2024年第二季度住宅市场概览

joneslanglasalle.com.cn 睿见研究带你看中国 2024年第二季度住宅市场概览 “517楼市新政”出台，部分市场活跃度有所回升 全国住宅投资累计同比增速2024年第二季度，中国住宅市场依然处于深度调整阶段。5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台了“一揽子”支持性举措（简称“5.17新政”），涉及下调全国层面首套及二套房贷首付款比例、全面取消全国层面首套及二套房贷利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等多个方面。“5.17新政”后，个人购房的最低首付比例降至历史最低水平。在此次调整前，经历了数次降息后，贷款利率已处于历史低位，调整后实际贷款利率继续下行。此外，今年以来，全国多数省份和城市已先后取消了此前执行多年的限购政策。截至2024年年中，仅剩北京、上海、广州、深圳、天津和海南省仍在执行限购政策。在多项利好政策带动下，部分热点城市购房者置业情绪及市场活跃度有所回升，但多数城市市场调整压力仍较大，市场全面修复仍需时间。 “5.17新政”主要内容 二季度全国住宅投资市场持续承压下行，房企开发投资仍偏谨慎 二季度，房企投资依旧谨慎，全国整体住宅开发投资仍处下行阶段。2024年1-6月，全国房地产累计开发投资5.3万亿元，同比下降10.1%；其中住宅投资4.0万亿元，同比下降10.4%。1-6月 份，住宅累计新开工面积2.8亿平方米，同比下降23.6%；住宅累计施工面积48.7亿平方米，同比下降12.5%。同期，全国住宅累计竣工面积1.9亿平方米，高基数下同比下降21.7%。 土拍市场分化延续 住宅用地成交溢价率 2024年第二季度，由于销售端尚未实现实质性复苏，房企拿地意愿依然较低。不同城市和区域之间的土拍热度分化加剧，部分核心城市优质地块于二季度以较高溢价成交，而大多数城市，尤其是远郊地区，土拍情绪依然低迷。为提高房企参与拿地的意愿，各地政府正在逐步优化现有的土地拍卖规则，其中上海于二季度取消了商品住房用地土拍溢价率的上限要求。2024年上半年，一线城市住宅用地平均溢价率录得4.6%；二线城市住宅用地平均溢价率为5.3%；三、四线城市住宅用地平均溢价率为2.7%。拿地企业方面，国央企仍是拿地主力，民营房企拿地依旧谨慎。 主要作者 盛秀秀丨 仲量联行中国区研究部住宅市场负责人Sherril.sheng@jll.com 展望2024年下半年，鉴于宏观外部不确定性因素犹在、内需依然承压，预计中央将继续加大财政及货币政策的调控力度，以促进宏观经济稳步回升。随着7月三中全会和政治局会议相继定调要持续防范化解房地产风险、加速落实和完善促进房地产市场平稳健康发展的新政策，各地“稳市场”、“去库存”的相关支持政策将继续完善落实。“稳市场“方面，预计各地将继续调整优化供需两端的楼市政策，其中核心一、二线城市的限制性政策有望进一步松绑。“去库存”方面，预计今年下半年各大城市收储的动作或将加速。这表明政府正采取积极措施来应对房地产市场中的风险，同时也为中低收入群体提供更多住房选择。总而言之，这些调节市场供需关系的举措有望在下半年发挥协同效应，市场下行态势有望趋缓并筑底。