2022年三季度全国住宅市场研究报告

宏观环境

• 2022年前三季度，中国GDP同比增长3.0%，经济总体呈现恢复向好态势。消费市场保持增长，工业快速回升。
• 基础设施投资持续发力，制造业投资增长，带动固定资产投资同比增长5.9%。

住宅市场

• 开发投资：前三季度全国房地产开发投资同比下降8.0%，其中住宅投资下降7.5%。政策放松但销售回款未改善，投资下跌趋势短期内延续。
• 供需关系：住宅新开工面积同比下降38.7%，竣工面积下降19.6%。新开工和竣工面积双降，或影响后续市场供应。
• 销售：前三季度全国住宅新房销售面积同比下降25.7%，但9月成交量环比增长36.5%。政策调整和供应刺激促进部分城市活跃度恢复。
• 价格：2022年前三季度全国住宅新房成交均价同比下降3.9%。新建商品住宅价格环比下降的城市增多，9月份达到54个，占比近8成。
• 待售面积：截至2022年三季度末，全国住宅待售面积较上年同期增加15.7%，但较年中减少，库存压力稍有缓解。

典型市场

• 24个重点城市：过去5年累计供需关系整体平衡，2022年前三季度住宅新房供销比降至0.89。
• 成交量：24个重点城市前三季度住宅新房成交面积同比下降37.1%，其中普通二线城市降幅最大（39.9%）。
• 成交占比：24个重点城市新房成交量占全国总成交量的比例降至15.5%，处于历史较低水平。
• 均价：2022年第三季度一线、发达二线、普通二线城市新房销售均价环比分别下降5.5%、上涨4.9%、上涨1.7%。二线城市均价上行主要源于结构性因素。
• 去化周期：2022年前三季度重点城市新建住宅去化周期普遍较长，部分城市去化周期超过24个月。

政策及预测

• 政策重点：稳市场、保交楼成为宏观定调重点，中央政治局会议首次写入“保交楼”。
• 信贷调整：央行、银保监会等部门密集释放利好政策，支持刚性和改善性住房需求，阶段性放宽首套房贷利率下限。
• 地方政府措施：多地设立专项纾困基金、放宽预售资金监管、回购改建保障性租赁住房等推进“保交楼”。
• 土地出让：集中土拍持续推进，各地因地制宜放宽相关政策规则以刺激企业拿地积极性。
• 市场展望：预计后续政策面仍将稳定房地产预期、恢复市场信心，支持居民合理的住房消费需求。四季度成交表现或好于三季度，但全年成交量与去年相比仍有差距。行业修复还需更多有利因素叠加带动，包括宏观经济回暖、调控政策优化等。未来房地产市场商品房和保障性住房或将双轨并行。