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这个研报主要讲了什么内容？
本研报分析了我国多层次REITs市场的发展格局，对比了类REITs、公募REITs和机构间REITs的产品特征，指出三者存在错位互补、协同发展的市场逻辑。重点对比了类REITs和机构间REITs的评级关注要点，指出两者因属性差异存在本质区别，如类REITs侧重当期本息兑付的稳定性，机构间REITs则立足全周期评估投资资金回收能力。
REITs行业未来发展趋势如何？
我国多层次REITs市场已初步形成类REITs、Pre-REITs、机构间REITs和公募REITs协同发展的格局。当前市场呈现类REITs稳定发行、公募REITs持续扩容、机构间REITs快速崛起的发展格局。交易所相关业务指引修订落地，不动产存量资产盘活的制度基础得到完善，为市场发展提供了有力支撑。
报告重点分析了哪些方向？
本报告重点对比分析了类REITs和机构间REITs的评级关注要点。指出两者因属性差异存在本质区别：类REITs侧重当期本息兑付的稳定性，关注增信兜底保障，条款设计以偿债风险防控为主；机构间REITs则立足全周期评估投资资金回收能力，侧重长期运营管理能力，更加关注市场化激励与长效约束机制。
当前REITs市场现状如何判断？
截至2026年8月末，我国多层次REITs市场三类产品存量规模合计约8,685.53亿元，其中类REITs存量规模5,027.55亿元（占比57.88%），公募REITs存量规模约2,566.12亿元（占比29.54%），机构间REITs占比最小但处于快速增长阶段，已发行67只，总规模约1,091.86亿元。市场呈现类REITs稳定发行、公募REITs持续扩容、机构间REITs快速崛起的发展格局。
投资REITs需要关注哪些风险？
投资REITs需关注评级核心逻辑差异带来的风险。类REITs依托结构化分层设计，重点基于对优先级资产支持证券本息兑付的信用判断；机构间REITs则需重点评估全周期资金回收能力、底层资产长期运营水平以及市场化激励约束机制。机构间REITs应跳出传统固定收益分析框架，加强对资产内生成长性的评估，以规避潜在风险。