2026年第二季度全国住宅市场研究报告

01宏观环境 目录TABLE OFCONTENTS 02全国住宅市场指标 03典型市场：全国24个重点城市 04政策及预测 全国住宅市场研究 宏观环境 国民经济平稳向新投资加速向新质生产力转移 2026年上半年，国内生产总值69.6万亿元，同比增长4.7%，二季度增速较一季度微落，但经济整体呈现"总量平稳、向新向优"特征，服务业与新动能对增长贡献持续提升，宏观基本面彰显韧性。 资加快，新基建投资高增，投资重心正加速向新质生产力聚集：上半年高技术产业投资同比增长4.6%，高技术服务业投资同比增长7.5%，高技术制造业投资同比增长3.2%。 上半年全国固定资产投资22.6万亿元，同比下降5.7%，基建、工业及民间投资均走弱，印证终端需求偏弱。具体来看结构分化显著，食品、医药、有色金属冶炼和加工及汽车等制造业投资分别呈现4%~9.2%的同比下降，电力、热力、燃气，道路运输及水利、环境和公共设施管理等基础设施产业投资也有2.7%~7.7%的同比下降，房地产开发投资同比下降18.0%持续拖累投资增长。另一方面，高技术产业投资逆势正增，知识产权与设备更新投 伴随产业升级及高技术产业持续发展，上半年全国规模以上工业增加值同比增长5.4%，装备制造业和高技术制造业增势良好，分别实现9.3%和13.3%的同比增长，其中集成电路制造、电子专用材料制造、飞机制造等行业增加值均实现两位数同比增长。 “十五五”规划纲要部署“六张网”重大基础设施建设，投资规模超7万亿元，新基建与传统基建同步推进，有望加快形成实物工作量，为经济回稳向上提供有力支撑。 商品消费偏弱服务走强外贸增长韧性支撑宏观经济 上半年社会消费品零售总额24.87万亿元，同比仅增长1.3%，增速较去年全年放缓2.4个百分点，二季度消费动能明显走弱，"供强需弱"矛盾在消费端尤为突出。结构上，汽车类零售额同比下降12.6%、建筑及装潢材料类下降8.7%，是下拉社零的主要品类；剔除汽车后，社零增速达2.8%，表明大宗商品消费承压是社零偏低的核心原因。 服务零售额较快增长，全国网上商品和服务零售额增长5.2%。消费趋势从"买东西"挪向"买时间、买体验"。 在复杂的外部环境下，进出口依然实现快速增长，上半年货物进出口总额25.5万亿元，同比增长16.9%。今年以来中国出口增速超过10%，且已连续11个季度保持增长，上半年商品出口总值同比增长17.6%，其中智能仿生机器人、锂电池、风力发电机组以及应对高温天气的空调、电扇、冰箱等“中国制造”与全球各类需求精准适配，下半年外贸仍有望保持良好增长势头。外贸韧性发展将持续为宏观就业与居民收入提供基础支撑。 消费总体走弱的同时，也呈现出结构性变化：社会消费商品和服务零售总额同比增长2.7%，其中服务零售额增长5.3%，增速高于商品零售额4.2个百分点；通讯信息服务、旅游咨询租赁、文体休闲等 全国住宅市场研究 住宅市场 上半年房地产开发投资加速下行土地出让收入创历史同期低位 上半年，全国房地产及住宅开发投资额分别同比下降18.0%和17.8%，同比降幅较一季度均扩大了6.8个百分点，房地产投资规模持续深度收缩。 长。土地及建设端收缩直接导致建筑工程及安装工程量大幅缩减，共同拖累房地产开发投资额加速回落。 根据财政部数据，上半年国有土地使用权出让收入9,778亿元，同比下降31.5%，处于2021年土地市场见顶回落以来的历史低位。土地出让收入的大幅下滑，与房地产开发建设端的收缩形成共振，2026年上半年全国房屋新开工面积、施工面积及竣工面积分别同比下降23.4%、12.5%和23.7%，施工、新开工、竣工三项核心指标同步双位数负增 供应端的收缩既与市场调整密不可分，也是新发展模式下的主动减速。“控增量、去库存、优供给”依然是稳定房地产市场的主要方向，预计“好房子”建设、保障住房供给、城市更新改造、住房公积金制度改革等政策将从供需两端发力来修复房地产市场及开发投资。但最终实现房地产开发投资的止跌企稳，很大程度还依赖于销售端的复苏企稳。 房地产开发投资38,074亿元，同比-18.0%住宅开发投资29,300亿元，同比-17.8% 住宅新开工面积降幅扩大供给侧深度调整延续 上半年，全国住宅新开工面积16,900万平方米，较上年同期下降24.1%，降幅较一季度扩大2.1个百分点；全国住宅竣工面积12,148万平方米，同比下降25.3%，降幅较一季度放缓1.2个百分点。 住宅竣工面积降幅虽有所放缓，但上半年录得25.3%的降幅仍处于历史较深水平。随着“保交房”任务进入尾声，大量存量项目集中交付的峰值已过，竣工改善的节奏也随之变化，而非投资端实质性修复。叠加房企上半年到位资金同比大幅下降20.2%，国内贷款降幅达31.7%，后续工程进度推进及新项目开工仍将面临资金约束。 上半年全国住宅新开工面积的同比降幅仍在扩大，反映当前房企新开工动力不足。二季度部分重点城市新房及土地市场局部升温，但前端回暖向新开工的传导明显滞后，拿地-开工链条仍在收缩。在库存去化压力未根本缓解前，房企秉持“以销定产”逻辑，大面积重启建设及新开工的动力不足；同时“好房子”建设标准逐步落地，倒逼产品设计迭代上重新打磨，也将延缓部分拟建项目开工节奏。 新开工面积、竣工面积在内的先行指标的止跌前景仍将深度依赖于市场供需关系的改善与销售端的持续复苏。 点状升温难阻新房市场下行颓势上半年二手房销售面积在总成交量中占比过半 上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅，存量市场的重要性进一步凸显。从重点城市表现来看，二手房市场呈现“以价换量”特征——挂牌量维持高位，业主降价出售意愿较强，部分刚需客群在价格回调吸引下转向存量房市场，进一步推高了二手房交易占比。 二季度，深圳、上海、杭州等重点城市供应端发力释放出稀缺型优质供应，乘“好房子”契机，一些位于核心区的高端改善住宅成交活跃，点状热度为持续疲软的市场点燃希望，也一定程度带动改善型需求对市场的关注。但当下局部市场个盘热度对整体市场的拉动作用有限，全国新建商品住宅销售规模仍处于下行通道。上半年全国新建商品住宅销售面积33,318万平方米，同比下降12.4%，降幅较一季度微幅放缓了0.7个百分点。展望后市，新建商品住宅成交量的企稳回升还待市场点状热度进一步扩散并带动市场信心恢复，以及需求端持续的“好房子”供应支撑。 近年房地产投资及建设端的持续收缩也推动增量市场供应规模的缩减；“好房子”政策引导下的新增供应结构料将进一步向核心城市、改善型和“好房子”标准项目集中。品质迭代与开发成本上升带动新建商品住宅定位上移，预计新房改善化的同时，产品代际差的影响下，刚需向二手市场释放的比例将进一步提高。 另一方面，住建部统计显示上半年全国二手房在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，北京、 改善盘结构性拉动二季度新房均价同比环比双双转正 上半年，全国新建商品住宅销售均价为每平方米9,986元，同比下降1.4%。单二季度全国新建商品住宅销售均价10,600元/平方米，较一季度上涨13.7%，较上年同期上涨2.8%。重点城市改善型楼盘的热销有力地支撑了二季度的新房销售均价实现单季度同、环比双双上行。 性影响有所放大，拉动全国新房销售均价走势改善。但市场并未全面回暖，住宅销售面积下行反映出整体市场消费信心仍显不足。 结合“好房子”政策导向下后续新增供应“提质减量”的趋势，未来供应结构变化将继续结构性抬升新建商品住宅销售均价，但均价指标的改善更多体现为高溢价产品占比上升的加权效应，全面性价格企稳仍需销售端持续修复。 伴随全国新建商品住宅成交规模的持续下滑，部分城市改善型个盘的活跃成交对整体价格的结构 “好房子”韧性支撑新房均价走势以价换量仍是二手住宅市场主基调 年3月二手住房价格环比上涨城市数量达到13个后逐月回落至个位数，6月份环比下降的城市数量再次达到60个，表明房价整体仍处于调整阶段，存量房交易仍主要依赖于价格驱动。同时，城市间的分化亦在延续，一线城市二手房已连续4个月环比保持上涨，上海更是连续3个月领涨全国。这意味着一线及强二线核心区域的二手房价格也现企稳迹象，但广大二三线城市仍以降价促成交，全国层面的二手房企稳仍需时日。 2026年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二、三线城市分别环比持平和下降；70城中新建商品住宅销售价格环比上涨城市个数比上月继续增加。上半年70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市数量呈逐月上升趋势，反映出核心城市“好房子”项目对价格的韧性支撑，局部市场热度回升也对信心修复构成正向影响。 二手商品住房市场则走出不同的价格趋势，自今 供应收缩减缓库存压力“以购代建”或将助力库存去化 截至2026年6月末，全国商品住宅待售面积40,865万平方米，较一季度末减少1,906万平方米，与上年同期几乎持平。住宅新开工及竣工量持续减少，从供应端减缓了后续库存压力；部分重点城市推出的“好房子”产品市场认可度相对较高，其中部分项目去化良好，为局部市场注入活力，也对周边存量项目的预期改善起到一定示范作用。 过去三年待售面积均维持在4亿平方米上下，尽管前端开工量大幅缩减，但销售放缓导致待售面积的去化效果并不明显，非城市核心地段的待售项目成为库存去化的难点。国家提出支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房；2026年《政府工作报告》进一步将“以购代建”从试点探索上升为全国性鼓励政策。随着相关政策及资金的逐渐落地，“以购代建”模式有望消化部分库存，助力待售面积的有效去化。 全国住宅市场研究 典型市场 24城市场数据分析将采取样本分组的方式进行，样本选择及分组如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、厦门、南宁、大连*24城数据统计新建商品住宅，不包含保障性住房。 重点24城供需两端改善二季度新建商品住宅销售面积同比增速转正 2026年上半年，24个重点城市供需两端均有所改善，其中新建商品住宅批准上市面积累计3,697.0万平方米，同比减少15.5%，降幅较一季度放缓6.2个百分点；新建商品住宅销售面积共计4,970.9万平方米，同比下降12.8%，降幅较一季度放缓15.0个百分点，其中第二季度成交数据显示，重点城市新房销售面积同比上涨3.8%，录得自2025年以来单季度最高成交量，局部回暖趋势凸显。 单二季度来看，各地明显加快了供应节奏，新建商品住宅批准上市面积环比一季度上涨52.5%，销售面积也随之环比上涨51.2%。供需改善之下，上半年24城供销比由一季度的0.72上升至0.74，其中普通二线城市上半年供需比提升0.1最为明显。 “好房子”带动重点城市成交升温市场回暖还需供需两端协同发力 二季度，重点城市市场成交有所升温，一线、发达及普通二线城市第二季度新建商品住宅月均销售面积较一季度均有明显提升，与上年同期相比则分别上涨9.6%、下降4.1%和上涨14.2%。其中，深圳、西安、长春的新建商品住宅销售面积在二季度均实现超20%的同比增长；而在销售面积同比降幅显著的成都、长沙两座发达二线城市，其二季度批准上市面积分别减少21.6%和50.8%，也 显著制约了需求端的修复。 可见，市场回暖的过程既依赖于信心的修复，也离不开供应端的有力支撑。可以预见，后续市场修复回稳的前提条件既包括宏观经济企稳所带来的信心提振，也取决于是否有足量高品质住宅供应吸引改善需求持续入市并进而推进卖旧买新的置换链条及进一步的市场流动。 二季度24城二手房成交量显著回升重点城市一二手市场联动修复 2026年上半年，24个重点城市二手住宅销售面积1.05亿平方米，较上年同期微降0.37%。二季度市场成交明显升温，季度成交量5,938.5万平方米，环比大幅上涨31.5%，较上年同期