行业周报：五单商业不动产REITs已申报，保障房板块领涨

中证REITs指数环比上涨，维持行业“看好”评级。近期REITs市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格局。政策层面，商业不动产REITs试点加速落地，底层资产加速向酒店、文创街区等新业态扩容。资金层面，债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs分派率与30年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。建议关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。

五单商业不动产REITs已申报。2026年38-39周，国联安泰华城REIT、国泰海通鹏瑞利REIT、广发新世界REIT、华夏世纪金源REIT、华夏凯华REIT五单封闭式商业不动产REIT状态为已申报，从一线核心资产（上海K11）到新一线（成都）再到三线城市（潍坊），叠加常州、启东、佛山、绵阳等先例，商业REIT资产池正从一二线城市向强三线扩容。主体层面，港资（新世界）、新加坡资本（鹏瑞利）、本土民企（世纪泰华）同台，管理人涵盖券商资管与公募基金，市场参与面显著拓宽。华夏华润电力燃煤发电REIT和长城华能燃煤发电REIT获得准予注册的批复，其中第二和第三单为首批燃煤发电公募REITs。

一周行情：中证REITs（收盘）指数双周环比上涨0.92%。2026年第38-39周，中证REITs（收盘）指数为699.26，同比下跌15.9%，双周环比上涨0.92%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌11.06%，同期沪深300指数累计上涨11.51%，累计超额收益-22.57%。双周中证REITs全收益指数948.85，同比下跌10.86%，双周环比上涨1.25%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌1.55%，同期沪深300指数累计上涨11.51%，累计超额收益-13.05%。双周REITs市场交易规模成交量达9.55亿份，同比增长4.14%；成交额达34亿元，同比增长62.37%；区间换手率1.42%，同比-0.55pct。双周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs双周涨跌幅分别为1.51%、0.44%、-0.24%、0.58%、1.4%、0.58%、1.16%；一月涨跌幅分别为-0.48%、-1.47%、-1.95%、-5.86%、-2.46%、-2.68%、-2.79%。

一级跟踪：50只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃。2026年第38-39周，共有50只REITs基金等待上市，13只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达28支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体，整体市场继续扩容。

投资建议：维持行业“看好”评级。建议关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。

风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。