房地产行业 2025 年信用回顾与 2026 年展望

房地产行业2025年信用回顾与2026年展望 工商企业评级部周文哲芦苇 摘要 房地产行业是我国经济的重要组成部分。作为资本密集型行业，房地产投资规模大且集中于住宅领域。2025年以来楼市交易呈惯性缩量状态，但降幅同比呈现收敛。行业深度收缩下商品住宅待售量持续下降，但去化周期仍处在相对高位。与此同时，各线城市呈现“以价换量”，房价呈现趋势性下调。 当前商办及仓储物业租赁行业普遍经营承压。四大一线城市2025年二季度以来商业物业空置率均呈上升，同时租金下滑；写字楼空置率较高且单位租金均持续下行，租赁市场形势依旧严峻。2025年1-8月国内仓储物流行业景气度震荡下行，9月以来呈现阶段性回暖，但仓储业务需求仍相对疲软；结合41城近期租金和空置率环比走势，仓储物业经营压力仍存。2025年物业管理行业在管总规模持续增长，但在前端开发收缩及行业“退劣进优”策略下增速放缓；由于兼顾经济和社会属性，仍具有一定市场发展空间。 政策方面，2024年9月中央提出“促进房地产市场止跌回稳”，2025年则延续稳楼市总基调，围绕“控增量、去库存、优供给”布局。保交楼工作在房地产融资协调机制设立后有效推进，帮助市场信心修复与企稳；收储专项债的启动在盘活闲置土地和消化存量商品房上取得一定积极效果； 保障性住房再贷款政策持续优化，下半年以来加速落地。政策着眼于长期，聚焦民生保障，“好房子”建设将是未来行业发展进入新阶段的重要变量。此外，年末商业不动产REITs清单扩容或能改善部分房企现金流，缓解其债务压力并调整经营模式，推动行业新发展模式提速构建。 样本企业经营表现方面，2025年以来房地产开发样本销售额同比持续下滑，但降幅收窄；在土地成本居高、三费压降有限及持续资产减值计提下，样本企业整体持续账面净亏损。弱预期下央国企去化速度亦呈显著放缓，行业去化承压总体加大。房地产租赁样本经营总体上持续承压，2025年前三季度收入与利润同比有所回升，但盈利基数仍偏低，投资性房地产估值下修压力持续。2025年以来物业管理样本主营收入增长趋缓，盈利能力相关指标出现修复但幅度有限，但后续仍面临一定成本与减值压力。财务方面，2025年以来开发样本财务杠杆压降幅度有限，短期偿债压力持续上升；租赁样本和物管样本财务杠杆则相对维持，但分别面临物业资产估值波动和商誉减值压力，此外二者均因债务净偿付及投资支出而面临资金压力的边际上升。 2025年前三季度，房地产行业共有112家企业公开发行境内债券429只，金额合计约3,700亿元，主体信用等级较集中在AAA级及AA+级。截至2025年9月末，境内仍有存续公开债券的发行主体合计158家，其中终止评级或主体信用等级到期合计35家，剩余主体以高信用等级主体为主。2024年第四季度至2025年末，业内有6家主体发生新增债券违约或展期，2家主体信用等级被评级机构调降。 展望2026年，政策的持续优化和发力将进一步夯实国内房地产市场筑底企稳的基础。但也需看到，将财政与金融资源更多投向吸纳就业能力强的服务业等领域，显著改善就业与居民收入预期及各类市场主体经营预期， 进而提升居民收入与房价匹配度，是实现国内房地产市场中期企稳和长期高质量发展的前提。老龄化和少子化带来的人口结构变化以及人口总量的递减趋势，将对国内房地产供需关系形成长期的总量抑制，人口流动因素则将持续分化各能级城市的房地产市场表现。预计在市场实现中期企稳后，结合房屋养老金制度的建立及房产税的推进，我国房地产发展新模式将加速构建。 一、运行状况 近年来我国房地产业增加值占GDP的比重呈下行趋势，但房地产业及相关产业经济贡献规模仍十分巨大，仍是支撑国民经济的基础产业。 房地产业是以土地和房屋为对象，集开发、建设、经营、维修、服务和管理等多种经济活动为一体的综合性产业。近年来随着城市化进程加速期的结束以及房价的逐步高企，加之人口结构与需求变化等因素影响，房地产行业运行压力持续加大，房地产开发投资自2022年起逐年回落。2025年前三季度我国房地产业增加值为6.22万亿元，同比略有下滑，占当期我国GDP现价的比重降至6.13%。 注：根据国家统计局、Wind数据整理绘制。 房地产业为资本密集型行业，投资规模大且集中于住宅领域。行业开发投资额于2021年过14.76万亿元峰值后转入下行，至2025年前11个月约处于2012-2013年水平，行业整体仍呈深度回调。 房地产业为资本密集型行业。2024年我国房地产开发投资完成额为10.03万亿元，同比下降10.6%。2025年1-11月我国房地产开发投资完成额为7.86万亿元，同比下降15.9%。其中，住宅开发投资完成额6.04万 亿元，同比下降15.0%；商业营业用房开发投资完成额0.56万亿元，同比下降12.5%；办公楼开发投资完成额0.30万亿元，同比下降21.4%。 注：根据国家统计局、Wind数据整理绘制。 2024年及2025年1-11月我国房屋新开工面积分别为7.39亿平方米和5.35亿平方米，同比下降23.0%和20.5%，竣工面积分别为7.37亿平方米和3.95亿平方米，同比下降27.7%和18.0%，施工面积分别为73.32亿平方米和65.61亿平方米，同比下降12.7%和9.6%。在行业收缩和去库存的主基调下，新开工面积已连续第四年小于商品房销售面积，且差额在扩大；施工面积持续下滑，2025年前11个月约回落至2013年全年水平。 随着住房需求中枢水平的深刻变化，2025年以来全国房地产贷款需求未见净新增且第三季度环比降速下探，非银类融资虽有反弹但资金量未及2023年水平；房企到位资金同比持续减少至峰值（2021年同期）的46%。 根据国家统计局数据，2024年房地产开发企业投资到位资金10.77万亿元，同比下降17.0%且降幅走扩3.4个百分点。2025年1-11月房地产 开发企业投资到位资金8.51万亿元，同比进一步下降11.9%。其中，国内贷款1.31万亿元，同比下降2.5%；自筹资金3.06万亿元，同比下降11.9%；定金及预收款2.51万亿元，同比下降15.2%；个人按揭贷款1.18万亿元，同比下降15.1%；利用外资22.70亿元，同比下降24.6%。 根据央行统计，截至2025年9月末全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为52.83万亿元，同比下降0.1%，环比下降0.9%。其中，个人住房贷款余额37.44万亿元，同比下降0.3%，环比下降0.8%。2022年以来房地产贷款余额在53万亿元上下窄幅震荡。根据中指数据库口径，2022-2024年及2025年1-11月房企非银融资总量分别为0.85万亿元、0.72万亿元、0.57万亿元和0.55万亿元，前三年同比分别下降50.7%、15.1%和21.73%，2025年以来非银融资额同比增长10.57%但未及2023年水平。 注：根据央行、Wind数据整理绘制。 全国土地市场仍处低迷状态，土地成交量连续第5年收缩但2025年以来有边际缓和/改善迹象，体现在成交量降幅收窄、溢价率边际提升、住宅类用地楼面均价回升等。一二线城市通过优化配置土地资源实现成 交量价跌幅收窄甚至略有增长，而三四线城市仍较为乏力。 2021年以来全国土地出让规模呈缩减趋势。根据CREIS数据，2025年1-11月全国共推出各类建设用地19.35亿平方米，同比下降10.28%，其中住宅类用地和商办用地分别推出3.58亿平方米和2.02亿平方米，同比分别下降15.11%和15.95%；各类建设用地成交面积14.12亿平方米，同比下降8.68%，降幅收窄3.96个百分点，其中住宅类用地和商办用地成交面积分别为2.28亿平方米和1.31亿平方米，同比分别下降11.07%和12.67%，降幅分别收窄6.82个百分点和增加9.89个百分点；各类用地成交出让金为2.57万亿元，同比下降7.17%，降幅收窄15.21个百分点。土地成交溢价率方面，2022-2024年以来该比率维持在3-4%区间，2025年1-11月则为5.59%，边际提升。 注：根据CREIS数据整理绘制。 分城市能级看，2024年高能级城市各类用地成交量同比降幅高于低能级城市；成交额方面，一线/二线/三四线城市各类用地成交额分别为0.48万亿元、1.25万亿元和2.05万亿元，其中一线城市降幅为25.73%，二线城市为27.75%，三四线城市降幅为14.42%。2025年1-11月各能级城市各类用地成交量同比降速显著收窄且高能级城市降幅低于低能级城 市，其中一线城市降幅为3.48%，二线城市降幅为5.65%，三四线城市降幅为9.40%；楼面均价方面，一线/二线/三四线城市住宅成交楼面均价较上年全年分别增长17.90%、131.00%和106.24%，综合用地（含住宅）楼面成交均价分别增长18.83%、134.89%和60.47%；成交额方面，一线/二线/三四线城市各类用地成交额分别为0.37万亿元、0.94万亿元和1.26万亿元，其中一线及三四线城市同比下降3.85%和14.55%，二线城市同比增长3.34%。 注：根据CREIS数据整理绘制。 (一)房地产开发行业 2025年以来我国商品房成交量继续下探，但同比降幅有所收窄。行业深度收缩下商品住宅待售量持续下降，去化周期仍处相对高位，市场信心和预期未扭转下依赖居民端消化存货存在较大难度。 我国商品房销售以住宅为主，长期维持在84-91%的占比（以面积计）。2025年我国商品房销售面积/销售金额保持下滑态势，2025年1-6月我国商品房销售面积/销售金额同比降幅较上年同期大幅收敛，下半年起同比降幅按月持续扩大但较上年同期有所缓和，销售额同比降幅自年初起趋 势性收敛，至11月累计商品房销售面积/销售金额分别为7.87亿平方米和7.51万亿元，同比下降7.8%和11.1%。分地区看，2025年1-11月，东部、中部、西部及东北地区商品房销售面积、销售额均呈同比下行。 库存方面，截至2025年11月末全国商品住宅待售面积预估为15.92亿平方米，较上年末减少2.66亿平方米，其中已竣工商品住宅待售面积约3.94亿平方米，较上年末略有增加；以2025年11月的月度商品住宅销售量测算，目前我国商品住宅去化周期为28.71个月，仍处历史相对高位。自2021年起行业呈现“以销定产”，新开工住宅面积连续小于同期住宅销售面积，在行业持续缩表下目前商品住宅待售量基本回至2010年前后水平，但去化速度慢于当年，在市场信心和预期未扭转下，依赖居民端消化库存存在较大难度。 注：①根据Wind数据整理绘制；②为实现数据可比性，各年度已开工商品住宅待售库存去化周期=1990年以来至当年11月已开工商品住宅累计待售面积/当年11月商品住宅销售面积；③基于数据的连续可获得性，图中已竣工商品住宅累计待售面积数据展示起始时间自2011年12月起。 新房价格方面，2025年以来一线城市表现为先升后降，二线城市与一线走势趋同但支撑力更弱，三线城市则环比持续为负。二手住宅价格方面，70城价格指数环比持续为负且幅度走阔，5月以来一线城市二手住宅价格环比跌幅高于二三线城市，呈现“以价换量”。 新建住宅价格方面，70个大中城市新建住宅平均价格走势显示新建房地产销售价格仍处下行通道。从环比走势具体来看，一线城市在2025年1-3月环比涨幅为正但涨幅有限（均为0.1%），之后环比增速下降并于5月转负，至10月为-0.3%；二线城市1月环比涨幅0.1%，2-4月价格指数持平，5月后环比增速转负，至10月为-0.4%；三线城市2025年环比增速持续为负，且呈加速下跌趋势，至10月环比为-0.5%。二手住宅价格方面，根据国家统计局统计，2025年70个大中城市二手住宅价格指数环比持续为负且跌幅呈现扩大态势，且5月份以来一线城市降幅高于二线及三线城市，至2025年10月，一线城市二手住宅价格指数环比下降0.9%，二线及三线城市分别环比下降0.7%和0.6%。 注：根据