2026中国房地产市场展望

2026中中中中中中中中中 年度报告 中中 宏观经济1办公楼2仓储物流3零售物业4物业投资5 高质量增长开启“十五五”周期，2026年经济增速有望达到4.5% 2025年中国经济在抵御外部冲击和不断寻找新的经济增长动能中实现了5%的同比增长。 去年10月发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》以“实现质的有效提升和量的合理增长”明确定调未来5年的中国经济发展，这标志着未来中国经济发展重心从“规模增长”转向“高质量发展”。CBRE预计，2026年中国GDP增速在4.5%左右。 2025年中国出口在国际贸易摩擦加剧的背景下表现出超强韧性，以美元计同比增长5.5%，贸易顺差首次突破万亿美元。市场布局和产品结构更加多元和优化，对非洲、东盟和欧盟出口分别增长25.8%、13.4%和8.4%；专业设备、高端机床、汽车等高技术产品均录得20%以上的增长。2026年，“一带一路”建设、人工智能基建投资和中美贸易摩擦阶段性降温预计将继续对出口形成有力支撑。 2025年全国规上工业企业利润增长0.6%，扭转了连续三年下降态势，但四季度工业产能利用率仍处于74.4%的较低水平。2026年制造业将继续沿着“新动能”和“反内卷”两个方向转型升级。资本开支仍将向出口景气度较高的先进制造业倾斜，全年制造业固定资产投资有望保持低个位数的增长。 2025年最终消费支出贡献经济增长的52%；但与此同时，全年PPI下降2.6%，CPI持平，扩内需仍是2026年中国经济增长的聚焦所在。去年底和1月初，首批1561亿元超长期特别国债资金已经下达以继续支持消费品以旧换新和设备更新。此外，我们预计今年将有更积极的财政举措在“投资于人”的民生保障领域落地。 货币政策将保持适度宽松。央行在1月中旬的发布会上表示仍有一定的降准降息空间，叠加美联储降息周期带来的外部约束缓解，我们预计2026年一年期LPR将有15个基点左右的降幅。 2025年，全国房地产开发和销售市场延续调整态势。下半年开发投资加速下探，全年下降17.2%；但新建商品住宅销售额同比下滑13%，降幅较上年收窄4.6个百分点。去库存仍是2026年房地产开发行业的优先级任务，近两个月来相继出台的北京限购优化、购房增值税减免和存量房贷利率双降等政策都有助于进一步刺激合理住房需求的释放。预计今年住宅销售将逐渐触及底部区间，房地产投资对经济的下拉作用将有所减弱。 中中中02 租户房地产策略以稳为先，办公楼需求继续温和增长 2025年全国主要十城办公楼市场净吸纳量同比提升12%至215万平方米。新设立和扩租交易面积同比分别增长9%和3%，增量交易动能在连续三年衰退后首次回弹，市场底部复苏的信号渐强。 CBRE预计2026年办公楼需求将继续稳步增长，主要十城净吸纳量有望同比上涨10-15%。 中美贸易摩擦阶段性降温，企业谨慎中探求扩张 CBRE《2025年中国办公楼租户调查》显示，近五分之一的受访者暂不确定未来三年办公面积的规划，为2020年以来的最高值，关税战所掀起的全球贸易摩擦升级是主要担忧。 选择“增加办公面积”和“减少办公面积”的租户占比同步下降，而选择“保持不变”的租户占比上涨2个百分点至36%，体现出企业在不确定的宏观环境中“以稳为先”的租赁策略。 CBRE认为，尽管全球经济和地缘政治仍面临诸多挑战，去年下半年以来全球关税格局重新设定的基本完成，尤其是中美在吉隆坡会谈所取得的阶段性成果将对2026年企业在华业务及其房地产策略产生积极影响。 科技、金融和消费将是推动需求扩张的主力行业 在我们2025年的中国办公楼租户调查中，科技互联网、商品与消费服务和金融对未来三年办公空间的扩张意愿最强，净扩张意愿分别达到24%、17%和13%，高于全行业平均的11%。这三大行业在2025年新租交易面积中的占比达到68%。 去年8月国务院出台的《关于深入实施“人工智能+”行动的意见》明确提出到2027年新一代智能终端和智能体应用普及率超过70%；而我们对公开信息的整理分析显示，2025年人工智能相关1募资规模同比增加133%。在国家顶层战略和活跃资本流入的共同支持下，我们预计人工智能将带动科技互联网行业在北京、深圳、上海、杭州、成都等科技中心城市继续扩张。 与此同时，2026年开年股指创10年新高、趋于活跃的IPO融资市场以及商业不动产REITs等新业务领域的快速发展有望进一步激发证券基金等金融企业的租赁动能。 消费是另一条我们近年来持续看好的办公楼需求增长主线。天眼查数据显示，2025年健身、医美、养生等消费服务相关企业新注册数量达到113万家。在收入增长和人口老龄化的双重推动下，我们预计医疗、教育、文体娱乐等服务消费企业的租赁需求将持续增长，而各地政府去年以来对商务楼宇更新改造中引入多元经营业态日益支持的态度也将为“服务上楼”提供便利。 注释1：人工智能相关募资规模包括人工智能、集成电路和机器人 2026年供应高峰延续，但中长期回落趋势初露端倪 2026年全国十城办公楼新增供应量预计达470万平方米，同比小幅增长7%，2027年和2028年将逐步回落至420万平方米和350万平方米。 对比未来三年和过去三年的供应量可以发现，包括北京、深圳、成都、杭州、南京在内的半数城市新增供应已经过峰。正如我们在《闪烁的转向灯：土地、城市规划与办公楼供应》中所指出，在城市规划调整、房地产开发产能出清、涉办供地退潮和闲置用地收储等因素的共同作用下，办公楼供应中长期回落的趋势已初显端倪。 一线城市中，北京受益于2015年后对主城区内大型商业地产的严格控制，今年迎来最后一轮小高峰后新增供应将显著收敛。基于实地调研中发现的部分项目暂停施工的情况，我们大幅调降了深圳未来三年的供应预测，并将对这些项目是否会调整规划用途保持高度关注。 上海未来两年将迎来徐汇滨江、浦东花木和北滨江等新兴区域的集中交付，2028年后供应水平将大幅回落。广州新增供应中的八成以上将集中于琶洲和国际金融城。 与一线城市仅8%的核心商务区供应占比不同，未来三年二线城市超半数新项目将落位于核心商务区，这将继续推动租户中心化和楼宇升级的需求。2025年，54%的二线城市的新租交易选址核心商务区，同比放大3.6个百分点。 高库存压力仍然较大，2026年主要城市办公楼租金延续下跌 2026年市场将延续供大于求的格局，十城办公楼平均租金预计将继续下滑8%左右，大部分城市仍将面临“以价换量”的局面。作为当前唯一的空置率20%以下的市场，加之未来三年新增供应有限，北京办公楼租金降幅将在2026年显著收窄至5%以内；其他三个一线城市短期内的去化压力仍然较大，预计2026年租金跌幅将达到7-10%。 二线城市中，南京因去年巨量供应推升空置率至36%的历史新高，租金跌幅将同比扩大。成都、武汉和杭州均为区域内科创领先型城市，“十五五”核心产业的迸发有利于此类企业去化当地的空置面积，但鉴于三地产业园的巨大存量将与办公楼产生直接竞争，预计2026年租金跌幅仍将达到8%左右。 “十五五”前瞻：楼宇老龄化加速，办公楼进入深度运营时代 “十五五”期间楼宇老龄化进程加速：至2030年，一线城市30年楼龄以上的办公楼项目预计将超过1000万平方米，而同时段内新增供应的持续入市和低位的租金将进一步推动租户向高品质新楼的搬迁趋势。 存量改造应聚焦核心配套，办公楼进入深度运营时代 楼宇改造提升是老旧项目提升市场竞争力的必要措施。从CBRE《2025年中国区办公楼租户调查》所反映的租户选址趋势来看，我们建议除机电设备更新外，项目改造提升应围绕餐饮、停车等租户办公场景的核心需求。与此同时，“3060”目标第一阶段碳达峰时点的逐步临近，楼宇绿色认证的必要性也将不断提升。 值得指出的是，无论是共享空间、精装楼层还是员工食堂，相比空间的改造，更需要业主通过内化或者与外部机构合作对运营服务能力的进行升级。深度运营能力将成为“十五五”时期办公楼资产表现的关键因素。 中中中中03 净吸纳量高位回落，但总体供需平衡 在出口韧性和“以旧换新”相关内需消费的共同利好下，2025年全国高标仓净吸纳量同比大幅增长近40%，突破1000万平方米并创历史新高。 展望2026年，全国高标仓新增供应预计将同比小幅下降3.3%至880万平方米，华南以外的其他区域的供应量将均有下降。 需求方面，近期中美关税战缓和将在一定程度上降低出口相关物流需求的不确定性；但考虑到“以旧换新”增量需求边际减弱和跨境电商自建库交付对租赁需求分流的影响，CBRE预计全年高标仓净吸纳量将回落20%至800万平方米左右。 至2026年底，全国高标仓平均空置率将下降0.7个百分点至17.9%，中西部的成都、重庆、武汉、华东的宁波、昆山以及华北的青岛都将录得个位数的空置率。 跨境电商韧性强于预期，2026年面临整合 受关税战和美国取消“小额包裹豁免”的冲击，2025年跨境电商在国内净新租仓库面积近260万平方米，同比下降18%，但明显好于预期。 我们认为2026年跨境电商的高标仓需求仍有适度扩张，但扩张幅度将进一步放缓。而华南区域充裕的可租面积将为跨境电商的进一步搬迁整合创造良好条件。 一方面，为摆脱对美国单一市场的过度依赖，国内跨境电商平台纷纷发力拓展欧洲及东南亚市场。航班管家的数据显示，去年中国往返欧洲的货运航班量同比上升超过50%。尽管今年欧洲市场将面临“小额包裹豁免”在年中取消的变动，但多元化市场的开拓将推动跨境电商业务量的持续增长。 另一方面，如我们在2024年发布的《从起飞到巡航：中国跨境电商仓库需求分析与展望》所预见，关税战等全球贸易不确定因素的涌现加速了跨境电商的业务模式转型。2025年各平台加大了对半托管、“本对本”模式的投入，境内集货需求增长预计将低于此前“全托管+小包直邮”模式爆发时期。 此外，希音位于肇庆的自建园区约50万平方米设施将在2026年投入使用，预计对租赁需求产生一定的分流影响。 第三方物流需求具备结构性提升空间 “以旧换新”补贴的刺激下，2025年家用电器、家具和通讯器材的销售额同比分别增长11%、15%和21%。在此推动下，全年第三方物流高标仓新租面积突破450万平方米，同比大幅增长57%。 2026年开年第一批国补资金625亿元已下达，相比2025年同期810亿元的补贴金额略有下降，同时考虑到去年的高基数以及各第三方物流企业应对“以旧换新”备货已新增的仓储面积，我们预计今年“以旧换新”对租赁需求的直接拉动将有所减弱。 但站在中长期的视角来看，国内制造业和批零体系物流外包的提升空间仍然巨大，并将推动第三方物流企业高标仓需求的结构性增长。CBRE对中美两国的对比分析显示，2024年中国20家主要第三方物流企业的总营收占当年社会物流总费用的5%，较2020年提升1个百分点；而2024年美国前20第三方物流企业总营收占其社会物流总费用的比例达到9.7%。 大部分市场租金跌幅显著收窄，华南租金承压 2026年各市场高标仓租金走势的分化将更加明显。随着华东和华北新增供应量的显著下降，区域内大部分市场的租金跌幅将显著收窄。空置率降至个位数区间的武汉、重庆、成都和青岛有望迎来租金企稳回升，而持续供不应求的宁波租金增长将进一步加速。华南将遭遇连续第二年的供应井喷，2026年预计新增供应近500万平方米；在跨境电商扩张趋缓下的预期下，我们预计2026年华南五城的整体空置率水平将大幅上升至19%，租金将加速下跌，跌幅达到7-15%。 “十五五”前瞻：2028年左右高标仓租金将迎来周期性回升 CBRE对历史供需和租金数据的分析显示，中国高标仓市场在2012年后经历了三个完整的3-4年库存周期，而3年的去化周期6线是租金涨跌的临界线–即当库存去化时间大幅度、长时间高于3年时，市场租金出现增速持续放缓乃至下跌。当前市场所处的第四个“超级周期”起于2021年底，长度远超此前周期，其根源在于新冠疫情所带来的物流设施需求结构性提