全国住宅市场研究 12023年第三季度全国住宅市场研究戴德梁行研究院 CONTENTS1P4-6P7-13P23-27P14-22宏观环境住宅市场政策及预测典型市场全国24个重点城市2342 戴德梁行研究院 全国住宅市场研究 3 01第一部分 宏观环境4 戴德梁行研究院 全国住宅市场研究 5三季度经济回升态势更趋明显，最终消费支出对经济贡献率升至94.8%2023年前三季度，国内生产总值913,027亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%，较上半年增速回落0.3个百分点。第三季度，GDP同比增长4.9%，环比增长1.3%，回升态势更趋明显。三驾马车中，消费拉动经济增长的作用明显，特别是在旅游、住宿、餐饮等业态消费回暖的支撑下，前三季度最终消费支出拉动经济增长4.4个百分点，消费支出的加快恢复表明消费市场的信心正在好转。投资保持增长态势，前三季度资本形成总额拉动经济增长1.6个百分点；在外需收缩的影响下，前三季度货物和服务净出口向下拉动经济0.7个百分点。全国历年经济总量走势变化资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部GDP总量为913,027亿元，同比增速5.2%0%3%6%9%12%15%0150,000300,000450,000600,000750,000900,0001,050,0001,200,0001,350,000GDP:累计总量（亿元）GDP:同比增幅 02高新技术产业、基建以及制造业带动固定资产投资规模持续扩大全国固定资产投资增速走势变化资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部前三季度，全国固定资产投资（不含农户）375,035亿元，同比增长3.1%，增速较1-6月回落0.7个百分点。受房地产开发投资持续下行的拖累，固定资产投资增速自年初以来已连续7个月下降。其中基础设施投资同比增长6.2%，增速比全部投资高3.1个百分点。高技术产业投资同比增长11.4%，比全部固定资产投资高8.3个百分点。制造业投资增速6.2%，比全部固定资产投资高3.1个百分点。实现连续两个月加快，增速比1―8月份和1―7月份分别加快0.3个和0.5个百分点。从行业来看，电气机械和器材制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业、铁路运输业以及汽车制造业保持了20%以上的快速增长。6 戴德梁行研究院0%5%10%15%20%25%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000固定资产投资不含农户（亿元）同比增幅 02第二部分 住宅市场全国住宅市场研究 7 8 戴德梁行研究院前三季度，全国住宅新开工面积52,512万平方米，同比下降23.9%，降幅较1-6月收窄1个百分点；住宅竣工面积35,319万平方米，同比增长20.1%，增速较1-6月扩大1.6个百分点，“保交楼”政策效果持续显现。结合新开工数据，相较于过去十年间连年超10亿平方米的新开工面积，2022年全国住宅新开工面积开始大幅下滑近四成，2023年前三季度依然延续显著下行趋势。这意味着，一方面未来供应的萎缩将影响新房市场的规模，另一方面也一定程度局限需求的释放。资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部全国住宅新开工面积及增幅历年走势变化全国住宅竣工面积及增幅历年走势变化保交楼政策效力下住宅竣工提速，同时新开工降幅有所收窄资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部-60%-40%-20%0%20%40%60%035,00070,000105,000140,000175,0002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q32023住宅新开工面积(万㎡)同比涨幅-20%-10%0%10%20%30%035,00070,000105,000140,000175,0002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q32023住宅竣工面积（万㎡）同比涨幅 房地产开发企业到位资金持续下降，地产开发投资降幅随之下探前三季度，全国房地产开发投资87,269亿元，同比下降9.1%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点；住宅投资66,279亿元，同比下降8.4%，降幅较1-6月扩大1.1个百分点。房地产开发企业到位资金前三季度累计98,067亿元，同比下降13.5%，且已连续下降18个月。上半年部分城市楼市小阳春，未能持续为楼市注入信心，资金流入房地产市场的速度持续放缓，资金压力下开发商土地购置及新开工规模的双双放缓，都会在市场未来供应中体现，也将影响市场的恢复。全国房地产及住宅开发投资走势变化资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部房地产开发投资 87 ,269 亿元，同比下降 9.1%；住宅开发投资 66,279 亿元，同比下降 8.4%全国住宅市场研究 9-30%-15%0%15%30%45%60%030,00060,00090,000120,000150,000180,000201020112012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020 2021 2022Q1-Q32023房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元）房地产开发投资同比增幅住宅开发投资同比增幅 10 戴德梁行研究院前三季度住宅销售面积同比降幅扩大，需求持续走弱全国住宅销售面积走势变化资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部全国住宅销售面积72,770万平方米，同比下降6.3%前三季度，全国住宅销售面积72,770万平方米，同比下降6.3%，降幅较1-6月扩大3.5个百分点，虽然二三季度，针对需求端的调控政策不断优化，但住宅市场需求仍在萎缩。结合国内宏观经济以及房地产市场情况来看，当前楼市呈现供需两弱的处境。从供应端来看，持续近两年的房地产投资下滑，新开工量的减少，对于处在债务及销售回款双重压力下的房企而言，难将手中本就不充裕的资金用于拓展新项目进而影响未来供应。从需求端来看，虽然多地对限购政策实行松绑优化，放宽了刚需及改善型需求的入市条件，但需求提振的效果仍显不足，再加上房企暴雷的负面影响，市场需求仍在政策、产品、价格多个因素下选择观望，楼市信心仍待恢复。-40%-20%0%20%40%030,00060,00090,000120,000150,000180,0002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q32023全国住宅销售面积（万㎡）同比涨幅 全国住宅市场研究 1170城中，一二手住宅房价环比下降城市数量继续扩大70个大中城市二手商品住宅销售价格环比涨跌个数70个大中城市新建商品住宅销售价格环比涨跌个数资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部经历了一季度末的楼市小阳春，新房及二手房市场需求于二季度回落并且延续至三季度。从4月份开始，新房及二手房价格环比上涨的城市数量逐月减少，环比下降的城市数量增加，结合三季度的新房成交量同比降幅持续扩大，反映市场需求的萎缩。房贷利率下降，同时多地陆续出台的认房不认贷等楼市优化政策，其政策效力或将在四季度集中显现，届时成交量的回升对价格也将形成一定支撑，预计四季度全国一二手房房价下降的趋势将有所改善。01020304050607020.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.1221.0121.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0123.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0901020304050607020.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.1221.0121.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0123.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.09环比价格上涨环比价格持平环比价格下降 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部前三季度，全国新房住宅销售均价10,899元/平方米，同比上涨7.4%，涨幅较1-6月回落3.1个百分点，结构性因素下价格追高的趋势在三季度得到缓解。进入三季度，新房住宅市场延续了第二季度需求走弱的趋势，前三季度成交量同比降幅扩大3.5个百分点至下降6.3%，成交总额同比增速也由上半年的上涨3.7%转为下降3.2%，房企资金回流的步伐进一步放缓。分季度来看，一二三季度全国住宅成交量分别2.62、2.53、2.12亿平方米，均价分别为10,532、11,441、10,706元/平方米，在经历二季度的楼市短暂回暖后，三季度新房市场量价双双回落。全国住宅销售均价走势变化全国住宅销售均价10,899元/平方米，同比上涨7.4%三季度全国住宅新房销售均价较二季度下降6.4%-10%0%10%20%02,0004,0006,0008,00010,00012,0002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q32023销售均价（元/㎡）同比涨幅12 戴德梁行研究院 三季度新房住宅市场供需进一步收缩，库存量小幅回升资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部全国住宅待售面积历年变化单位：万㎡进入三季度，住宅市场供需双双走弱，库存量小幅上升。截止三季度末，全国新房住宅待售面积31,186万平方米，虽较6月末增加180万平方米，但较一季度减少655万平方米。四季度，在市场政策利好叠加年终业绩压力下，房企或将释放更多供应，以价换量或是众多房企的销售策略，整体价格料将有所松动，市场活跃度也将大概率提升。但宏观经济基本面仍待改善，市场需求对供应的消化能力仍有限，整体库存量预计还将小幅上升。全国住宅市场研究 132011, 16,903 2012, 23,618 2013, 32,401 2014, 40,684 2015, 45,248 2016, 40,257 2017, 30,163 2018, 25,091 2019, 22,473 2020, 22,379 2021, 22,761 2022, 26,947 Q3 2023, 31,186 201120122013201420152016201720182019202020212022Q32023 03第三部分 典型市场全国24个重点城市：24城市场数据分析将采取样本分组的方式进行，样本选择及分组如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、厦门、南宁、呼和浩特14 戴德梁行研究院 全国住宅市场研究 15供应持续收缩，年内累计供求比均低于1从过去5年数据来看，24个重点城市累计供销比为0.99，其中一线、发达二线及普通二线城市5年累计供销比分别为0.99、1.01、0.96，一线及普通二线城市新房供应略显不足，但整体看总体供需量相对平衡。自2022年以来房地产投资放缓，市场新增供应下滑至低位，致各级城市年内累积供需比均不足1。单三季度，24个重点城市供应量同比减少24.7%，环比减少16.2%，相应的成交量同比减少20.7%，环比减少24.2%。虽然年内发布了针对需求端的楼市优化政策，但供应端的收缩不利于政策效力的释放，供应不足是成交量进