长江地产 建发国际2026年中期业绩交流

发布时间：2026-09-01 一、AI总结内容 一、核心经营数据 1. 2026上半年营收178亿元，同比降48%，因结转项目少；毛利润25亿元，毛利率14.3%，同比升1.4pct；规模净利润8亿元，利润率4.6%，同比升2pct，盈利质量改善。2. 期末货币资金618亿元，较年初增22%；存量有息负债平均融资成本3%，同比降16个基点；净负债率22%，降13pct；现金短债比4倍，财务安全边际充足。3. 上半年全口径销售金额640亿元，权益口径489亿元，权益占比77%；行业排名第5，较上年提升2名；38个布局城市销售进当地前十，深耕核心城市成效显现。4. 上半年拿地聚焦一线及强二线城市（上海、北京、深圳、杭州等），共获16宗地，全口径拿地金额近300亿元，新增全口径可售货值521亿元；多元化拓展，深化与地方城投、头部房企合作。5. 期末全口径土储1039万方，对应货值2100亿元，权益占比78%；2022年及以后获取项目占土储货值40%，土储结构较新、流动性好。 二、投资者关注问题回应 1. 项目层面：上海静安、深圳前海项目预估净利润率约7-8%，若产品达标或更高；北京项目拟做刚改产品，目前正常推进。 2. 商品住房制度改革影响：政策出台突然，新旧模式切换无缓冲期，公司将谨慎拿地，会观测各地执行细则；预估新政下400-500亿待开发货值（6月后拿地及部分分期未拿证项目）可能受新规影响。 3. 未来行业判断：新模式下房企将去杠杆，行业或逐步走向寡头垄断，资金实力弱的中小房企或退出；优质房企单项目利润率需提升，ROE要求或升至10-12%，将转向拿小体量、快周转地块，或推广装配式建筑。 三、风险与关注点 1. 商品住房制度改革各地执行细则未明确，对公司短期供货节奏、拿地规模存在不确定性。2. 新政对预售、按揭回款时间的具体影响及销售端冲击需跟踪。3. 行业寡头化过程中，公司市占率变化及融资环境变化需持续关注。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加长江地产建发国际集团二零二六年中期业绩交流。目前所有参会者均处于静音状态。下面开始播报声明：本次电话会议仅服务于长江证券研究所白名单客户，未经长江证券事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式对外公布、复制、刊载、转载、转发、引用本次会议相关内容，否则由此造成的一 一切后果及法律责任由该机构或个人承担。长江证券保留追究其法律责任的权利。 好的，各位投资人，大家上午好，我是长安地产分析师宋迪，感谢大家参加嗯今天长安地产组织的这个建发国际2026年中期业绩交流。那今天我们也是非常荣幸的邀请到了建发国际IR团队的卢总和黄总来跟我们分享。那首先由黄总来跟我们。分享一下。 在二六年上半年的经营回顾，有请。呃，各位投资人，大家上午好。那下面我简要带大家回顾一下，呃，天发 国际。26年上半年的财务及经营的一些关键的数据。 那首先是财务这一边。那2026年上半年呢，公司是实现了营业收入大约在178亿元。那同比下降是约百分之四十八。那这个主要是因为上半年结转项目较少所致的。 啊，那毛利润是约二十五亿元，那毛利率是约十四点三，百分之十四点三。那同比是有一点。四个百分点的提升。那规模净利润是约八亿元。 规模净利润率是约百分之四点六。那同比是有接近两个百分点的提升。那整体的盈利质量还是有有所改善的。那截至到六月末呢？ um, 我们公司始终是坚持一个呃审慎的财务管理。那融资成本也是持续的下行。那公司存量的这个有息负债的平均农 平均融资成本是约百分之三。那较去年末是有。 十六个B P的下降 那账面的货币资金是达到了呃六百一十八亿元。那较年初是增长了百分之二十二。那整体的我们这个账面货币资金还是比较充足的。啊，然后这个净负债率是 啊，降低到约百分之二十二。 那叫。年初是 哦 下降了有十三个百分点。那现金短债比是达到四倍。那财务的安全店还是保持的比较充足的。 那这个是呃财务部分的一个一个情况。那在经营方面呢？啊，首先是销售这一端。那 上半年公司整体还是比较好的去把握住了这个市场的机会窗口。 那加速了整体的这个库存区划。那整体是实现了全口径的销售金额是接近六百四十亿元。那权益口径的销售金额是在 四百八十九亿元 呃，销售的权益比例是约百分之七十七。那从这个销售的排名来看的话。 啊，上半年的我们的在行业中是排到排到了第五。那叫 二五年是有提升了两名。那从具体的这个城市的销售排名来看的话。啊，我们上半年是有三十八个。 呃，布局城市的这个。呃，销售业绩是进入了当地的前十。啊，那我们这个核心城市的深耕的成效也是进一步的显现。那第二块呢，是从这个拿地方面来看的话。 呃，公司还是 呃，持续的去聚焦深耕城市。啊，那重点是关注一线及强二线的城市。啊，那同时也会去。啊，积极的去把握其他二线城市的一些呃结构性的机会。 啊，那上半年呢？核心是布局在这个上海。北京、深圳、杭州 啊，这一些一线及核心的这个强二线的城市。那总共我们是上半年是共获取了呃十六宗的土地。 哦，那对应的这个全口径的拿地金额是接近了三百亿。那新增的这个全口径的可售货值是在 啊，五百二十一左右。那从拿地的。模式上来看的话。 啊，公司还是持续保持的一个多元化的一个拓展。啊，并且也在不断的深化与。地方政府 啊，城投平台还有头部房企的战略合作。那第三块的话，是从图组方面来看的话。 那截至到六月末。呃，我们建发国际的全口径下的土储的储备面积是在一千零三十九万方左右。啊，对应的这个图储货值是差不多是接近两千一百亿。哦，那权益比例是在百分之七十八。 那从整个呃，土储的这个 结构构成来看的话。哦 那2022年及以后获取的项目，就是占我们整体的这个图储货值是达到百分之 啊。四 啊，所以说其实我们整体的整个 呃，土储的结构还是比较新的。啊，流动性也是保持的比较好。 那就是总体来看的话，其实 呃，上半年公司在整个呃行业的这个调整期下，我们还是保持了比较好的一个经营的韧性。啊，并且也通过深耕这些核心的城市。啊，并且保持一个持续的产品创新。啊，为下一阶段的这个呃，高质量发展奠定了比较扎实的一个基础。 那以上是公司上半年的主要财务跟经营方面的数据的回顾。啊，谢谢大家。好的，好的，感谢黄总的分享。那我这边。 嗯，先抛砖引玉，问一下两个问题吧。一个是。想请教一下这个。公司。 上半年整个的一个退货情况以及 嗯，新货和老货分别的去化率大概在什么样的一个水平，和去年比的话。嗯，是怎样的一个变化？这是第一个。然后第二个是关于拿地的一个。 嗯。南大地的一个情况，就是今年在 深圳的前海，还有上海的静安。等等一些核心地块。嗯，等等，核心核心地方拿了一些，拿了这个核心的一些地块。 想问一下这两个项目的。这些重点项目的整个的一个预期的利润率水平在。是是在什么样的一个位置？谢谢。 嗯。好，我来回答一下啊。那第一个就是。退货的一个情况，就是我们看了一下，就是 唉。 上半年其实 到去年年底的时候，我们大概的 嗯嗯嗯。年初的滚存大概是在九百。九百九百五十亿上下哈就是。到 年初从上半年带下来的。 那。今年上半年后面大概又加推了大概百分呃五百五百多亿左右。那这样的话，就是基本上。嗯。 到上半年。呃，旧的加新的大概是在一千五百亿左右这样的一个规模啊。那新货。新货里面我们大概看了一下，估计也就是。 大概两三百两百多亿哈，不到三百亿左右，这是一个新货的一种状态啊，因为 因为上半年我们大概首开的项目数其实不是太太多，大概就十几个左右。啊 啊，那 我们你刚才问的这个，其实还有一个上海静安跟那个。跟跟深圳深圳 深圳说实话，现在。嗯，那个是属于叫灯塔一个项目，那个灯塔项目这个。 从我们现在预估 自己来看。大概是在七到八个点左右的一个上海。呃，深圳那样的一个项目，但是 如果产品做的好一点，可能他的 整体的水平可能会更高哈，那这个确实得到时候等。开盘以后才能验证。 上海其实也差不多在七个点上下的这样的一个净利润率的一个水平。好，谢谢。好的，好的，谢谢。嗯，然后还有一个关于这个也是地块的一个问题，因为刚刚 有讲到深圳前海的项目是准备做这个灯塔项目。 那其实还有一个。在 那个北京也是。整个拿地的价，拿地的总价是比较高的一个项目，但它肯定是不适合做灯塔，它是。呃，因为位置。 包括整个的一个单价也是相对偏低一些，这类你像我观察到。是会做一些小户型的一些。偏。上车盘的类型的项目。 我不知道现在目前这个项目的一个规划以及 嗯，做这方面产品一个考虑是什么？是观察到。市场出现了哪些变化，做出的应对吗？谢谢。 嗯。说实话，这个东西。我们 并没有说是。去做 说实话，我们每个项目在哪里之前。 啊，我们其实都会有去做。那个调研啊，特勤的调研。啊 然后呢，我们会根据 项目的地块的特征，区位的一些特征。啊，竞品的一些情况。 来去考虑我大概是做什么户型的。啊，总价段大概在什么？呃，阶段这样的一个啊。一个一个产品。 那 所以像您刚才说的这个东西，说实话我们 呃，我我理解你那个那个我们可能会是做一个类似于叫做刚改的。啊，这样的一个一个一个项目，就北京那个项目，我们可能会倾向性做一些这样的一个杠杆的一个项目。那目前项目的 呃，还是在正常推进吧。好。 等着等一下，如果有展示或者面试的时候。呃，也欢迎大家能去现场帮我们指点一下。好，谢谢。好的，好的，谢谢。 我这边先问这几个问题。嗯，那麻烦会议秘书播报一下提问方式，欢迎各位投资者。积极举手提问，或者线上文字提问。大家好。 如需提问。电话端的参会者。请先画机上的星号键。再按数字一。 网络端的参会者。您可以在直播间互动区域内文字提问。或点击旁边的举手按钮，申请语音提问。谢谢。 大家好。如需提问。电话端的参会者。请先画机上的星号键。 再按数字一。网络端的参会者。您可以在直播间互动区域内文字提问。或点击旁边的举手按钮，申请语音提问。 谢谢。好的，这边收到一个文字问题，就是 也是和上周的政策呃关注度比较高的政策相关的，想请问一下。公司怎么看待周五出的这个商品住房？制度改革对公司 带来的一个。 嗯，机遇和挑战。谢谢。说实话。这个政策其实出的挺突然的哈。 其实 很多房企在 六到 嗯，八月份其他补了不少啊，除了 我们我们也适当的补一点，但是 七八月份，像一些央企，他们补的更多。啊，像昨天可能上海的中海可能还在补华润。啊，上周其实也还在补哈。那 啊，那所以这个事情其实说实话第一。 我们能够预想这个政策，它可能 是一个长效机制，可能从 未来来说。肯定是会推行的这样的一个机制。但是就不知道他来的这么突然。啊，这个是我们自己。 对，因为我们上周我们也在合肥，也也周五的时候我们。上午还在派定。那所以这个是一个嗯。嗯，大家的一个叫做 嗯，可能确实比较突然啊。 另外一个从本身的这个制制度的制定 啊，开始其实我觉得他从成效来说，确实是一个 呃，有利于整个房地产健康发展这样的一个。方向。的一个引导 啊 那从未来整个居民 的 啊，所见即所得。啊，还有整个开发商 啊 叫做去除原来的这种厨房式的这样的一个。 嗯嗯，叫做通过杠杆。啊，快速上规模这样的一种方式可能。从整个 新制度下可能就 没办法，像原来这么进行操作。啊 那。 那所以的话，就是说嗯。从我们自己来讲，第一个挺突然，另外一个从 从长远来看，这是一个肯定也是一个长效的一个有有对整个房地产行业健康发展来说非常有效的一个机制。但是如果回归到短期 其实我们也 一直。呃，在 在在想啊，就是说因为上周八。 啊，八二八出来完以后，其实我们 um 周五啊，出来完后我们星期六、星期天可能。嗯，老板们也有在做加班，做一些测算，因为这个机制说实话。没给。啊 旧模式。 到新模式。一个的缓冲期。啊，他可能更多的就直接就做进行了切换啊，所以说。啊，但是虽说，但是呢，他还留了一些活口。 那目前一定问这个政策有什么影响，说实话。我们也在观测哈。因为 上周其实除了住建的一些政策，然后其他的像人啊。啊，人行啊，还有像证监会啊，这些其实他们都有。 都有发一些相应的一些配套的一些政策。啊 那这些政策其实 说白