多层次REITs市场对比与回顾：评级视角下的产品体系与发行

中国多层次REITs市场已形成涵盖Pre-REITs、基础设施公募REITs、商业不动产REITs、机构间REITs及类REITs的多元化产品体系，各层级产品定位互补，共同助力实体经济高质量发展。近年来，REITs市场发展迅速，参与主体持续增多，社会各界的参与度显著提升。

市场概况

• 发展历程：自2020年以来，中国REITs市场进入高速发展阶段，2022年5月明确提出探索建立多层次基础设施不动产投资信托基金（REITs）市场。目前，中国REITs市场已形成多元化产品体系，包括Pre-REITs、基础设施公募REITs、商业不动产REITs、机构间REITs及类REITs。
• 市场规模：从发行情况来看，类REITs产品已成为不动产融资的主力品种，存量规模和单数都较大。公募REITs市场发展迅速，已纳入仓储物流、收费公路、市政设施等多个行业。2026年作为商业不动产REITs元年，商业物业将陆续成为公募REITs底层资产的重要组成部分。

多层次REITs体系总览

• 类REITs：采用私募发行方式，主要依托交易所资产支持证券（ABS）及银行间资产支持票据（ABN）等资产证券化业务规则监管框架运行。类REITs债性显著，通过优先级/次级结构化分层设计，优先级证券投资者获取固定收益。2024年发行总额达到1714.46亿元，发行数量为76单。
• Pre-REITs：以私募股权基金形式投向尚在培育期、暂未达到REITs发行标准的资产，通过前端介入实现资产筛选、培育和运营提升。Pre-REITs市场整体仍处于发展初期，主要参与者为地方国资、园区平台和专业私募基金管理人。
• 机构间REITs：填补了多层次REITs的重要空缺，为央国企等强信用主体提供了盘活通道，其权益属性也为诸多持有优质、新兴业态资产的民营/海外企业提供了发行机会。2025年发行规模达537.50亿元，发行数量为29单，市场延续高景气态势。
• 公募REITs：作为多层次的REITs市场中唯一公开发行的品种，产品的标准化程度最高，监管要求也最为严格。截至2026年9月，公募REITs累计发行项目106只，规模最大的3类分别是交通基础设施REITs、消费基础设施REITs和园区基础设施REITs。

评级视角下的多层次REITs分析

• 类REITs：评级分析重点聚焦债项违约风险，主要通过内部信用增级措施、外部信用增级措施两个维度，评估产品实现足额、及时兑付的可能性。
• 机构间REITs：评级逻辑的核心是以底层资产的价值表现为基础，结合交易结构分析、压力测试，综合判断受评证券能否获得超过市场同期限无风险利率以上收益的可能性及投资资金回收的安全性。
• 公募REITs：对底层资产的合规性、规范性等方面要求更高，评级机构采用以底层资产质量及财务分析为基础，对受评对象未来现金流进行预测并搭建现金流模型来进一步判定公募REITs债务偿还能力。

总结
多层次REITs市场已成长为国内盘活存量资产、拓宽融资渠道、助力地方债务缓释与有效投资的重要金融工具。不同类型REITs产品能够匹配发行人差异化的存量盘活或融资诉求，为市场提供多层次的融资与退出路径。从评级视角来看，多层次REITs产品风险特征差异显著，评级关注点随产品权益属性变化而调整。未来，依托Pre-REITs孵化培育、类REITs结构化融资、机构间REITs权益转让、公募REITs公开上市的分层路径，国内REITs市场有望实现更高质量发展。