2026墨西哥区域房地产展望报告

核心观点与关键数据

墨西哥工业市场仍具吸引力，主要得益于近岸外包需求、供需基本面改善以及电商市场增长。

1. 定性缓和与租金增长：定性缓和可能使租金增长重新加速。
2. 制造业中心优先：优先考虑制造业中心，特别是先进技术生产增长地区。抓住向高附加值供应链迁移及其他近岸外包动力的市场，将最能从不断增长的美国需求中获益。
3. 城市物流投资：投资与国内消费相关的城市物流。墨西哥电商快速增长创造了强劲需求，支持与履行、分销和快速配送相关的产业空间。

墨西哥工业市场概述

近岸作业带来的结构需求依然存在，对更短、更具韧性的供应链偏好使墨西哥成为工业投资目的地。

• 供应链结构性转折：新冠疫情相关供应链中断成为墨西哥工业市场的转折点，美国制造商意识到对长途贸易伙伴依赖的脆弱性。
• 劳动力市场优势：墨西哥工资水平低，劳动力接受出口制造业培训，生产力提高。
• 美墨加协定（USMCA）：降低政治和监管风险，合格产品享受零关税待遇，增加企业投资可行性。
• 进口增长：墨西哥成为美国最大进口来源国，进口量持续增长。
• 制造业价值链升级：美国从墨西哥进口的先进技术产品数量翻番，高附加值产品租户利润率更高，支付更高租金潜力大。

政策压力与供应变化

随着供应管道萎缩，贸易政策不确定性正常化，逆风减弱。

• 供应与空置率：开发商提供高水平供应导致空置率上升，贸易政策不确定性加剧趋势，空置率从2%升至6%以上，租金增长放缓。
• 政策不确定性下降：美国贸易政策不确定性下降将刺激商业活动和租赁，为工业需求增长带来上行空间。
• 供应回落：建筑活动降至库存的2.5%，为2019年以来最低，预计到2027年空置率恢复至历史正常水平。
• 房东定价权：基本面改善使房东重获定价权，尤其在巴哈奥和墨西哥城。

主题投资部分

聚焦日常生活与投资周期动量之房地产，提升不确定性要求将投资组合配置向生活消费领域倾斜。

• 三大关键结构性驱动因素：住房短缺、人口老龄化、数字化/人工智能渗透。
• 三大关键战术驱动因素：租赁增长、资本支出缺口、债务再融资/重组。
• 资本配置方法：核心/核心+（买入持有、核心建设、高级借贷、主动资产管理等）、VALUE-ADD（转型/现代化、制度化、夹层债务等）、CREDIT-SPECIFIC（过渡期融资、桥接代理等）。

墨西哥目标行业

• 大型箱体/制造物流
• 城市物流

投资机会摘要表

机会集合在不同行业和地域间存在差异，投资者需专注于提供稳健回报的市场部分。

市场关键投资主题

• 城市物流：墨西哥电商市场显著增长，为城市物流创造有利背景。数字购物者数量增长38%，电子商务销售额翻三倍。零售商和物流供应商需更多工业空间支持快速配送，墨西哥城和蒙特雷将受益。
• 制造中心与边境市场：墨西哥工业部门预计年增长1.8%，优于上一个十年的0.4%。蒙特雷、瓜达拉哈拉、巴哈奥、蒂华纳和朱利亚等主要制造业中心需求增长。边境市场如蒂华纳和瓜达拉哈拉受益于货物往来增加，卡车边境过境虽受阻但长期增长轨迹完整。

投资研究团队

美洲：格雷格·凯恩、李·门菲、弗洛里安·里希特、Bradley Doremus、约瑟夫·迪奥纳尔多、马修·温、谭蒂妮。 欧洲：Managing Director Head of European Real Estate Investment Research。 亚太地区：Associatetiffany.tan。