华福证券2026秋季策略会：招商蛇口经营情况与新政应对

发布时间：2026-08-31 一、AI总结内容 一、核心会议背景与合规要求 1. 本次会议为华福证券2026秋季经济与投资策略会，面向专业投资机构或受邀客户，第三方观点不构成投资建议，严禁录音传播。 二、招商蛇口2026半年报核心经营数据 1. 营收表现：上半年营业收入548亿元，同比微增6.45%；归母净利润同比下滑63.54%，主要因低毛利项目交付拉低开发业务结算毛利率。2. 资产与资本结构：期末货币资金985亿元创历史高位，经营活动现金流241亿元同比改善；剔除预收款资产负债率62.98%、净负债率64.93%、现金短债比1.1，保持稳健财务策略。 3. 业务板块情况： （1）开发业务：上半年签约额962亿元，同比保持正增长；可售货值约3600亿元，重点布局上海、北京、深圳等核心城市，下半年计划推盘货值约900亿元。 （2）持有物业业务：上半年收入39亿元，营收、EBIT保持增长，聚焦产业园区、集中商业、长租公寓三大赛道，欢迎投资者调研。 （3）物业服务：招商积余营收、利润稳定增长，是物业服务板块核心主体。 （4）债务端：有息负债规模稳定，优化债务期限匹配，综合资金成本2.61%，同比下降23个基点，处行业领先水平。 三、房地产新政解读与公司应对 1. 新政核心指向：解决交付烂尾担忧、改善需求预期、优化供应端，是房地产市场制度变革，对房企综合实力（融资、产品服务）要求提升，头部房企竞争优势凸显。 2. 公司应对举措：已成立专项小组研究新政，与政府、银行沟通实施细则，针对存量、增量项目制定分类应对方案；因财务稳健、资金充裕，不存在风险问题。四、城市市场布局与销售情况 1. 市场整体特征：2026年以来核心城市销售有韧性，二季度后进入调整，预计四季度随金九银十需求收复。 2. 重点城市表现：上海7月新房降幅弱于全国，土拍热度高；深圳因新政带改善需求升温，刚需偏弱，目前前端土拍热但传导至销售需时间，需求端改善较热、刚需偏弱。五、后续安排 1. 投资者若有招商蛇口相关问题，可联系华福证券建筑建材小组。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加华福建筑建材招商蛇口与时偕行华福证券二零二六秋季经济与投资策略会。目前所有参会者均处于静音状态。下面开始播报声明。本次会议仅面向华福证券的专业投资机构客户或受邀客户。 第三方专家发言内容仅代表其个人观点，所有信息或观点不构成投资建议。根据监管规定，会议不得交流敏感内幕信息。未经华福证券事先授 面许可任何机构或个人严禁录音制作纪要、转发、转载、传播、复制、编辑、修改等涉嫌违反上述情形的，我们将保留一切法律权利。感谢您的理解和支持，谢谢。 哎，各位投资者朋友，下午好啊，欢迎大家来到我们华府证券组织的那个2026秋季策略会啊。今天我们非常有幸的那个邀请到了啊，那个招商蛇口投资者，嗯，投资者关系总监。张总和大家。那个抽出时间。 啊，聊一聊公司的一个近近况。然后我们也知道啊，就是在上周末。然后那个其实关于房地产这边也出了很多。那个重磅的政策。 啊，包括了一个。预售的那个那个新规啊，那个现房销售新规。包括一些融资的一些那个一些政策出台了。啊然后所以说我们也借这个机会呢也。 请张总这边呢，跟大家分享一下这个行业的一些政策的一个。变化对整个行业的一个格局会产生哪些影响？啊，然后最后呢，就是我这边那个顺便提一下。就是。 那个希望各投资的朋友呢，就是 呃，注意一下，因为这是个内部会议，就是说希望大家不要去录音，也不要去。去传播教。啊，那我这边先说到这里啊。啊，我们会议先分两个部分吧。 第一个部分就请那个张总这边给我们介绍一下公司最近的一个情况，因为毕竟发了中报。ああ。以及对整个行业这一块啊，就是这些政策的对咱们公司这边的一个，就是一个产生了怎样一个影响的一个解读。啊，好吧，哎，那个谢谢张总啊。 啊，今天辛苦了啊。哎，好的，好的，谢谢卢总。然后，呃，我是那个招商收口的，呃。投关张海滨 然后也呃，首先还是非常感谢大家对公司的关注。 然后呃，近期的话呢，就是八月二十八号晚上，我们也是刚披露了半年报。然后在半年报披露之后的话呢，我们也是。呃，陆续接接。接到就是一些呃股东啊，包括呃研究员的一些这个电话的一些咨询。 呃，那所以按照惯例的话呢，我前面 uh 就是花一些时间。然后先针对公司今年上半年的经营情况，包括半年报的一个情况的话呢。呃 呃，先做一个简单的一个分享，然后后面的话呢，我们再针对大家 呃，关注的一些问题，我们在做进一步的一个。嗯，这个交流。 啊，首先的话呢，就是还是 呃，先说一下公司呃半年度的一个情况哈。呃，我们今年上半年的话呢，其实从收入规模的这个角度来看的话呢，呃，跟去年同期的话呢，是微增的这么一个态势。然后营业收入规模的话呢，是五百四十八亿元，然后就是有一个同比增长百分之六点四五的这么一个呃，这么一个情况。然后从规模净利润情况来来看的话呢，呃，比去年同期的话呢，是下滑了百分之六十三点五四。 呃，所以的话呢，其实我们在前面哈也有发。这个业绩的一个快报，那呃就是今年整体的一个上半年的话呢，这个从损益表角度来看的话呢，是呈现出一个收入微增，然后呃利润下滑的这么一个情况。呃主要原因的话呢，其实还是跟整个房地产开发业务结算这个毛利率的这个情况的话呢，是有很大的一个关系的。所以呃从从这个损益表的这个角度来看哈，其实我们一直也跟大跟大家在强调吧，就是近两年的话呢，其实 都是公司呃，就是呃，相对来说就是低毛利项目的一个呃，交付的一个这个阶段。 所以利润率确实对于公司整个损益的表现的话呢，是会有比较大的一个这个影响的。然后呃，但是呢，从公司目前整体的这个资产负债情况来看的话呢，我们觉得哈，就是公司呃，就是在过去几年啊，我们采取了非常多的一些措施，在资产端的话呢，去夯实资产的这个质量，然后在负债端的话呢，去优化我们负债。的一个结构，同时呢也是极致的去降低我们资金的一些成本。然后在权益端的话呢，也是去做一些这个尽可能的去补充我们的一些宝贵的这种权益的一些资本。 就在这些方面的话呢，公司做的确实非常多的这这个工作哈。然后从今年上半年，比如说我们的这个货币资金情况来看，呃，经营活动产生的现金流量金额的话呢，是呃到了两百四十一亿元，其实比去年同期哈是有非常明显的一个改善的。那主要原因的话呢。嗯，就是因为这个确实今年上半年我们从呃购地啊，包括基建支出的规模来看的话呢，比去年同期是有一个比较明显的一个下滑的。 那这种这那我那公司目前的这种货币资金的一个储备的话呢，我们相信对为对后面哈，比如说公司我们去呃应对，比如说新政带来的这种潜在的短期的一些影响，然后包括从这个时间拉长来看到到到了一个相对比较稳态的这个阶段之后，在投资方面的话呢，我觉得都是能够。能够可以帮助公司去抓住一些比较好的这个业务的一些业务的这个这个发展发展发展机会。然后呃另外的话呢，我们希望呃我们我我还想跟这个投资人交流一下的，就是因为今年上半年末哈，我们期末的这个货币资金余额的话呢，是将近一千亿元，九百九百八十五亿元，然后其实是达到了一个这个历史高位的一个水平的。 所以我觉得这个是我们提醒大家要关注，其实这个的话呢，也是给公司后面就是呃在 在在在比，无论是在这个投资方面，还是说比如说在在应对这个新增的影响方面的话呢，我觉得这个其实对房企来说都是非常非常重要的。然后从整个的一个这个资本结构来看的话呢，我们在半年报里面也披露了就是三道红线的一些指标。然后呃其中的话呢，就是剔除这个预收账款之后的资产负债率的话呢，是百分之六十二点九八，然后净负债率的话呢，是百分之六十四点九三，然后现金短债比的话呢，是一点一。 呃，其实从资本结构来看哈，我觉得因为呃招商时候我们一直以来都是坚持一个这个稳健的这么一个财务策略的。呃，我们相信呢，这也是帮助公司以一个比较好的一个资产负债的一个情况去度度过周期底部啊，我们最大的一个这个底气。然后呃，然后呃，如果说从这个资产负债表这个角度来看哈，其实过去几年我们在资产多端呢做了非常多的一些工作，然后从每一个这个资产的科目穿透到每 一个资产我们都采取了这个这个这个这个非常呃明确非常坚决的这种分类管理的一些策略。 呃，比如说像存货端，就是开发端的话呢，其实我们近几年最重要的工作就是通过一方面就是去夯实这个呃这个之前那些低毛利项目的这个质量。而另外一方面的话呢，通过这个新增投资去通过换仓的这个方式去改善这个存货的一些质量。呃，再比如说像这种针对投资房地产这个科目的话呢，呃…… 我们也是做了非常多业务聚焦啊，包括包括这个区域聚焦的一些工作。然后同时的话呢，也利用好公司在产融方面已经搭建好的这个瑞子平台，呃，去推动我们整个持有这个业务领域的话呢，就是投融资监管退的这么一个呃平衡的一个状状态。 然后今年的话呢，其实我我们也有在也有披露哈，就是我们有两个，一个是这个博时收购产业瑞子的过目，另外一个的话呢，就是这个商业呃不动产这个瑞子的一个发行。同时的话呢，其 就是我们也在铺排，就是这个长租公寓这个第一次这个第一次控的这个相关的这个工作。那这些就是这些的话呢，就是资呃资产运营业务这个本身的话呢，目前其实从呃收入规模来看的话呢，虽然说占比不大，因为像二零二六年上半年我们全口径自由物业收入的话呢是三十九亿元，然后呃这个EBIT率的这个呃这个其实从占比如说占利润的比例的话呢也 不是特别高，但是的话呢就是如果跟踪大家跟踪。 就是当时我们每半年的这个定期报告会发现啊，就是我们资产运营业务的这个收入啊，包括EBIT率水平的话呢，整体上还是保持了一个增长的一个趋势的。所以这个的话呢，未来的话呢，也会成为公司非常重要的一个这个盈利的一个这个增长点。而且在呃资产运营业务领域的话呢，呃我们过去几年通过业务的一个聚焦，现在重点的话呢，就是发展三个赛道，呃其中的话呢，就是包括产业园区集中商业以及长租公寓，然后特别是长租公寓业务，其实过去几年这个这个发展的。 增速的话呢，其实我们觉得还是还是就是包括规模哈，包括这个经营效益，其实过去几年还是实现了一个非常明显的一个提升的。呃，我们也非常欢迎哈，就投资人有兴趣的话呢，去各地调研的时候啊，可以跟我们联系，然后也去看一下我们在当地的除了开发项目之外哈，也也去看一下我们的一些这个呃运营的营，也运营的非常不错的一些这个资产呃呃持有物业的一些项目。然后呃，除了这个除了。那这个只有物业之外的话呢，其实我们就还有这个呃物业物业服务。 因为资产端的话呢，目前其实就是三大业务板块哈，开发业务、资产运营以及物业服务业务。那招商基于的话呢，其实就是我们物业服务板块哈，其实最重要的一个构成。那招商基于其实过去几年呢，无论是收入，然后包括效益，就是利润，利润就是这些效益类的一些指标，整体上也都是保持了一个稳定增长的一个态势。所以呃，其实从呃目前整个这个这个这个 房地产啊，行业的这个阶段来看啊，我们坚信啊，就是现在是处在就止跌回稳的这么一个阶段。 而且呃呃，公司呢，比如说特别是这个损益类的一个表现的话呢，其实现在也就是在摸底的一个阶段，跟着行业的话呢，都是一样一样的一个表现啊。那在通度过这个行业周期的这个底部之后的话呢，我们认为在这么大体量的一个行业向下的话呢，作为招商蛇口呃，作为招商蛇口，就是作为这个行业里面的这个一员的话呢，我我们觉得就是对于行业。未来其实我们还是还是非常有信心的，然后开发业务本身的话呢，现在是拖累这个呃损益表，其实是最大的这么一个这么一个影响吧。 然后然后那开发业务这个板块哈，其实我我我我我们也希望就是投资人关注的更我我自己觉得哈，其实现在比如说流量，特别是比如说销售额的一个表现，其实是非常重要的，因为呃销售额匹配拿地，其实就是体现了这家公司目前在换。仓这个策略上下的话呢，它所取得的一些成果。那像开发业务的话呢，今年上半年我们的签约收入金额的话呢，是达到了九百六十二亿元。然后其实比去年同期的话呢，是保持了一定的增速的。 而且这个增速的话呢，在公司整个可收货值规模呃，在在往下降了去降的情况之下，我们保持了一个增一定的这个增长。其实这个就反映了一方面我们在一