国泰海通固收：低息环境下公募REIT分析框架

公募REITs兼具股性和债性，受无风险利率影响明显。其采用公募基金+专项计划+项目公司架构，先形成资产后募集资金，90%以上可分配金额强制分红，为投资者提供稳定现金流。同时，REITs能有效盘活原始权益人存量资产，涵盖基础设施、不动产等多类资产，具有较好的投资价值。

2026年公募REITs市场新增商业不动产REIT，上半年上市4单，约700亿元规模项目待申报。同时，REIT被纳入ETF范围，已有4只指数基金落地，有望改善流动性。此外，估值方法以市场法与收益法为主，需关注可分配金额拆分，结合底层资产运营分析。

报告重点分析了产权类（如保障房、仓储）与特许经营权类（如高速公路、污水处理）REIT板块。其中，消费REIT依赖运营能力，工业厂房稳定性高于研发/孵化器，仓储REIT受区位影响大，交通REIT关注路网变化，保障房现金流稳定抗风险。不同板块差异显著，需分别评估。

截至2026年8月末，公募REITs已上市88单，总市值超2300亿元，流通市值超1300亿元。发行端分为战略投资者、网下投资者、公众投资者，配售比例约7:2:1。投资者以机构为主，券商自营与保险资金占比达七成至八成。二级市场流动性曾提升，2025年上半年保障房、消费REIT表现突出，后因政策调整、基本面压力下跌，2026年初随指数基金与商业REIT预期有所修复。

投资公募REITs需关注底层资产经营波动、无风险利率变化、续期成本、扩募效果等因素，这些可能影响REIT的分红与估值。此外，不同板块差异显著，如消费REIT依赖运营能力，工业厂房稳定性高于研发/孵化器，仓储REIT受区位影响大，交通REIT关注路网变化，保障房现金流稳定抗风险。需结合具体资产评估风险。