2024年第一季度全国住宅市场研究报告

全国住宅市场研究报告 戴德梁行研究院 目录 宏观环境 全国住宅市场指标 典型市场：全国24个重点城市 政策及预测 2024年第一季度 一季度GDP增速超市场预期国内经济实现良好开局 一季度国内生产总值同比增长5.3%，增速较上个季度加快0.1个百分点。其中，第二产业拉动整体经济回升2.0个百分点，同比增长6%；第三产业同比增长5%，拉动经济增长1.8个百分点。以信息传输、软件和信息技术服务为代表的数字经济，新能源汽车、太阳能电池、服务机器人、半导体等均保持高位增长，新质生产力成为推动经济回升向好的重要驱动力；此外，住宿餐饮、交通旅游等服务业增长恢复也较为明显。 从三驾马车的表现来看，社会消费品零售总额同比增长4.7%，在促消费政策及春节假期等因素带动下，服务零售同比增长10.0%；固定资产投资同比增长4.5%，其中设备工器具购置同比增长17.6%；一季度进出口规模历史同期首次突破10万亿元，汽车及装备制造、智能产品、低碳节能环保产品等3个领域出口持续增长。 制造业及基础设施投资带动全国固定资产投资增速回升 一 季 度 ， 全 国 固 定 资 产 投 资 （ 不 含 农 户 ） 为100,042亿元，同比增长4.5%，比上年全年加快1.5个百分点。其中，房地产开发投资同比下降9.5%，持续拖累投资；如扣除房地产开发投资影响，全国固定资产投资同比增长9.3%。 基础设施投资以及制造业投资涨势明显，分别同比增长6.5%和9.9%。另外，来自高技术产业的设备更新与新质生产力相关行业投资保持较快增速，如航空航天器及设备制造业增长42.7%，电子商务服务业增长24.6%。 2024年第一季度 一季度全国房地产开发投资同比下降9.5% 降幅较上年同期扩大了6.4个百分点。尽管从中央到地方积极调整楼市相关政策以降风险、稳市场，但在房地产行业压力不减、市场信心不足的背景下，房地产投资仍未见明显改善。 一季度，全国房地产开发投资22,082亿元，同比下降9.5%，降幅较2023年全年收窄0.1个百分点，但与上年同期相比降幅扩大了3.7个百分点。其中，全国住宅开发投资16,585亿元，同比下降10.5%， 房企资金困境仍存一季度住宅新开工及竣工面积双双同比下降 一季度，全国住宅新开工面积仅为12,534万平方米，是自2006年以来同期最低水平，较上年同期减少28.7%。在新开工面积持续缩减的背后，房地产开发投资下降意味着市场信心仍待提振；住宅新开工量连续29个月同比减少，也预示着中期市场供应量或受影响而缩减。 “保交楼”带动2023年全年竣工面积显著增长，新建商品住宅竣工量同比增长17.2%。今年一季度住宅竣工面积同比减少21.9%至11,148万平方米。住宅新开工及竣工面积双双同比大幅减少，从侧面反映出房地产开发企业的资金困顿以及对后续市场预期依然趋于谨慎，竣工量的大幅缩减也表明在资金短缺的大环境下，保交楼目标的达成还需要政策端的持续支持。 新建商品住宅市场延续上年末颓势销售面积同比降幅扩大 不同于上年一季度的楼市小阳春，2024年一季度全 国 新 建商 品 住宅 销 售面 积 同 比减 少23.4%至18,942万平方米，延续了2023年下半年以来低迷的市场行情，也是自2016年以来最低的单季度成交量。 下行趋势下，二手笋盘频出，也促进了需求向二手市场的分流。 为促进楼市回稳，一季度楼市宽松政策陆续出台：5年期LPR贷款利率最大单次下调幅度25个BP；各类支持房企融资、和刺激住房消费的政策相继出 台 ； 一 线 城 市 均 出 台 政 策 适 度 放 松 相 关 限制……政策效力并未在季度内的成交指标中体现出来，结合后续可能的进一步楼市刺激政策，成交活跃度有望于下季度有所改善。 新建商品住宅成交量同比显著减少，除受到上年基数较高影响外，预期转弱、需求疲软以及二手房市场的分流皆为原因。部分房企的资金压力以及交付风险，促使更多购房者转向二手房市场， 房价下行趋势延续 二手商品住宅价格来看，自2023年下半年开始，70城中环比上涨的城市数量持续维持在底部徘徊，多地出现二手挂盘量增加、价格下调的情况，相对灵活的定价规则及更短的现房交付周期令宽松政策的刺激效力更快地体现在二手商品住宅的销售上。 一季度，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市数量呈现小幅波动，在成交低迷的背景下结构性因素一定程度影响了价格走向。但总体来看，3月份70城中57个城市环比下跌，房价下行趋势仍在延续。 成交低迷 全国住宅新房销售均价同比下降7.1% 重点城市成交的占比提升，结构性拉高了全国均价，但2024年一季度重点城市成交量占比的大幅回缩——24座重点城市新房成交面积占全国比例从上年的18.3%回落至13.6%——显著呈现并结构性放大均价下行走势。 2024年一季度，全国住宅新房销售均价9,779元/平方米，同比下降7.1%，比2023年全年均价下跌了10%。 与2023年量跌价涨的情况不同，2024年第一季度全国住宅新房市场呈现量价齐跌的局面。持续两年的需求不振令新房价格一再承压，尽管2023年 需求端表现疲软一季度全国住宅待售面积大增19.1% 截至2024年一季度，全国住宅待售面积为39,458万平方米，较2023年底增加了6,339万平方米，增量超过2023年全年6,172万平方米的待售面积增量。对比2023年各月的待售面积均稳定地维持在31,000至33,100万平方米之间。但进入2024年一季度，单季度待售面积猛增19.1%至2017年以来的最高水平，库存去化压力陡增。 2024年第一季度 24城市场数据分析将采取样本分组的方式进行，样本选择及分组如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、厦门、南宁、呼和浩特*涉及可售面积、去化周期指标的统计未包含呼和浩特 24城新建住宅市场供需走弱首季度重点城市销售面积同比下降超四成 一季度，24个重点城市新建住宅批准上市面积共计2,014.2万平方米，同比下降38.4%；住宅销售面积共计2,579.7万平方米，同比下降45.8%。在供需均收缩的情况下，市场需求疲软令成交规模同比降幅更加明显。24城一季度整体供需比为0.78，与上年全年供求比基本持平。受此影响，一季度内24城可售面积较上年末减少755.7万平方米*，重点城市新建住宅供应放缓的同时，也一定程度带动了库存去化。 注：*该指标统计未包含呼和浩特 市场需求疲软、楼市持续调整的预期加剧重点城市观望情绪 2024年一季度，包括重点城市在内的新建住宅市场成交量全面收缩，全国住宅销售面积同比下降23.4%的同时，24个重点城市新建住宅销售面积同比下降45.8%，其总成交量在全国的占比由2023的18.3%降至13.6%，占比断崖式下滑了4.6个百分点。由于总体来看重点城市销售均价相对较高，成交占比的下降也在一定程度上影响全国住宅均价走势——结构性扩大了均价回落的幅度。 新建住宅季度销售面积居历史低位亟需释放政策效力、改善预期 尽管一季度楼市政策继续对供需两端释放利好，一线城市也陆续在限制性政策方面有所松动调整，但市场反应并未呈现预期效力。今年一季度各线城市月均成交量皆同比大幅回落，且明显低于过去5年的月均水平，处于近年来的历史低位。 交量同比增加，增幅15.6%；其余23城均现同比下降，且发达二线与普通二线城市中分别有6座城市同比降幅超过50%。 考虑到供需两端已经出台的利好政策，以及结合当下的市场反应，进一步加码宽松、刺激政策的可能性大大提升。而楼市稳定、健康发展目标的实现也亟待政策效力的释放、并进一步带动市场预期的改善。 分城市来看，一线、发达及普通二线城市月均成交量分别同比下降36.2%、51.2%和42.5%。24城中，仅价格环比下调22.5%的福州一城实现季度成 重点城市新建住宅销售均价环比下降一线城市降幅较窄 比上涨13.2%；北京和深圳分别环比下降13.9%和3.9%，同比下降12%和5%。二线城市中，青岛、西安以及南昌销售均价同环比均上涨，成都、福州同环比价格均有较大幅度下调。相较于重点城市新建住宅销售面积的普降，24个重点城市新建住宅销售均价却走出不同的趋势，反映出不同城市的供需关系及结构性变化，但整体来看价格回调是主旋律。 一季度，各线城市新建住宅销售均价环比有所下降，一线城市环比微降0.6%，发达及普通二线城市分别环比下降7.6%和11.7%；同比来看，一线城市价格同比上涨5.6%，发达及普通二线城市价格同比下降6.6%和5.1%。指标显示，一线城市新建住宅销售均价相对平稳坚挺。 分城市来看，一线城市中，一季度上海均价环比上涨了8%，同比上涨11.8%；广州环比持平，同 2024年第一季度全国重点城市新建住宅均价及期末去化周期分布 2024年第一季度24个重点城市新建住宅销售面积分布示意图 2024年第一季度24个重点城市新建住宅销售均价分布示意图 2024年第一季度 供需两端释放利好、逐步松绑限制政策促进楼市恢复平稳 中央层面 年初的《政府工作报告》中针对房地产的政策整体延续了上年末中央经济工作会议对楼市的定调，将化解房地产系统风险作为首要任务，并通过加大融资支持，降低贷款利率等对供需两端释放利好，促进楼市平稳发展。 1月12日，住建部、金融监管总局发布建立城市房地产融资协调机制，建立以项目为融资支持对象的项目“白名单”,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。 2月20日，央行宣布降息，一年期贷款市场报价利率（LPR）维持在3.45%不变，五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.20%下调至3.95%，一次下调了25BP。 3月5日，十四届全国人大二次会议召开，《政府工作报告》中提到，首要任务防范化解风险，一视同仁支持房企融资稳主体、满足多样化需求稳市场；减少房地产限制性措施；降准降息仍有空间、PSL等结构性工具发力、信贷政策继续优化；财政扩张支持“三大工程”；减税降负促住房交易。 3月22日，国常会定调，房地产事关民生和经济增长，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作。进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效。加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。 供需两端释放利好、逐步松绑限制政策促进楼市恢复平稳 地方层面 一季度，除一线城市及部分热点二线城市外，包括热点城市的苏州在内的大多数城市已经陆续全面取消限购，同时还包括完善二套房认定标准、优化公积金贷款政策、优化限售、发放购房补贴等方式，促进需求恢复。 -四个一线城市集中放松楼市限购: 北京：放宽了通州区的住房“双限购”。调整后，在通州区落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合北京市限购条件即可，取消了在通州落户或纳税、社保满三年的限制。 上海：宣布自1月31日起，放松单身限购； 深圳：深圳市户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。另外，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。3月11日，深圳取消“7090政策”。 广州：放开建筑面积120平方米以上住房限购。 重点城市： 苏州：市民在苏州购买商品房新房、二手房，不受面积、不受套数限制，也不需要受当地户籍、当地社保等其他条件限制，也就是说苏州新房、二手房全面取消限购。杭州：在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。 全国多地开展住房“以旧换新”：提前锁定新房房源并优先出售旧房的“代售购新”