天风地产 保利物业2026秋季策略会

发布时间：2026-09-03 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 2026上半年保利物业实现营收88.3亿元，同比增5.2%，归母净利润9.3亿元，同比增4.8%，符合年初5%增长目标2. 基础物管营收70.8亿元，同比增11.9%，第三方物管收入占比达46.5%，较上年提升2.6个百分点3. 社区增值服务毛利率达46.8%，同比提升6.9个百分点；非增值服务毛利率12.8%，同比提升1.6个百分点 二、关键运营情况 1. 上半年新拓第三方当年合同额14.1亿元，同比持平，二手住宅拓展额2亿元，同比增113%，全年二手住宅拓展目标3.5亿元 2. 商办、工服项目回款率分别提升2.3、0.1个百分点，住宅回款压力主要来自江西、重庆等区域，浙江、海南回款小幅回升3. 上半年主动退出住宅项目24个，多为亏损或预判亏损项目，全年退出规模可控三、核心问答结论 1. 二手住宅拓展聚焦核心城市，优先选择口碑好的存量项目，2027年社区增值服务预计恢复小幅增长，因低效业务调整已完成，业务体系成熟可复制 2. 基础物管毛利率短期或小幅承压，因第三方占比提升、成本上涨、大客户议价能力增强，中长期看机器人、AI应用降本有望带动改善3. 景区业务推出保底+超额分成的运营新模式，在手A级景区资源丰富，新拓20个左右景区项目，毛利率高于传统物管，回款更有保障 四、风险与关注 1. 住宅类小业主回款压力仍存，部分区域物业费收缴率受房价下行影响2. 基础物管毛利率短期面临多重压力，需警惕成本上涨与业务结构变化影响3. 社区增值服务恢复增长斜率受宏观环境等因素制约，需观察业务落地情况 二、音频原文（转写） 欢迎参加天丰地产保利物业二零二六年秋季上市公司交流会目前所有参会者均处于静音状态在演讲结束后将给大家留提问时间现在开始播报声明声明播报完毕后有请主持人开始发言谢谢本次会议为天丰证券研究所闭门会议仅限受邀嘉宾参会未经天丰证券研究所和演讲嘉宾书面许可任何机构和个人不得以 任何形式将会议内容和相关信息对外公布、转发、转载、传播、复制、编辑、修改等。如有上述违法行为，天风证券研究所保留追究相关方法律责任的权利。 呃，好的，各位领导，大家下午好，欢迎大家参加天风秋季策略会。嗯，保利物业的线上交流啊，我是天风地产的研究员石亮。然后今天我们非常荣幸请到了呃保利物业。在途观 呃，团队于总和他们同事啊一起来跟大家进行一个交流啊，也因为 近期也是刚刚发了这个中期业绩。 啊，所以我们的这个。呃，会议还是分成两部分，首先可能。我麻烦于总帮我们把中期业绩中的一些 呃，要点吧，包括可能对下半年的工作上的一些。呃，一些展望和计划跟大家再做个简单的复盘啊，然后我们再 更多留时间进入问答环节。 啊，李总，那要不时间交给您。嗯，好啊，来我们的。嗯，施总啊，谢谢邀请啊，然后也感谢大家参加这个。呃，会议呃，那我这边呢是有那个我们董办的这个副总黄晨袁总参加，然后还有我于佩娜。 还有同事肖晓丹。啊，我们三个人一起。那接下来呃，那个我同事江晓丹先介绍一下公司上半年的。啊，业绩的这个情况啊，我们更新一下。 然后我们再开始这个问答环节吧。好，谢谢。好，各位，嗯，各位投资人，好，施总，好。就今年上半年的话，公司的整体业绩还是延续稳健增长的这么一个基调的。 营业收入是八十八点三亿元，同比增长百分之五点二。归母净利润九点三亿元，同比增长百分之四点八，也是稳健兑现了我们年初给的双百分之五呃增长的一个预期。那毛利率端的话，就是呃达。到百分之十九点二，规模净利润是百分之十点六，是基本保持稳定的。 那从具体呃三大业务板块来看，基础物管的这个收入还是保持了呃双位数以上的增长，同比增长百分之十一点九，达到七十点八亿元。其中主要就是第三方物业管理收入的一个贡献，占比提升了啊二点六个百分点到百分之四十六点五。那两针业务的话，因为我们 我们从去年开始都一呃一直在聚焦。呃，高价值的业务做一些呃，低毛利的业务的调整。 所以在收入端的话，就 同比还是会有一些下滑，但是毛利是基本企稳的。社区增值服务等。毛呃毛利率是提升了六点九个百分点到百分之四十六点八，非增是提升了一点六个百分点到百分之十二点八。那从回款这一块的话，上半年整体的回款也是呃。 啊。嗯。解释跟含义就是。从行业来讲的话，嗯，也是有一些承压。 呃，公司层面的话，就贸易应收款的金额是同比增加了百分之十二点九。啊，到是四点三亿元。压力的主要来源是在住宅这一个小业主端。然后商办和工服的一个综合回款率是分别提升了二点三个百分点。 以及零点一个百分点的。所以呃，就是这一块的话就。呃，飞猪这一块的回款还是相对来讲比较稳健。那从呃市场拓展这一块。 上半年新拓的第三方当年合同金额是 啊，十四点一亿元 呃，同比是持平的。主要是我们这两年在保持。呃，拓展规模的同时，也更加注重拓展的一个项目的一个质量。那从业态来看的话，住宅业态主要是加速了那个。 呃，存量住宅的一个拓展，二手住宅新拓展的一个。呃，当年合同金额达到两个亿。同比是方八以上的增长。然后，三季三叶级写字楼。 呃，主要注聚焦国资和三星产业客户。呃，单拓展的当年合同金额是同比增长。百分之八到五点五个亿 然后截止今年上半年的话，我们在首单年合同金额超亿元的客户。也查到了七个，同比增加是三个的。 所以就是呃整体来讲。呃，客户的一个 质量就是。客户的结构和项目的质量 也是有得到了呃很大的改善。嗯，以上就是上半年的一个简要的一个情况介绍，谢谢。 嗯，好的，谢谢领导。呃，然后那个麻烦会议助理播报一下提问方式，我们就直接进入呃问答环节。嗯。大家好，通过网络端接入的投资者可点击举手、连麦、等候提问，或在本次交流区提交您的问题。 通过电话端接入的投资者，请按新建提问。向一星靠近。但出资一建 谢谢。大家好，通过网络端接入的投资者可点击举手连麦，然后提问或在文字交流区提交您的问题。 通过电话端接入的投资者请按新建提问。先按星号键，再按数字一键。谢谢。呃，老师，我这边先来那个请教吧。 好，没事，然后那个等待投资人问答。呃，那个。呃，各位领导，我这边一个是想 问一下，就是。呃，关于物管单价的提升啊，因为这这个其实是比较明显，就是今年的这个第三方的。 呃，住宅的外拓这个物管单价是有一个 呃，明显的提升，也就是可以。こう。可不可以把它理解为，就是我们今年对于一些中高端的住宅的项目。呃，其实是拖得比较多的。 但是这个有一个问题就是。嗯，从过去两年趋势来看，就是存量的二手盘这块的住宅。好像市场的好项目是越来越少的。嗯，就是可能是比较难去拖到一些。 嗯，在收缴率啊，包括质量上都比较满意的判。但是我们上半年还是做的不错的。啊，所以想问一下这个东西是 呃，如何实现以及持续性如何？嗯嗯 嗯 哎，石总啊，谢谢你的问题啊。 呃，对的，就是您看到的呢，那个我们今年上半年新进来的这些项目呢。呃，确实单价的表现都非常不错。嗯，我们看到嗯。就是像那个呃保利发展，它上半年新交付的呢，其实单价是达到了这个啊三块四毛，然后第三方的呢，平均是达到了两块六毛二。 那其中像您说的这个啊二手的这些盘呢，嗯其实它的这个平均单价也是达到三块三、三块四左右的呃，所以呃我觉得可以呃比较嗯就是它有一个比 比较明显的趋势呢，是我们在这个二手盘还有就是在住宅的单价拓展上呢，啊是就是是比较的这个嗯怎么说，就是呃是是呃是比较这个呃注重这个质量的嗯。那那个呃上半年我们新拓的二手盘呢，呃它基本上都是位于一些好城市，像啊上海呀、北京啊，然后广州啊。 啊，就是呃，主要是一些比较核心的这个城市。然后，而且我们拓展的这些。哦，二手盘里面呢。啊，其中有六个盘呢，它的当年合同金额是超千万的。 就是比较大型的盘。啊，然后这里面呢，就是我们看 呃，就是说他的上一手的物业呢，其实也有一些是。嗯，我们 啊，就是呃呃有一些是比较这个知名的。这个啊，就是品质，就是大家认知当中，就是也是口碑比较 好的这样一些品质的服务商。 所以我觉得就是说明公司呢，在这个二手住宅的这个 呃，拓展市场上呢。啊，应该说我们是啊，得到了一定的认可，然后也体现出来一定的一个竞争优势的。啊，然后从规模上来讲，上半年公司拓的二手住宅是 啊，当年合同金额是两个亿。那同比来看的话呢，是增长113%左右。 是有一个明显的增长。然后我们全年的二手住宅拓展目标呢，相比去年也是翻倍的，就是大概是啊三啊，就是大概可能是三点五亿左右。就是这个全年目标的话啊，然后实际实际结果的话，我们觉得上半年两个亿，然后从目前的拓展势头来看的话呢，也是保持的比较不错的。所以全年完成三点五亿的这个目标，我们觉得也啊是比较啊相对来讲应该是啊比较有信心。 新的啊，所以二手住宅应该说现在来看呢，是呃处于就是呃就是呃呃公司这个增长势头各方面就是比较好的一个这个情况。呃然后我们呃就是您提到这个可持续性哈，呃我们是觉得这个存量住宅市场呢，就可呃可能就是大家有一个共识呢，是现在呃房地产它其实是从增量市场然后去走向。存量运营的市场 那二手住宅其实它的市场拓展变化相比以前。啊，我们觉得可能 比较明显的一点是可以看到现在市场的流通。 是啊，比以前更加的有效了。就这种流，呃，就就就就这种流通的效率是增强了。啊，因为住宅可能以前是一个办证测试吧，就是你的这个。呃呃，更换物管公司整个周期可能很长。 然后业委会呢，这个成立的比例也比较低。但是这一两年呢，可以看到。啊，这个二手住宅这个轮动的这种。嗯，速度还有就是说更换物管公司的这些盘。 其实是比较明显的在增加的。然后成立业委会的这些数量呢？啊，就是啊，也是在比较明显的提升。呃，所以我们倒是觉得二手的这个住宅的这个市场拓展。 呃，其实这个量就是这个市场的量，其实还在放大。呃，只不过就说这里面呢。大家确实是要去筛选。啊，像我们的话是现在是 啊，基本上是集中在十七个城市，然后 逐步的就是放宽到三十个城市左右。 那这些城市呢，基本上都是我们已经在当地有比较高的密度。以及比较好的口碑。然后我们再去拓呢。啊，就是一方面我们可以选一些比较好的牌，然后呢就客户的认可度也比较高。 另一方面呢，也可以给我们增加这种城市的密度。呃，所以就是 就是可能就一个是打法策略，还有一个就是。这个公司的这个品牌口碑受到市场认可的情况，我觉得。啊，都是比较重要一些竞争因素吧。 所以在我们看来的话，就是现在。市场上这种呃流通呢也在加速。然后公司的相对竞争优势呢，也在放大。所以对于二手住宅拓展，我们觉得 他这个是我们。 啊，未来的这个第三方拓展里面呢。啊，这个一个比较确定性的增量的来源。啊，谢谢。うん。 对。明白，明白，谢谢于总。嗯 呃，所以就是说可以概括为，就是其实上半年我们从拓展 上来看这个。嗯，得益于就是央企这样的一个品牌。 的竞争优势 呃，还是确实是比较明显的。啊，就是如果是跟我们相比较竞争的话。呃，是不是也就是只有其他的几家？呃，可能偏偏偏央企或者偏改善的这样的一些物业。 定位的这个盘的。才能跟我们见证竞争。过去的那些可能出险的民企的物管。嗯，在这些盘里头，它是 是。 是确实会被。呃，我们说优先级比较靠后是吗？yeah. 嗯。嗯。 嗯，我觉得可能也要看这个，确实可能要看当地的这个情况。呃，因为业主他在选物管公司的时候呢。嗯，我觉得他可能就是会看周边小区，参考周边小区的情况，就是说。啊，会有一些区域性的口碑这种情况。 那对于一些全国性的这种品牌知名的服务商来讲的话呢。嗯，基本上就是一些。嗯。就是说呃这些小区啊，它如果是 想要更好的服务，就可能我觉得可能粗暴的分成两类吧。 一类是单纯想要低价的。然后一类呢，可能就是想要一个更好的这个服务的。那对于这一类更好服务，然后同时可能就是也有一些性价比要求的这种情况，可能是比较常见的啊。那对于这一些比较常见的市场上主流的啊，这些项目呢？ 嗯，我觉得基本上可能他们都会考虑到，就是都会把 啊，全国的这些大型的这些知名的 这种。啊，物管服务商去邀请过来去投标。然后另外他们也会邀请，就是说当地区域性口碑比较好的。可能是一些小型的这个服务商。 哦，那就是说具体呢？