天风地产 建发物业2026年秋季策略会

发布时间：2026-09-04 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 建发物业2026年中期业绩：营收21.6亿元，同比增18.3%；规模净利润2.4亿元，同比增11.2%；合约面积1.2亿方，同比增4%；管理面积9641万方，同比增5%；外拓合同金额7.9亿元，同比增74%，非住业务占比85%，同比提升13个百分点；物业服务满意度95.4分，收缴率保持稳定。 2. 业务结构：基础物管营收13亿元，同比增24%；社区增值服务营收4.9亿元，同比增9%；非业主增值服务营收3亿元，同比增8%；商管营收0.6亿元，同比增43%。 3. 现金及应收款：截至6月30日总资产48亿元，货币资金占比70%；应收款9.4亿元，同比增16%，增速低于营收增速；2年以上应收款占比不足2%，结构健康。 二、外拓与长期规划 1. 外拓支撑：2025年起调整组织架构，成立省外公建事业部，储备拓展人才，优化激励机制（超额奖励），保障拓展放量。 2. 十五五规划：2030年末管理规模翻倍，2026年外拓合同金额有望超10亿元，侧重项目质量，下半年将加强筛选审查。 三、应对现房政策与规模增长 1. 现房政策影响：短期（2026-2027）关联方交付确定，长期需观察2028年后拿地及开发变化，自身拓展能力可弥补潜在关联交付减量。 2. 并购规划：收购联发物业、建发城服推进顺利，已完成尽调，预计2026年底前完成，二者项目80%重合，文化相融，预计提升经营效能。 四、应收与毛利率 1. 回款保障：核心管理层为财务背景，回款是重要考核指标；项目准入前核查甲方财务及履约情况，优先选择回款能力强的军产、医院、金融、通讯类客户。 2. 毛利率：基础物管毛利率约22%，处于行业较高水平；非住占比提升或致毛利率小幅下行，公司有毛利率底线要求，长期将稳定在合理区间。五、分红政策 公司分红参考同业水平、股息回报率及员工持股情况，保持稳定合理的分红区间。 二、音频原文（转写） 的参会者均处于静音状态，在演讲结束后将给大家留有提问时间。现在开始播报声明声明播报完毕后有请主持人开始发言，谢谢本次会议为天丰证券研究所闭门会议仅限受邀嘉宾参会未经天丰证券研究所和演讲嘉宾书面许可。任何机构和个人不得以任何形式将会议内容和相关信息对外公布转发转载传播复制编辑修改等。如有上述违法行为天丰证券研究所保留追究相关方法律责任的权利。 呃，各位投资人大家下午好，欢迎大家参加天丰秋季策略会呃先发物业的这个线上交流啊，我是天丰地产研究员施亮啊，今天我们非常荣幸，请到了建发物业的投关负责人黄博基黄总啊，来跟大家进行1个交流，然后我们的会议的话还是分成两个部分啊，首先可能请这个黄总把呃，中期业绩还是简单的一些亮点，包括可能下半 年的一些工作重心再给我们简单的这个回顾一下啊，然后呃第二部分是这个问答环节啊，那黄总麻烦您现在时间交给你。 好的，谢谢呃，各位投资人大家下午好，那也也非常感谢大家抽出时间来参加我们这个中报后的1个交流会。哦，那其实我们建发物业2026年的整个中报的业绩表现，我觉得就是整体的，我们的增长还是相当不错的啊。我们无论是从这个营收还是从规模净利润这个增速上来看的话哦，应该来说都能够排在这个同业公司当中比较靠前的一个位置，那接下来的话，我就简单的，从我们经营跟财务两个角度来带，大家回顾一下我们建发物业26年中期的一些情况。 那第一部分是从这个经营方面来看的话啊，首先是在这个整体的这些规模上啊，因为其实大部分的这个这个交付呢，就是新项目的交付，其实大部分都是发生在这个下半年的时候啊，那我们上半年整体这个进场包括拿到这些新交付的项目，相对会比较少一些。那从这个呃合约面积和这个管理面积上来看的话，基本上是呃比去年年末是有一定这个小幅度的一个增长那合约面积，我们到630是到了1.2亿方，那比去年年末是增长4%，那贷款面积是在9641万方。 那比去年年末是增长5%。这个是这个呃规模方面的一个一个数据，那在这个外拓方面的话，其实今年上半年我们公司整体的一个完成情况还是比较好的，那我们整体的这个外拓的合同金额是到了7.9亿，那同比增长是74%呃，那这里面呢？其实还有一些结构结构上的一些变化就是呃，在我们这呃接近八个亿的这个外套合同金额当中呢，我们的飞住的占比是达到了85%，那比去年同期是有提升了13个百分点哦，那这跟我们其实从去年开始，一直强调就是要以这个飞住拓展为主的一个策略是也是息息相关。 那我们可以看到就是啊，我们今年就是啊，除了这个非住的外拓的合同上你上来啊啊，那其实我们在这个整个飞住赛道的一些拿到的一些标杆性的项目也比呃之前要多的很多啊，我们比如说在北京是拿的这个啊301医院啊，然后在这个广州的话，是我们拿了一个呃军军队的一个那个南部战区总院啊，那其他的话其实我们还陆陆续续，拿了有一些一些呃银行类的总部的写字楼，那还有一些这这个包括联通的一些这种写字楼，其实我们都是呃，拿了这些项目及整体的质量，包括它的这个代表性都是不错的啊，这个是我们外拓在今年上半年的一些一些亮点吧啊，然后最后是在这个呃，服务品质方面的话，其实上半年我们整体的这个收缴率还是保持的，相当的不错的，基本上跟呃25年上半年的这个收缴水平是相当的啊，那我们的物业服务满意度也是达到了95点4分啊，那比去年同期也是有小幅度的一个上升。 那整体来说，就是我们还是在保持着一个呃规模的一个稳步的增长，那同时我的这整个的这个收缴的基本盘啊，以及我最基础的这个呃基础物管的服务品质，我们在今年上半年的一个一个表现来看的话还是完成的，相当不错的。啊，这个是经营方面的一些回顾，那在财务这个方面的话，其实呃，我们上半年整体的这个营收是达到了21.6亿，那同比是有一个18.3的一个18.3%的一个增长，那规模净利润是达到了2.4亿元，那同比增长是11.2%。 那整体，我们还是达到了我们年初业绩会上给到的这个营收跟规模双位数的一个增长的指引，那这个是呃财务最核心指标的一个表现，那具体来看我们的收入结构的话。呃，在我们四项这个基础物管增值服务非业主非业主增值服务以及我们这个商管这四大业务板块当中呢，我们的呃基础物管整体的这个增速还是相当的，相当的不错的啊，我们整体的营收是基础，物管的营收是达到13亿元。那同比增长是24%，那我们的这个呃社区增值服务的营收是达到了4.9亿元，同比增长是9%。 那非业主这一块的话，整体的收入是达到3亿元，那同比增长是8%。那商管这一块的话，因为它基数比较小，所以它的增速看起来会会稍微高一些，那他的收入是在0.6亿元，那同比增长是达到43%啊。这个是我们呃今年上半年各个板块的一些营收上的一些表现。那具体来看的话，就是最后看一下我们这个总资产的一个情况，就是我们目前的话。 呃，截至到630公司的总资产是在48亿元左右，那其中呢就是我们的呃货币资金大概占比是到了70%啊，整体就是我们还是保持了一个。啊，比较高的一个现金储备占比，以及比较好的一个流动性。那应收款这一块的话，我们今年上半年是大概是在呃9.4亿元左右啊，然后这个应收款如果去呃，因为物业公司的应收款是有一些呃季节性的一些因素影响，一般中报的应收款会偏高一些，然后到那个呃年底的时候，它就会回落到一个比较正常的一个水平。 那所以说，其实同比去年同期的话，我们的应收款呢，大概的一个增速是在16%左右，16出头啊，那那其实这个增速是比我呃整体的营收的，增速要低的啊，那另外从整个账期的一个结构来看的话啊，基本上就是呃大于2年的这个呃应收款的占比还是比较小的是在那个2%以内，那所以说其实整体我们这个应收款的呃，整个的这个结构啊，无论从造型上看还是从它的这个体量绝对值来看，其实都是比较健康的啊。 以上是我简单的一个回顾，好，谢谢。好的，谢谢黄总呃，然后我们就进入那个投资者问答环节吧，马上会议助理播报一下提问方式。大家好通过网络端进入投资者，可点击举手连麦等候提问，或在文字交流区提交您的问题。通过电话端进入投资者，请按星键提问，先按星号键在数字一键，谢谢。 大家好，通过网络端及我投资者，可点击举手链麦等候提问，或在文字交流区提交您的问题。通过电话端就投资者，请按星键提问，先按星号键在数字一键，谢谢。呃黄总在等待投资人提问之前，我这边先请教几个小问题吧啊，第一个就是还是关于外拓呃，首先能看到就是中期的这个外拓，其实做的非常的好呃基本已经达到就是25年的这样的一个目标，所以呃想问一下就是从中期的情况来看全年的这个拜托目标我们现在可以怎么展望啊？ 就是呃是否可以期待一个更高的增速啊，然后以及呃，如果全年达到了一个比较好的呃增长的外拓的话，呃这种高增速的这种持续性啊，您觉得怎么样？谢谢喂啊，是这样的，就是呃，我觉得我们今年上半年之所以能在这个拓展上就是有比较好的一个爆发吧啊，其实跟我们呃前几年打下的基础还是有有很大的一个关系的哦，因为我们是从大概25年就开始就是我们的集团，包括我们的管理层就开始，非常强调我们拓展的一个重要性。 哦，那我们就是在省外呢，我们是成立了专门的这个弓箭的事业部啊，那这些弓箭的这个事业部呢？他不仅会负责当地的这个呃外拓项目的这个线索啊，包括这个转化啊，包括后续的这个招投标啊，以及签约之后的后续的管理都会在这个呃相应的这个属地的这个公建的事业部这边啊，那所以说，其实我们是搭配了一整套啊，从组织架构上我们其实有有做了对应的调整，那从整个人员的储备人才的储备上，我们其实这几年也陆陆续续的从外部啊吸纳了一批就是比较优秀的这个中高层的一些一些拓展的一些储备的一些领导跟干部啊，那另外的话，我们其实在激励上也也做了相应的一些优化。 那我们现在呢？其实是除了回款啊，包括这个拓展完之后啊，利润率的1个兑现程度，如果有超额的话，我们还会给到一些超额的一些奖励啊。所以说其实其实在方方面面上，我们都对这个拓展有有了相关的一些一些储 备吧啊，提前有做了一些铺垫那这也是为什么我们今年上半年整体的这个拓展能够有一个比较好的一个放量，那呃，其实就未来来展望的话就是这个可能要结合我们整整个呃建发物业十五五的一个规划来看，因为我们其实是呃呃，在十五五的这个呃目目标呢，我们是希望说能够再造一个建发物业，就从整个管理规模上来看，我还是希望说能够在呃2030年末啊，实现我的整个管理规模的一个翻倍。 呃，那那具体来看呢？因为呃，我们在规划期内其实对母公司这一块的整个的测算呢？我们是预计可能母公司大概每年是能够给我们交付差不多，在500万方左右，那剩下的基本上都是要靠由我们去外拓，或者说对外进行收并购来来产生这些额外的增量哦，那因此就是嗯。从短期的这个维度上来看的话就是呃，我们今年应该来说能够呃大概率是能够完成我年初在业绩会上给到，就是说我希望我的拓展的这个合同金额是能够超过十个亿这个这个应该来说完成上是没有太大难度的呃，那具体能够能够超额完成多少，我觉得还是要看下半年我们对于这一些呃项目的一些具体的一些筛选啊，因为我们现在虽然说在拓展上面有一定的放量，但是其实我们管理层还是呃，非常注重这些单项目的拓展项目的整体的这个盈利质量包括他们的回款水平的啊，我们还是希望说呃能够在加快脚步的同时，还能够保持比较好的1个拓展质量啊。 所以说其实下半年我们在对于这些呃还在储备，或者还在拓展当中的这些外拓项目，我们其实会还会有一些比较更严格的一些。呃，一些审查啊，包括他整整体的这些去夯实他的整个测算的一个逻辑啊，那这个是短期的，那长期来看的话，我觉得呃拓展一定是会成为我们建发物业非常重要的一个一个发力点啊，那为了达成我这个呃十五五的目标。那我们一定会从整体的，无论是组织架构上人才储备上还是整体的管理机制上，我们都会对它去做一个全方位的一个赋能哦，那长期来看的话，我觉得应该还是能够保持一个比较好的一个呃，拓展上面的一个增长的一个势头好，谢谢嗯，谢谢黄总呃，我就还是想追问一下，因为刚才有说呃，为了达到这个15的规模翻番，我们其实有时候母公司那边呃每年500万方的交付，然后剩下要靠自己的外拓，这个能不能再呃就是帮我们明确一下，比如说呃外拓的话可能我们每每年要做到