2022年二季度全国住宅市场研究报告

宏观环境

• 2022年上半年，中国GDP同比增长2.5%，经济总体呈现稳定恢复态势，但二季度国际环境复杂严峻，国内疫情多发散发，加大经济下行压力。
• 有效投资规模持续扩大，全国固定资产投资同比增长6.1%，其中制造业和基础设施投资增速高于平均水平。

住宅市场

• 房地产开发投资增速连续回落，上半年同比下降5.4%，住宅投资同比下降4.5%，政策放松尚未传导至投资端。
• 住宅新开工面积和竣工面积同比分别下降35.4%和20.6%，竣工端有望边际改善，但房企资金压力等因素将持续影响未来供应。
• 新房成交量同比降幅扩大，上半年全国新房成交面积同比下降26.6%，市场需求整体低迷，政策宽松效果有待释放。
• 新房成交均价同比下降7.2%，但降幅较一季度收窄，总体呈筑底企稳趋势。
• 过半数城市新建商品住宅销售价格环比下降，市场活跃度依然不高，70城房价上升城市数量缓慢回升。
• 住宅待售面积仍处于近年来高位，上半年同比增长13.5%，虽环比小幅回落，但整体库存量仍高。

典型市场

• 过去五年，24个重点城市累计供需关系整体平衡，2022年上半年供销比降至0.85，整体仍呈供不应求局面。
• 上半年24城住宅新房成交面积同比下降48.2%，需求收缩明显，市场仍存在较大修复空间。
• 二线城市新房成交量略有回升，利好政策效果在部分热点二线城市体现，但市场情绪整体偏谨慎。
• 重点城市成交量占比进一步下滑，全国重点城市成交量占全国总成交量比重下降至14.8%。
• 一线和普通二线城市新房成交均价环比上行，多数城市季度变化幅度普遍在10%以下，成交结构影响价格上升。

政策及预测

• 地方政策持续适度放松，支持房企化解流动性风险，房贷利率降至近年来低位，降首付比例、放宽公积金使用限制等措施降低购房门槛。
• 支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
• 保障性租赁住房建设有序推进，多地出台政策扩大保障性租赁住房供给。
• 市场展望：下半年成交同比降幅将有所收窄，热点一二线城市恢复节奏相对较快，政策面预计仍将偏于宽松，市场有望逐渐进入恢复通道。