2026中国房地产市场展望

2026年中国经济与商业地产市场展望

宏观经济展望

• 经济增速：2026年中国GDP增速预计达到4.5%，实现“十五五”周期的高质量增长。
• 出口韧性：2025年出口同比增长5.5%，贸易顺差首次突破万亿美元，对非洲、东盟和欧盟出口分别增长25.8%、13.4%和8.4%。
• 工业转型：制造业将继续向“新动能”和“反内卷”方向转型升级，全年制造业固定资产投资有望保持低个位数增长。
• 消费复苏：2025年最终消费支出贡献经济增长的52%，2026年扩内需仍是经济增长的聚焦，预计社零总额增速达到4.0%-4.5%。
• 货币政策：2026年货币政策将保持适度宽松，一年期LPR预计有15个基点左右的降幅。

办公楼市场

• 需求增长：2026年办公楼需求将继续温和增长，主要十城净吸纳量有望同比上涨10-15%。
• 租户策略：企业“以稳为先”，近五分之一受访者暂不确定未来三年办公面积规划。
• 行业驱动：科技、金融和消费是推动需求扩张的主力行业，人工智能、IPO和消费服务相关企业将带动扩张。
• 供应趋势：2026年新增供应量预计达470万平方米，但中长期回落趋势已初显，北京、深圳等城市供应过峰。
• 租金走势：2026年主要城市办公楼租金延续下跌，十城平均租金预计下滑8%左右，北京跌幅将收窄至5%以内。

仓储物流市场

• 净吸纳量：2025年高标仓净吸纳量同比增长近40%，突破1000万平方米并创历史新高；2026年净吸纳量将回落至800万平方米左右。
• 跨境电商：2026年跨境电商高标仓需求仍有适度扩张，但扩张幅度将进一步放缓，华南区域将承接整合需求。
• 第三方物流：2025年第三方物流高标仓新租面积同比增长57%，2026年“以旧换新”对租赁需求的直接拉动将有所减弱。
• 租金走势：2026年各市场租金走势分化，华东和华北租金跌幅将显著收窄，华南租金将加速下跌。

零售物业市场

• 消费复苏：2026年居民消费有望延续渐进式复苏，社零总额增速达到4.0%-4.5%。
• 新兴消费：医美、户外运动、宠物和二次元等新兴主题消费催生租赁新需求，服务业态租赁需求将继续稳步增长。
• 供应趋势：2026-2027年优质零售物业新增供应继续保持充裕，上海、广州等城市供应量将有所增长。
• 租金走势：2026年购物中心租金仍将下行，京沪表现改善，杭州和南京租金跌幅将加深。

商业地产投资市场

• 融资环境：2026年商业地产投资市场有望录得5-10%的小幅增长，融资环境改善为市场注入新动能。
• 资本化率：2026年资本化率水平或将迎来高位企稳，降息预期和公募REITs调降净现金流分派率要求将推动其企稳。
• 投资策略：
  • 仓储物流：优先关注供需格局短期内有显著改善的中西部及华东区域。
  • 租赁住宅：重点关注供应相对稀缺的核心区位内的成熟运营项目或城市更新改造机会。
  • 零售物业：优质零售物业继续受到投资者关注，奥特莱斯和社区商业展现出更强的防御性。
  • 办公楼：重点关注租赁市场供需关系更具防御性的核心区优质资产。