房地产 2026 年展望20251224_导读

2025年12月25日02:57 关键词 房地产销售库存毛利率土地投资房企区化周期住宅销售均价楼面价结转现房期房去化开工拿地优化预测下降 全文摘要 2025年房地产行业销售增速放缓，现房与期房差距缩小，投资端土地投资比例提升，但新开工及施工面积承压。房企毛利率面临挑战，库存周期延长，拿地积极性降低。城镇化与人口趋势对行业产生影响。预计2026年销售可能下降，新开工与投资将继续承压。政策支持对稳定市场至关重要，中长期趋势需关注行业调整与政策导向。 章节速览 00:002026年房地产行业展望：销售增速差距收窄与投资结构变化 回顾2025年房地产市场，期房与现房销售增速差距收窄，区化周期先降后升。投资端，土地投资占比扩大，尤其一二线城市占比提升。房企毛利率情况及开工投资收窄趋势值得关注。展望2026年，行业将面临销售与投资结构的新变化。 02:18房企毛利率分析与未来住宅销售趋势 通过比较全国住宅销售均价与领先八个月的住宅楼面价，发现两者变化趋势一致，预示未来新房成交均价可能上升。同时，调整后的房企毛利率显示部分企业因结转房屋结构变化，毛利率有所提升，反映出行业内部的差异与变化。 04:42楼市库存周期与房企拿地趋势分析 从库存角度切入，分析了全国广义和狭义库存规模的下滑趋势，指出房企在上半年拿地积极性较高，旨在优化库存结构。然而，自2025年7月后，楼市销售转冷，房企下半年拿地积极性下 降。预测了未来库存周期及楼市走向。 07:302026年中国房地产市场预测：销售与投资双降 预测2026年中国商品房销售面积将降至8.7亿方以下，同比降幅4-5%；房地产投资同比降幅预计超10%；新开工面积同比降幅预计在14-15%之间，基于销售面积与土地资源的分析。 09:41城镇化中后期房地产行业发展趋势探讨 对话深入探讨了中国城镇化进程中房地产行业的发展变化，指出在城镇化前期，房地产受益于城镇化进程，对经济和地方政府基金贡献显著。进入城镇化中后期，房地产对GDP的贡献比下降，与城镇化率的关系逐渐减弱，行业可能转向满足改善性、更新性和投资性需求。通过对比韩国和美国的城镇化与房地产关系，分析了房地产行业未来发展的新方向和挑战。 17:09房地产与GDP关联度及信贷政策影响分析 讨论了房地产对GDP比重提升的原因，包括信贷扩张和城镇化率的影响，以及在经济不同周期阶段房地产与宏观经济走势的关系，指出未来行业估值有望修复。 要点回顾 2025年房地产行业的一个展望，首先能否回顾一下2025年的整体情况？ 当然可以。2025年与过去两年相比，一个显著的不同是销售增速的差距在收窄，尤其是期房销售表现虽然仍较弱，但与现房的差距有所缩小。从区划周期来看，年初到4月份，区划周期有所下降，但4月份之后，随着楼市逐渐趋冷，区化周期明显上行。同时，无论是现房代售库存还是广易库存的去化过程都呈现类似情况。在投资端，土地投资占比自2020年后逐渐提升，最新的数据显示，土地在房地产投资中的占比明显扩大，主要是由于房企对开工投资的收窄导致房地产行业整体投资占比上升。另外，从土地成交各能级城市比例来看，一二线城市的占比呈现上升趋势。 房企毛利率方面的情况如何？ 从毛利率角度看，目前周边住宅销售情况以及房企结转房屋情况密切相关。通过对比房企此前拿地的楼面价与当前销售的住宅均价，可以发现两者的变化趋势非常符合，即同升或同降。这 意味着按照目前的住宅楼面价预估未来住宅销售均价，可以预期从今年年底开始，新房住宅成交均价可能会有一个明显的上行。 对于未来房企结算端的毛利率有何预测？ 针对房企结算端，我们对实际毛利率进行了调整，并进行了A股与港股的同口径比较，力求提供一个统一可比的调整后毛利率。数据显示，前15名房企中，部分房企在2025年上半年披露的调整后毛利率有所提高，这主要与房企结算房屋结构有关。不过，与过去几年相比，这是一个不一样的地方。 库存规模及去化周期方面将如何发展？ 展望未来，全国广义和狭义库存规模都有明显下滑趋势，尤其是广义库存规模因房企近两年开工和施工规模收缩而明显下滑。在建类房屋等待去化的过程中，狭义库存虽然占比相对不高，但由于绝对值仍然较高，去化周期仍处于相对较高的水平。区划周期方面，自2025年6月份以来，由于楼市逐渐转冷，区划周期明显提升。至于房企拿地积极性，上半年各大房企拿地积极性比之前有所提高，尤其是在1到4月份土地市场较为活跃时，房企希望通过有质量的补库优化库存结构。然而，随着下半年楼市销售转冷，房企拿地积极性预计将不如上半年。 对于明年房地产行业的销售和投资有何预测判断？ 我们预计2026年全国商品房销售面积可能会有个位数降幅，维持下降趋势，预计在8.7万方以下，同比降幅在4到5个百分点区间。对于投资方面，我们预测明年开工和投资依然会承受明显压力。 新开工面积与销售面积之间存在怎样的关系？你们如何基于销售面积的预测来预测新开工面积？ 新开工面积与销售面积有非常一致的走势，因为开工需要有土地资源，并且需要一定的销售回款或流动资金来进行开工。我们通过将开工面积与销售和拿地数据进行相关分析，得到了一个函数并通过拟合该函数来进行预测。基于对明年销售面积的预测，我们得出明年新开工面积可能同比下滑14%到15%。 对于明年房地产行业的施工和投资情况，你们的预测是怎样的？房地产行业是否高度依赖 城镇化和人口增长？ 对于明年的施工和投资，我们的预测相对保守，认为全年房地产投资同比降幅可能在十个点以上。是的，市场普遍认为房地产行业高度依赖城镇化和人口增长。我们通过研究也想探讨在城镇化中后期及当前人口趋势下，房地产行业未来的发展方向。 在城镇化前期，房地产行业有何发展趋势？ 在城镇化前期，从30%多的城镇化率提升到目前60%多，房地产行业受益于城镇化进程，表现为城镇人口的人均居住面积明显提升，以及土地财政收入和对地方政府基金贡献的增加。 随着城镇化进程提升，房地产需求会如何变化？ 在城镇化早期主要满足刚性住房需求，随着城镇化进程和房地产对经济贡献占比提高，后期可能更依赖改善性、更新性和投资性需求来释放房地产市场需求。 当前中国的城镇化率对应于哪个国家的哪个发展阶段？ 中国的城镇化率达到60%以上，类似于韩国上世纪80年代的水平。 城镇化率达到中高位置后，对房地产拉动的效果如何？ 当城镇化率达到中高位置后，进一步提升的空间和依赖程度会变小，依赖基础设施或房地产拉动GDP的方式可能需要转变。例如，在中国，2018年后城镇化率仍在增长，但房地产对GDP的贡献比例却有所下降，这表明房地产对城镇化拉动的效应逐渐减弱。 美国房地产对GDP比重的变化是否呈现周期性？ 是的，美国从1994年到2022年的期间，房地产对GDP的比重表现出明显的周期性变化。例如，在2002年到2006年以及2009年又经历了提升后下降的过程。 房地产对GDP比重的变化与城镇化率的关系是什么？ 在城镇化率达到一定水平之后，房地产对GDP比重的变化与城镇化率的相关性逐渐下降，即使城镇化率继续稳定提升，房地产对GDP的影响也趋于减弱。 为什么在经济增速放缓阶段会出现房地产对经济总量占比提升的情况？ 这主要是由于经济增速放缓阶段各国普遍采用低利率刺激政策，导致信贷扩张，进而带动供给层面的增长。随着经济增速提升，居民可支配收入增加，需求端也会有所提升，供给和需求共同促进整个行业快速发展。 房地产增加值占比提升的另一个原因是什么？ 另一个原因是房地产行业自身的增速略高于GDP增速，在经济由衰退转向复苏的过程中，尽管房地产行业增加值没有实现高速成长，但由于其增速高于整体经济增速，所以房地产增加值占比看似有所提升。 房地产与经济总量变化之间的关系可能受哪些因素影响？ 在成熟的经济环境下，房地产与经济总量变化的关系可能与信贷扩张密切相关。当经济爆发性增长后期，财富累积效应下居民收入增加，对房产等投资性资产购买欲望增强；同时，房企依赖信贷政策扩张，通过加杠杆方式实现扩表，从而影响房地产行业的发展。 当前房地产行业所处阶段及未来趋势如何？ 目前房地产行业可能正处于信贷放松到房产复苏的阶段，信贷政策对地产行业的支持显著。随着城镇化率达到一定水平，房地产发展与城镇化率的关联度会收窄，而与信贷和宏观经济走势的关联度将逐渐提升。此外，近期政策信号显示房地产市场的估值有望在政策出台后得到一定程度修复，并呈现2026年及中长期趋势的良好展望。