国泰海通砂之船奥莱REIT底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯项目，该项目位于西安浐灞国际港，区位优势明显，周边人口基数大，消费能力强，交通便利，是西安及西北地区重要的奥特莱斯项目。
项目以租金、抽成收入为核心现金流来源，业务结构稳定，出租率和续租率维持高位，联营扣率稳步增长，收入预测审慎稳健，投资回报确定性较强。短期内项目面临区域奥特莱斯及购物中心竞争加剧、客群分流的压力，但依托项目成熟运营、业态分布均衡、砂之船专业运营管理加持，同类竞争风险整体可控。
砂之船（西安）奥特莱斯项目2025年销售额约28亿元，是西安及西北周边地区、外来游客体验优质低价消费的重要载体。项目收入主要来自市场化商户，现金流来源合理分散，其运营模式分为联营模式及租赁模式，其中租赁模式的收费方式又分为固定租金和抽成租金模式，2023至2025年联营对应租户面积占各期末时点已出租面积比例为53.66%、57.70%和62.96%；固租面积占比较小，比例分别为5.63%、2.90%和1.31%。
项目2023、2024及2025年营业收入分别为34,985.99万元、37,565.04万元和41,386.46万元，2024年、2025年营业收入同比增长率分别为7.37%、10.17%。毛利率分别为77.16%、78.83%和80.52%，近三年毛利率呈现出稳中有增的趋势。2023-2025年度，不动产项目全场销售额分别为24.29亿元、25.58亿元和27.91亿元。2024年度、2025年度销售额同比增长5.29%、9.14%，除2022年受公共卫生事件影响外，其余年份销售额、运营收入均保持增长趋势、增长水平较高。
2023-2025年末，不动产项目期末出租率分别为98.82%、98.54%及94.36%；2023-2025年度，不动产项目年度平均出租率分别为98.19%、98.65%及98.03%，整体出租水平较高。2023-2025年度，不动产项目的客流量分别为1,057.04万人、1,164.48万人、1,258.82万人，整体呈现攀升趋势。
原始权益人西安购物广场公司为国内奥特莱斯行业专业运营商砂之船商管集团在西北地区核心城市西安设立的奥特莱斯项目的持有平台，经营线下奥莱业务的专业主体，深耕西安市、陕西省乃至西北区域奥莱行业多年，行业地位领先。2023-2025年度，原始权益人的营业收入主要来源于租赁收入和物业管理收入，营业收入稳步增长，2024年和2025年同比增长率分别为7.56%和11.40%。2023-2025年度，原始权益人的毛利润分别为21,115.27万元、22,450.46万元和25,830.17万元，营业毛利率分别为59.55 %、58.86 %和60.79 %，毛利率整体处于平稳状态，净利润分别为12,279.80万元、14,957.57万元和16,557.93万元，净利润稳步上升，净利率分别为34.63%、39.21%和38.97%，净利率整体较为稳定。
砂之船（西安）奥特莱斯项目自2017年开始运营，截至2025年末，已运营超8年，历史经营和运行稳健，运营收入基于市场化运营，不依赖第三方补贴等非经常性收入。砂之船（西安）奥特莱斯项目2023-2025年净利润分别为17,520.78万元、21,056.12万元、23,501.91万元，已产生持续、稳定的现金流，预测期内净现金流年复合增长率2.75%，为后续估值提供稳定基础。
砂之船(西安)奥特莱斯项目收益期限为2015年2月17日-2055年2月16日止，截至2025年末，剩余年限为29.13年，估值方法采用100%收益法，项目总建筑面积为141,267.67平方米，国有建设用地使用权面积为52,937.13平方米。估值结果为50.28亿元，估值单价为35,592元/平方米/月，评估增值率459%（评估值相较投资性房地产原值）。根据招募说明书预测，2026年2027年可供分配金额分别为27,454.11万元和29,175.29万元，净现金流分派率分别为5.46%和5.80%。
综合判断，国泰海通砂之船奥莱REIT具备运营成熟、中长期收益较稳定、主体实力强、估值分派具备竞争力等特点。且作为首批商业REIT，叠加西安核心区位、稳健经营基本面与消费基础设施类REIT的市场热度，项目打新有望吸引投资者，上市表现或受益于资产基本面支撑与市场情绪边际改善的双重推动。
