季度末，珠三角城市群现有存量2,283.0万平方米；本季，新增供应面积约123.8万平方米，位于肇庆与佛山这两座城市。受到供应端放量影响，区域平均租金降幅略微扩大，当季租金环比下降1.96%至29.87元/平方米/月；近期空置率呈上行态势，当季区域空置率环比上升0.11个百分点至9.77%。 东莞：面积去化 全市空置率有所下降 截至2026年第一季度末，东莞非保税高标仓市场总存量维持在541.2万平方米，当季无新增供应项目。全市空置率环比下降3.53个百分点至7.65%。全市租金延续下降趋势，环比下降0.75%至37.52元/平方米/月。 东莞：近期租金企稳但将面临供应压力 近一年，东莞非保税高标仓市场平均有效租金经历了显著降幅再企稳的过程。未来供应方面，2026Q2-2027年期间，合计新增供应97.6万平方米，位于企石镇、石排镇及凤岗镇等区域。供应主要集中在2027年，届时市场租金承压。 长江中游：供应端有限市场租赁情况稳定 截至2026年第一季度末，长江中游城市群现有存量1,582.7万平方米；当季无新增供应。近一年，平均有效租金降幅多在0%-1%区间波动，当季租金环比下降0.63%至16.51元/平方米/月；在供应端有限的背景下，区域空置率持续下行，当季环比下降0.55个百分点至9.56%。 长沙：存量市场租赁情况相对稳定 截至2026年第一季度末，长沙非保税高标仓市场总存量维持在393.5万平方米，当季无新增供应项目。全市空置率保持稳定，季末录得7.04%。全市租金延续下降趋势，环比下降0.81%至20.78元/平方米/月。 长沙：未来供应有限 近一年，长沙非保税高标仓市场平均有效租金虽处于下降趋势但整体幅度有限。未来供应方面，2026Q2-2027年期间，合计新增供应10.0万平方米，位于长沙县。 成渝：租金趋稳空置率低位运行 截至2026年第一季度末，成渝城市群现有存量1,584.4万平方米；本季，新增供应面积约11.9万平方米，位于成都市。区域平均租金降幅持续缩减，当季租金环比下降0.30%至17.33元/平方米/月；区域空置率大致持平，环比上升0.04个百分点至5.59%。 成都：需求保持稳健整体租赁市场运行平稳 截至2026年第一季度末，成都非保税高标仓市场总存量维持在827.5万平方米，当季简阳市一项目交付入市。新增供应影响下，全市空置率环比微升0.