2024年第二季度全国住宅市场研究报告

01宏观环境 02全国住宅市场指标 TABLE OFCONTENTS 03典型市场：全国24个重点城市 04政策及预测 全国住宅市场研究2024年上半年宏观环境 上半年国内经济整体稳中有进自然灾害频发及国内需求不足令经济增速有所回落 上半年，国民经济整体延续间好态劳稳中有进，国内生产总值巡到61.7万亿，同比增长5.0%，增速较一季虚放续0.3个百分点，较上气同期放统0.5个白分点。受垒碳端天气雨荡灭害发、国内有需求不足以及国内经济大不不顺等因紊影叫，第二手总经济堵速有所回率。 器具购五投势同比长1了.3%，规按以上口了及通信设备制造业、航空航天器及设备制造业加值同分别培文12.5、10.0%：消截品以旧换新政策引导后民消费潜力有序释放，对拉动汽车、家电等而用消费品总长起到了一定的“伴化”作用。房产改策持续优化：全国新建构品房上半年销估面积，销售额同比分别下降19.0%、25.0%，降提分较1一5月份收窄1.3、2.9个百分点：宏观政策利好寸续释改：外需的同暖以及新质生产力的加速发展，将对国民经济形成新的支择， 上半年，主另出台了大规模设备更等、消药品以日换新以及调整优化房-也产政策等一系划宏测证控举描。仕大规模设备更新收策带动下，上半设备工 投资及外需的稳步发展为整体经济的持续回升作出积极贡献 上半年，伞国工定资产投资（不含农广）24.54万亿元，同比塔长3.9%，逆速较上年同期上涨0.1个百分点、其中国白控投和民问投资分剂增长5.8和.16。大规模设备工器具购登带动投资同比培长17.3%，培述高于全部设资13.4个百分点；高技术产业投资同比培长10.6：高于伞部投按资6.7个百分点：司时，第三产业中基础设施投资同比培长5.4%：拉动全部投资增长1.2个百分点 上半年伞国社会消勇品零告总额23.6万亿，同比塔长3.7%；货物贸易出口总值1.71万亿美元，巨比增长3.，社消与览易出已的同培速分别较一年同期下降4.5和上激6.8个分点。 从上半价三驾马车表现求看，日前消要依然略显波软，国企参与设备更新及本础设施投资带动受谢塔长的作用较为明显，净出口稳中右违为经济-并续回升作出积极页献。 全国住宅市场研究2024年上半年住宅市场 上半年全国房地产开发投资同比降幅较一季度继续扩大 上半年，全同房地产开发投资52.529亿儿：司比下降1U.1%，降提较一孕度继续扩大0.6个百分点：其中，全国士宅开发投资39,883亿元，同比下咚10.4%，降唱较一季度收窄0.1个分点：与上年同期扫比降唱扩大3.1个百分点。 E从上半年件宅市场成交表现、件宅新开二面积以及房地产开发企业到位资金等指标均并未见明显可：政策效力尚持显现： 与此同时：保障性位房建设、“平总两月”公共基仙设施驻设、减中村改造等“三大工径”积吸推达，有示于构建房地产市场发新模式，地为房地产按资的灰复治添动力。 整体来石，上二年国内房地产丰场仍然低位运行，出然区家层面5·17新政带动客地采股更大方度的救市指施，对生房市动及后缺预期形成直按利好， 市场预期有所改善住宅新开工面积同比降幅明显收窄 在包括5-17新政在人的一系列积极的市攻策的刻激下，二孕度市场信心有所改善，带动相关指标降提收窄：上半年全国任字新开工面积同比减少23.6%，收一事度降低编减了5.1个白分点。栏宅没工面同比减少21.7%达到1.9亿.平方米，降幅较一不良放袋0.2个百分点。 历史高点。但进入2024年，虽然楼市优化政常持续出台，市场及预期均有校复迹象，但口大的资金后力下：房企将右限的资金投入是补充未关货的意废史如刻，新款儿面积同比降幅有超过5个点的放缓，而住宅峻工量仍呈现下行趋势。预计下半什楼市有现利好因乘的护须下将持续恢复，新开工及茂工面积相关指标也将待到改善。 2023年“保交楼”政策取衔显茗成效，全年峻二面积首次超越新于工面积：年增速也登二17.236的 全国住宅销售面积同比降幅放缓但整体降幅仍超2成 2024年上半年，个国新建商品件宅销片面积同：在调整划程一。少21.9三10.111万平方米，上半年约或交规模降至十年前平：同上降际较一季度放缆1.5个卢分点。 5·17新攻发布后，全国绅大多数城市的楼市限制政策均已相继过整射除，同时垒款利率达到历史品低，内工首寸比等低、公标金贷款即息捉升等一系列政策均有力支拌需求的·恢复。仙另以超过20兆的速显同比下降。但从月数据案石，一方面，政策还境的改变同时影响着新房及二于5·17舒政发布后，6月的新建仕宅消信面积环比5房市场，限制政策-由离的市场环境必将生塑具-二手房方场的供活关系，房企如大促销力度出货成效，另一方而，二手房对新房主场的分流仍仕向款的大趋势仍将持续，对午内所房市勇成交量持续：近几个月二三房网签面积同比也有所增长，的持续恢复构成一定支学。N 上半红会国新房住定客月的累计销供而起依然在月上激50.2弘，衣明新政对市场的积极影响初见一线域市心月份成交面积环比塔长较快，市场仍处 70城一二手住宅价格整体继续下行走势 二季度，70个大中城市新建茂品件宅销共价格环量均大于6了个。但随右新政后楼市限购政录的辉比才较一季度进一女下滑，价格环比下陷减市除及楼方刺激政策在全压各地相继辰开，二手房市场变更活沃，部分诚市巴现二手房价格及预期上行情况。6月70城中，一手房价格坏比上涨吸市数量较5月增加至4个，价喀环比下跌的城市也随之下降至66个。 数图由一度末的5了个培长到二至度末的64个，坏比上涨的域凸数量由11个缩减到4个。 而从二三两品生宅价格求看，前5个月70城中环比上张的域市数均小于3个，价恪环比下降城市数 改善类需求持续释放结构性因素拉动二季度新房价格环比上涨9.9% 上半年，全国住宅可房第告购价为10,288元/平方米，同比下降6.3%，降较一季度小0.8个百分点；羊二手度全国宝新房销告均价10，744元/平方米：率度环比二涨9.9% 全国住宝均价也由转降 2024年上半年，整体需求延读上年末的态，号然5-17新政的出台释放了部分改并书求，并求激了一波高单价仕宅的成交，绘构性拉高了二率度均价出现坏比近一成的涨提，但币多整体需求凌软的态势仍木得到扭转。与此同时，二手房也在持续分流新塔书求，需求的释放仍来要配合价格折让才能达成，预计下半年全国住宅新房消售价了整体价格水平，但下半年随若成交热度的回落，？格仍将处于回出区间 自2022年起，全国可房住宅第售面积大相下降，市场需求快速要统。相应2022行全国生宅均价也结束了过去十年价格持续上涨的趋势，首次同比一降2，2023年年初的楼市小阳，短期位高， 限购政策的解除以及利好政策的出台全国新房待售面积环比回落 截至2024午6月未：全国住宅待告而积较一季度末或少1,171万半方兴至38.28了万半方米。星然二季度件宅存量有所去化，但较上年同期待件面积仍高出了281万平方米，在新房铛生面积逆续菱翁的背景下，全国尺的库存单仍将持续妥较人的去化压力，2022年言，全国任实新开工面税有近1成的降损且新开工军持续缩减至今，这必将对接下来的市场供应罕产生影响，新供应的减少也将在一定程虑上缓解未来产存压力：同时随若楼十限购的解等以及楼方需求刺激政策的出台，预计年内产存量有望小幅回系。 全国住宅市场研究2024年上半年典型市场 24减市场数据分析将采取择本分组的方式进行，详本法择及分红如下：一线按市：北京、上海、广、深士发达二线崴市：天洋、王庆、苏州、武汉、成都部、抗州、南京、壬岛、长沙、宁波苔通二线凌市：郑州、沈凸、西安、合肥、福州、长吞、南、厦门、库宁、洁特及-正机、去化林临包持 24城供需同比降幅放缓发达及普通二线城市供需关系明显改善 上半年：24个平点城亢新建件宅批准上市面积达5.201.7万平方米，同比减少28.9%，降幅较一季度销小了8.7个百分点：任宅销售面积共计6,038.1万平方米，同比下降37.5%，降唱较一季度缩小7.9个百分点：上半年24城供需比为0.86，较一率度上0.08，其中发达二线域市供需比由一率度的0.78上至0.92：普通二线城巾也由0.68上升全.73，一线城币人与一季度可平整体来看，一季度供需关系得到明导改善，特别足发达二线域市供应端发力明显。 24个重点城市新房销售量在全国的占比有所提升但处于近十年低位 2024年二率度：24个三点滤市新建商品仕宅售面积较一率度明显回于，回时动县在全国仕宅当售面积的上比上升1.5个百分点尘15.1%，虫然二季度颁布了号款安上号强楼市促进政竟：但政策刘市场极急的进展尚示达预期，15.1%的山激占比仍处于近十行低位，表明更点24球房市场在款改的速激下有所提升，但哲未能明显领先于个国市场复易，考虑到5月涉及一线域市在内的限制性件攻大优化调整，攻策效力尚待逐步释放，来自声求端的双单情绪依然较浓，预计下半年革点城市新房交易或将在持续的政策刺激一右较明显可Ⅱ： 新政对重点城市新房成交有一定提振作用二季度一、二线城市新房成交量同比降幅均有收窄 结合过去两年的数起来右，二牵度迫常是新房市项成交最为活跃度事度，三自疫情后全国楼市政生预期朝若究松必方品，市场表现却仕持续益缩，特别是进入2024年，年点城市新房销告面积进一下，一率度主点减市成交串同比下陷45%；但进入二举度，在5-17新政后，二载城市限本解除目款利率来划历出品低位等利不境下，手点城市铛件面积依然司比下降了28%。分城市来石，第二孕高一截，发达及告通二线域 市月均销售面积分别同比下降24.3%、29.1%29.1，较一率度降唱购有明显放缓。 预计上半，整依政策环培依然会朝若支撑楼市次每的方向，利率及购房门仍存有向下的空问，对需产品的需求萃缩或不利于库行的消化，未来交中改善型高端住宅的占比将提升，新建住宅销告均价受结构生因态波动，位成交量或将有所款复井趋程。 新政为市场注入活力成交活跃度的提升带动各线城市价格结构性回调 品质品更加受到市场吉际，更有城市出现户价盘无盘自日告鉴的情况、但与一方面，则品型楼盘销告不畅，打折降价销告是当前较为带见促销手段：这类产品价格也在持续走低。考虑到未来市场中高端改善产品的供应占比及成交凸比的增加：对整体价格也将形成一定支撑 二季度，伴随成交活跃度的回升，各绒城市新建住宅销售均价环比均有所上涨：一线城方环比上溉3.8%，发达及普道二线城市分别坏比上涨6.2%和2.0%6。 有娄市调整的背三下，改善性需求对优质项日的追捧影响了需求给构，位丁核心区速的改善型高 2024年上半年全国重点城市新建住宅均价及期未去化周期分布 2024年上半年24个重点城市新建住宅销售面积分布示意图 2024年上半年24个重点城市新建住宅销售均价分布示意图 全国住宅市场研究2024年上半年政策及预测 首付比例及贷款利率的下调降低入市门槛未来房贷利率仍存向下空间 年内重磅楼市政策一一5-17新政 5月17目：央行和国家金融蓝哲管划总同联合发币大房地产行玩标政第策： ••••1.降低首付比例：首套最首付比例不位于15%；二套低首付比例不于25%，2.段消全国层面个人仕房贷款利率政策下限，各地因城施策。：5.下迟公积金贷款利率0.2：个百分点，调整后五年以上首套个人住房公积金贷款利率为之.8：%：4.央行设文30口口亿元保障性住宏再贷款，支持地方国企以合理价格收购已硅成木出告商品房：用作配供型载配租型保障件件房。 降低首付比例：降低了入市门监：以管购房者在决策中升不公只考虑首付的问题，恒对于改善类、三换类需求仍然提供了史多便利。 取消个人住房贷款利率收弟下限：意味若将商业贷款剂率~限也尝后施求的原则，由地方根据市场情况自主确定。按揭成本的下降可直安降低置业书总的购房成本，对刚性及改并型等合来求部将构或刘好。 下调公积金贷款利率：考虑到公积金款的忠民任性，下调个人住房公积金贷款利率心.>5个百分点至2.95%，其与L"R之间以送]差扩大：将公积金贷款的利率志民属性体现出来，支持合埋的住