2024年第二季度曼谷豪华住宅市场概述

knightfrank.co.th/研究 H2 2024 尽管整体经济存在不确定性，曼谷的豪华住宅市场仍由一批高净值买家提供坚实支撑，这些买家寻求与其生活方式需求和长期生活质量相一致的住所。10亿至30亿泰铢的价格区间内的需求仍然是市场的核心驱动力，而超豪华细分市场在特定客户群中保持稳定的需求。未来，开发商应专注于产品差异化，并提供定制化的产品以满足目标买家的具体需求，以确保长期市场稳定。 曼谷及其周边地区售价1000万泰铢及以上的房产市场，尽管整体经济形势和信贷紧缩，需求持续稳步增长。高净值和超富裕买家仍然是这一细分市场的主要推动力。与此同时，开发商正专注于在高潜力地区多样化供应，例如曼谷的东部和西部区域，这些区域合计占超过50%的新增供应。重点是满足富裕买家生活方式需求的豪华独立别墅，而一些项目已开始进行价格调整并提供促销活动，以加速购买决策。 稳定需求 自2019年以来，豪华住房供应增加了三倍，达到超过37,000套，在曼谷的东部和西部地区增长显著。 位置偏移 外环区域——尤其是曼谷东部（占新增供应的26%）——由于基础设施改善、土地面积更大以及靠近新的中央商务区，正逐渐受到青睐。 供应10亿元及以上的豪华住宅供应量从2019年的 那就是说，超豪华市场仍然是一个需要特定策略和真正高价值地点才能蓬勃发展的利基细分市场。 12,349套稳步增长至37,775套。从2024年下半年至2025年4月，高端住宅市场的持续增长反映出豪华住宅的长期需求保持稳定。根据该时期新推出的供应数据显示，10至30亿元的价格区间占市场总份额的78%，其中10至20亿元区间占比高达48%。这反映了开发商策略性地日益瞄准中高端市场，以满足虽然富裕但仍然对利率和经济状况敏感的买家。相比之下，70亿元以上的住宅在新供应中占比不足5%，表明 超豪华仍是利基市场 由于供应增加，开发商对曼谷高端房地产市场的信心持续存在。 此外，在考虑曼谷及其周边地区豪华住宅的区位供应分布时，发现曼谷东部占比最高，占总供应量的26%。这反映了开发商对靠近高速公路网络、素万那普机场以及拉玛九路—坤提普克里塔—拉特克拉邦等新商业中心区域的关注。其次是西部郊区，占供应量的21%，以及曼谷西部，占20%。这些区域对于大规模低层住宅建设具有很大的潜力。 市场前景 市场预计将保持稳定至谨慎扩张，购买将受实际居住需求和生活方式选择驱动，而非投机。开发商正通过战略产品定位和高潜力区域选择性推出产品来适应市场。 成本，促使开发者的投资重点更多地转向郊区。供应最少的地区是南部郊区和国土郊区，它们总共 配备全面的基础设施和设施的进展。与此同时，市中心区域仅占3%的份额，反映了可用土地有限和高度 占比不到2%，表明这些地区目前不是奢侈品房产市场的主要目标。 需求曼谷及其周边地区售价在1000万泰铢及以 中高端住宅市场，仍然可被高净值人士和高级管理人员获取，他们寻求位于黄金地段、配备齐全功能的大型住宅。然而，尽管需求持续，2024年至2025年4月间销售的豪华住宅单元数量已降至仅1,000–1,500单元，低于往年平均水平。这反映了部分买家群体的犹豫 在经济不确定性的情况下做出购买决策。虽然买家仍然拥有购买力，但他们考虑和选择购买品的时间更长。 上的豪宅市场 continues to attract interest from high-potential buyers. Overall demand has continued to rise, reaching 24,790 units, representing a sales rate of 65.6%. The price segment between 10–40 million baht accounts for approximately 75% of total sales, reflecting that demand is concentrated primarily in the 基于2024年下半年至2025年4月的积累的豪华住宅需求分布，曼谷东部占据市场份额最高，达到28%。这反映了偏好 区域。其他区域，如曼谷北部、曼谷南部和东部郊区，继续发挥适度作用，而需求积存量最低的区域是北部和南部郊区，仅占1%，这反映出这些区域目前不是豪华房购房者的主要目标。在按价格区间分解供求关系时，发现豪华房市场的需求仍然集中在1000万至3000万泰铢的区间。特别是，价格在1000万至2000万泰铢的房屋录得最高销量，达到13,891套，占总年销售额的38%。这反映了拥有较高购买力的买家群体，他们虽然仍优先 在曼谷东部，靠近高速公路网络、机场和新兴商业中心，尤其是持续增长的坤提普克里萨–拉玛九区，对豪华住宅项目的消费者需求最为旺盛。曼谷西部和西部郊区依次占据21%和16%的累计需求份额，这表明城市西部对豪华住宅的持续强劲需求，主要受诸如宽敞的居住空间、合理的单元价格以及电气化铁路网络扩张等因素的驱动。相比之下，市中心区域因土地供应有限和土地价格极高，仅占4%的需求份额，导致豪华购房者更倾向于选择更具成本效益的郊区。 性价比。这一细分市场的买家通常包括高管、企业主或寻求在黄金地段购买高品质住宅的新一代家庭。 与此同时，尽管售价超过7000万泰铢的房屋供应有限，但销售率高达84%，尤其在7100万至9900万泰铢区间更为显著。这反映了Ultra Affluent客户的需求，他们寻求能满足其在地段、隐私和社会地位方面特定偏好的住所。该细分市场的买家通常不依赖抵押融资，倾向于基于生活方式考量或个人价值而非财务需求来做购买决策。 市场趋势高端住宅市场预计将保持稳定或谨慎扩张， 一个住宅选择，也是分散投资风险、使风险远离金融市场的一种方式。 与 broader market 相比的风险。此外，如果政府延长房地产刺激措施，例如降低高价房产的转让和抵押登记费，或放宽 LTV（贷款价值比）监管，这可能会进一步支持购买决策。 受支持因素和某些限制因素影响，需密切关注。从积极方面看，高收入群体的住房真实需求仍是主要驱动力，因为这些买家不受短期经济波动直接影响。此外，将高端住宅同时视为... 与此同时，顶尖开发商继续在拉查普拉、坤宁克丽特拉、拉玛九-邦那-沙姆普兰和吞武里等黄金地段推出新的豪华项目，因为这一细分市场每单位投资回报率高且库存较低 然而，市场仍然面临几个风险因素，特别是在利率方面，尽管2025年下半年有可能下调，但仍高于历史平均水平。这可能影响那些依赖抵押贷款融资购买豪华住宅的买家。 此外，家庭债务水平仍高达约89-90%的GDP，可能会影响整体消费者信心，尽管它可能不会直接影响该细分市场的主要目标群体。此外，2023-2024年期间累积的供应可能会开始超过需求 在某些地区，尤其是在同时推出了多个项目的价格较高的低层住宅细分市场中，这可能会导致未来某些市场部分的吸纳速度变慢。