房地产行业：2023年第二季度全国住宅市场研究

戴德梁行研究院 CONTENTS 1第一部分宏 观 环 境 上半年GDP同比增长5.5%，国民经济回升向好 2023年上半年，国内生产总值593,034亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，比一季度加快1.0个百分点，国民经济恢复向好。其中，各项扩大内需的政策措施落地生效使得内需潜力得以释放，消费对经济增长的拉动明显增强⸺上半年，社会消费品零售总额同比增长8.2%，最终消费支出对经济增长的贡献率达到77.2%，明显高于去年同期水平。 单看第二季度，国内生产总值实现6.3%的高增速相当程度是得益于上年同期低基数的影响，实际恢复效果略低于市场预期。但在错综复杂的国际局势及环境下，中国经济增速仍明显快于世界主要发达经济体。 固定资产投资增速放缓，基建和制造业投资支撑相对有力 0上半年，全国固定资产投资（不含农户）243,113亿元，同比增长3.8%，累计增速较一季度放缓1.3个百分点。 分行业来看，基建和制造业投资支撑有力。随着财政支出和施工建设保持较快进度，上半年基础设施投资同比增长7.2%。此外，电动车、锂电池、集成电路等技术密集型产业驱动制造业投资增长，上半年制造业投资增长6.0%，且持续向高端化、智能化、绿色化转型。 信心恢复仍然不足，房地产开发投资跌幅持续扩大 上半年全国房地产投资增速仍处于低位运行，显示行业资金环境及投资信心恢复仍然不足。上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%； 其 中， 住 宅 投 资44,439亿 元， 下 降7.3%；二者累计跌幅较一季度分别扩大2.1和3.2个百分点。 考虑到稳楼市政策效力的滞后性，以及房地产市场仍处下行通道的现状，预计房地产投资短期内快速回升可能性较低。 住宅竣工面积增速持续加快，但新开工意愿继续滑落 上半年，全国住宅新开工面积36,340万平方米，同比下降24.9%；住宅竣工面积24,604万平方米，同比增长18.5%，累计增速较一季度分别下降7.1和上升1.7个百分点。“保交楼”政策效果逐渐显现，住宅竣工增速较一季度继续提升；但从新开工增速跌幅较一季度扩大可以看出，当前房企重心仍在“保交楼”，多数开发商新开工意愿处在较低水平。 上半年住宅销售面积同比下降2.8%，整体行情“先扬后抑” 全国住宅销售面积走势变化 上半年，全国住宅销售面积51,592万平方米，同比下降2.8%，新房成交量增速由一季度的1.4%重回负值。 上半年中国房地产市场整体表现为“先扬后抑”行情，其中一季度住宅销售市场小幅升温，但随着市场积压需求陆续释放完毕，市场信心尚未出现根本性回暖，当前仍存在较大的销售压力。 区域成交涨跌分化，结构性因素主导全国住宅新房均价同比上行 尽管住宅新房销售面积较上年同期有所减少，但上半年全国住宅销售额实现3.7%的同比增长。在此影响下，全国住宅销售均价同比上涨10.5%达到10,978元/平方米。在销量下跌、市场下行背景下均价走高，其原因在于结构性因素影响了成 交均价走向⸺国家统计局分区域数据显示，中部、西部、东北地区商品房销售额同比增速持续下降；仅东部地区上涨，其中尤以重点一二线城市带动作用显著。 70城中过半城市住宅新房销售均价环比下降 经历一季度成交的短暂活跃后，二季度住宅成交走弱的同时价格回落的趋势也逐渐显现：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降城市数量持续增加，至6月达到38城，房价下调城市已超半数。尽管上半年全国住宅销售均价同比增速较一季度加大，但剔除结构性因素，以各城市具体表现来看，房价下行走势已然显现。 至6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比变化率由上月上涨0.1%转为持平，二线城市环比变化率由上月上涨0.2%转为持平，三线城市环比变化率由上月持平转为下降0.1%。 住宅库存较一季度小幅回落，仍处于相对高位 尽管二季度住宅新房整体成交动能放缓，但由于供应缩量大于成交缩量，令季度末待售面积较一季度末降低835万平方米，但31,006万平方米的全国住宅待售面积，仍处于六年来高位，加之当前楼市氛围趋向低迷，库存去化压力依然严峻。 供给收缩致上半年重点城市供销面积比仅为0.77 从24个重点城市过去5年的供销情况来看，一线、发达二线及普通二线城市5年累计供销比分别为1.03、1.03、0.98，重点城市累计供销比为1.02，供需总量相对平衡。但2023年上半年，24个重 点城市总体供给收缩导致供销面积比仅为0.77，其中普通二线城市供销比更低至0.65。 开发投资持续放缓局限新增供应，各线城市供销比集体下滑 2023年上半年，24个重点城市新建住宅累计批准上市面积共计7,537万平方米，销售面积共计9,744万平方米，相较于上年同期的较低基数分别实现了3.3%和13.6%的同比涨幅。但在房地 产投资及新开工面积持续下滑背景下，供应端增长乏力导致供销比低位运行，由去年同期的0.85下降至0.77。 阶段性复苏拉动上半年重点城市住宅成交量有所恢复 从24个重点城市的新建住宅成交面积来看，在3月、4月成交小高峰的拉动下，2023年上半年一线、发达二线及普通二线城市的新房成交面积月均值与2022年的月均值相比出现不同程度恢复，分别增长9.1%、8.7%和21.0%，但与此前的2020年及2021年相比仍存在较大的差距。这也意味着需求的回调恢复并未完全实现，阶段性复苏波动的特征明显。 新建商品住宅成交继续向重点城市集中 2023年上半年，全国新房成交5.2亿平方米，同比下降2.8%；24个重点城市成交0.97亿平方米，同比上涨13.6%。受益于一线、发达及普通二线城市新房成交量的增长，24城新房成交量占全国比重再创6年来新高，占上半年总成交量比重为 18.9%，较一季度再次上升0.7个百分点，较去年全年上升3.8个百分点，全国新建商品住宅房成交向热点城市集中的趋势明显；与此同时，重点城市成交占比的提升也从结构上了拉高了全国新建住宅的销售均价。 重点城市新房成交均价止跌回调，结构性因素影响均价波动 经历阶段性的楼市小高潮后，渐趋迷茫的市场前景及相对低迷的市场情绪令全国的新建住宅成交向重点城市集中；而在重点城市当中，成交热点也逐渐向区位优越的优质项目聚拢，结构性因素 进一步影响到各城市新房成交均价的波动⸺具备良好质素的高档住宅项目乃至拥有稀缺资源的豪宅项目的成交占比的上升，结构性拉高了部分城市新建住宅的成交均价。 24个重点城市新房均价季度走势对比 2023年上半年 重点城市新建住宅销售面积分布示意图 2023年第二季度重点城市新建住宅销售均价分布示意图 适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求 适应供求关系重大变化新形势，适时调整优化房地产政策 7月24日召开的中共中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，要切实防范化解重点领域风险，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 7月27日，住建部：继续落实降低首套房首付比例和贷款利率，落实认房不认贷。 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造 4月28日召开的中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。根据住房和城乡建设部于2022年10月份公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末全国共有超大城市8个（上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉）和特大城市11个（杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨）。 7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。《意见》指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 首套房贷利率动态灵活调整，多措并举增强经济发展动能 4月20日，央行调查统计司司长邹澜在人民银行新闻发布会上指出，2023年以来，人民银行、银保监会建立新发放首套房贷利率政策动态调整机制，实现因城施策原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整。 6月7日，央行行长易纲表示，要加强逆周期调节，全力支持实体经济。6月16日，国务院常务会议强调必须采取更加有力措施，增强发展动能。 6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR利率下调10个基点至4.20%。 各地调整放宽购房政策 二季度，深圳、上海、广州、杭州、南京、合肥、郑州、青岛、扬州等多个城市调整房地产政策，涉及限购、限售、限价及落户门槛等的局部调整。 4月3日，郑州限售政策调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，三者任一满1年可出售。 4月20日，深圳调整二手房指导价规则，银行核定二手房价以网签备案价和评估价就低为准，参考价仅做参考。 6月28日，广州住房公积金管理中心发布关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%。 市场展望 随着疫后经济回归常态化运行轨道，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力有所缓解，内需潜力逐渐释放⸺2023年上半年中国经济的消费贡献率达77.2%。房地产市场也于调整周期中呈现阶段性的向上波动，但复苏基础仍不稳固。上半年住宅市场整体表现为“先扬后抑”行情，经历3、4月短暂的成交回暖后市场氛围重回低迷，行业流动性压力及信心不足导致供求两端同时走弱，投资、开工等关键性指标未见改善，成交量也于二季度末明显下滑。避险思维下，全国新建商品住宅成交延续向重点城市集中趋势，而在重点城市当中成交热点也逐渐向区位优越的优质项目聚拢，结构性因素进一步影响到新房成交均价的波动，但反映价格变化趋势的价格指数却呈现下行趋势。 在此背景下，适时调整优化房地产调控政策成为改善楼市低迷氛围、提振市场信心的关键因素之一。7月中央政治局会议首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策；而后各相关部委及地方政府相继跟进。可以预见，在防风险的前提下，房地产调控政策体系和基调或面临较大调整，推进供给侧改革来更好满足需求，以及优化交易相关政策支持住房需求的释放等将是未来政策调整的重要方向。 融资及信贷方面，尽管政策加大对房地产企业包括民营房企的融资支持力度，但受制于开发商投资意愿、“保交楼”压力以及大规模偿债潮，上半年实际融资规模继续缩减，短期内投资改善也难言乐观；需求端来看，利率下限动态调整叠加LPR下调，共同带动房贷利率下行，对住房消费构成一定利好；而央行“支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱”，意味着局部城市的房贷利率仍有下探空间以应对市场下行趋势。 在外部环境及全球经济前景不明朗的背景下，预计下半年中国经济增长水平仍将很大程度取决于内需的恢复程度⸺消费复苏趋稳为经济复苏发挥持续重要贡献，基建投资也将继续保持较快增长。旨在稳楼市、化解风险的房地产政策预计将陆续出台，以刺激、支持居民刚性和改善性住房需求的释放，助力经济持续恢复。房地产调控基调的转变以及相关政策的优化有望改善房地产市场的低迷氛围，供需两侧的支持举措或有助于下半年楼市逐步探底修复，而整体经济环境作为楼市发展根本支撑的影响力亦不容忽视。此外，随着中央层面出台对超大特大城市城中村改造工作的顶层设计和统筹规划，明确改造目标、原则、范围等宏观框架后，预计相关财政补贴、专项债等资金细则将陆续得以落实，亦有助于稳投资、扩内需。 大中华区研究团队联系人 魏东北区sabrina.d.wei@cushwake.com Shaun Brodie华东区shaun.fv.brodie@cushwake.com