2023年第三季度全国住宅市场研究

戴德梁行研究院 CONTENTS 1第一部分宏 观 环 境 三季度经济回升态势更趋明显，最终消费支出对经济贡献率升至94.8% 2023年前三季度，国内生产总值913,027亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%，较上半年增速回落0.3个百分点。第三季度，GDP同比增长4.9%，环比增长1.3%，回升态势更趋明显。 三驾马车中，消费拉动经济增长的作用明显，特别是在旅游、住宿、餐饮等业态消费回暖的支撑下，前三季度最终消费支出拉动经济增长4.4个百分点，消费支出的加快恢复表明消费市场的信心正在好转。投资保持增长态势，前三季度资本形成总额拉动经济增长1.6个百分点；在外需收缩的影响下，前三季度货物和服务净出口向下拉动经济0.7个百分点。 0高新技术产业、基建以及制造业带动固定资产投资规模持续扩大 前三季度，全国固定资产投资（不含农户）375,035亿元，同比增长3.1%，增速较1-6月回落0.7个百分点。受房地产开发投资持续下行的拖累，固定资产投资增速自年初以来已连续7个月下降。 其中基础设施投资同比增长6.2%，增速比全部投资高3.1个百分点。高技术产业投资同比增长11.4%，比全部固定资产投资高8.3个百分点。制造业投资增速6.2%，比全部固定资产投资高3.1个百分点。实现连续两个月加快，增速比1―8月份和1―7月份分别加快0.3个和0.5个百分点。 从行业来看，电气机械和器材制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业、铁路运输业以及汽车制造业保持了20%以上的快速增长。 2第二部分住 宅 市 场 保交楼政策效力下住宅竣工提速，同时新开工降幅有所收窄 前三季度，全国住宅新开工面积52,512万平方米，同比下降23.9%，降幅较1-6月收窄1个百分点；住宅竣工面积35,319万平方米，同比增长20.1%，增速较1-6月扩大1.6个百分点，“保交楼”政策效果持续显现。 结合新开工数据，相较于过去十年间连年超10亿平方米的新开工面积，2022年全国住宅新开工面积开始大幅下滑近四成，2023年前三季度依然延续显著下行趋势。这意味着，一方面未来供应的萎缩将影响新房市场的规模，另一方面也一定程度局限需求的释放。 房地产开发企业到位资金持续下降，地产开发投资降幅随之下探 前三季度，全国房地产开发投资87,269亿元，同 比 下 降9.1%， 降 幅 较1-6月 扩 大1.2个 百 分点； 住 宅 投 资66,279亿 元， 同 比 下 降8.4%，降幅较1-6月扩大1.1个百分点。房地产开发企业到位资金前三季度累计98,067亿元，同比下降13.5%，且已连续下降18个月。 上半年部分城市楼市小阳春，未能持续为楼市注入信心，资金流入房地产市场的速度持续放缓，资金压力下开发商土地购置及新开工规模的双双放缓，都会在市场未来供应中体现，也将影响市场的恢复。 前三季度住宅销售面积同比降幅扩大，需求持续走弱 全国住宅销售面积走势变化 前三季度，全国住宅销售面积72,770万平方米，同比下降6.3%，降幅较1-6月扩大3.5个百分点，虽然二三季度，针对需求端的调控政策不断优化，但住宅市场需求仍在萎缩。 结合国内宏观经济以及房地产市场情况来看，当前楼市呈现供需两弱的处境。从供应端来看，持续近两年的房地产投资下滑，新开工量的减少，对于处在债务及销售回款双重压力下的房企而言，难将手中本就不充裕的资金用于拓展新项目进而影响未来供应。从需求端来看，虽然多地对限购政策实行松绑优化，放宽了刚需及改善型需求的入市条件，但需求提振的效果仍显不足，再加上房企暴雷的负面影响，市场需求仍在政策、产品、价格多个因素下选择观望，楼市信心仍待恢复。 70城中，一二手住宅房价环比下降城市数量继续扩大 经历了一季度末的楼市小阳春，新房及二手房市场需求于二季度回落并且延续至三季度。从4月份开始，新房及二手房价格环比上涨的城市数量逐月减少，环比下降的城市数量增加，结合三季度的新房成交量同比降幅持续扩大，反映市场需求的萎缩。 房贷利率下降，同时多地陆续出台的认房不认贷等楼市优化政策，其政策效力或将在四季度集中显现，届时成交量的回升对价格也将形成一定支撑，预计四季度全国一二手房房价下降的趋势将有所改善。 三季度全国住宅新房销售均价较二季度下降6.4% 前三季度，全国新房住宅销售均价10,899元/平方米，同比上涨7.4%，涨幅较1-6月回落3.1个百分点，结构性因素下价格追高的趋势在三季度得到缓解。进入三季度，新房住宅市场延续了第二季度需求走弱的趋势，前三季度成交量同比降幅扩大3.5个百分点至下降6.3%，成交总额同比增速也由上半年的上涨3.7%转为下降3.2%，房企资金回流的步伐进一步放缓。 分 季 度 来 看， 一 二 三 季 度 全 国 住 宅 成 交 量 分别2.62、2.53、2.12亿 平 方 米， 均 价 分 别 为10,532、11,441、10,706元/平方米，在经历二季度的楼市短暂回暖后，三季度新房市场量价双双回落。 三季度新房住宅市场供需进一步收缩，库存量小幅回升 进入三季度，住宅市场供需双双走弱，库存量小幅上升。截止三季度末，全国新房住宅待售面积31,186万平方米，虽较6月末增加180万平方米，但较一季度减少655万平方米。 四季度，在市场政策利好叠加年终业绩压力下，房企或将释放更多供应，以价换量或是众多房企的销售策略，整体价格料将有所松动，市场活跃度也将大概率提升。但宏观经济基本面仍待改善，市场需求对供应的消化能力仍有限，整体库存量预计还将小幅上升。 3典 型 市 场 全国24个重点城市： 24城市场数据分析将采取样本分组的方式进行，样本选择及分组如下： 一线城市：北京、上海、广州、深圳发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、厦门、南宁、呼和浩特 供应持续收缩，年内累计供求比均低于1 足1。单三季度，24个重点城市供应量同比减少24.7%，环比减少16.2%，相应的成交量同比减少20.7%，环比减少24.2%。虽然年内发布了针对需求端的楼市优化政策，但供应端的收缩不利于政策效力的释放，供应不足是成交量进一步收缩的重要原因之一。随着年底房企加大市场供应，叠加楼市利好信号的持续释放，预计四季度重点24城市场活跃度有望得到一定改善。 从过去5年数据来看，24个重点城市累计供销比为0.99，其中一线、发达二线及普通二线城市5年累计供销比分别为0.99、1.01、0.96，一线及普通二线城市新房供应略显不足，但整体看总体供需量相对平衡。 自2022年 以 来 房 地 产 投 资 放 缓， 市 场 新 增 供应下滑至低位，致各级城市年内累积供需比均不 二线城市楼市活跃度下行，成交环比下降近3成 从 历 年 一、 二 线24城 月 均 成 交 量 数 据 来 看，2022年房企暴雷、项目停工、住宅延期交付等负面消息频出，加上房企融资受困、销售回款不畅等多重因素，令24个重点城市2022年成交量创近六年新低。进入2023年，房地产行业整体环境并未见明显改善，前三季度各级城市月均成交量延续了上年低迷的态势。 分季度来看，第三季度发达及普通二线城市月均成交量均下降至近三年最低水平，环比二季度分别下降31.8%及28.5%。除了与市场需求回落相关外，新增供应的减少亦是市场表现疲软的主因之一。从前三季度供需关系来看，发达及普通二线城市供需比仅为0.84和0.66，供应不足限制了需求的释放。而一线城市在0.97的供需关系下，供应及成交也均有16%左右的下滑。 21Q121Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3 资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部指标反映对应分组内样本城市的月均成交量之和 24个重点城市成交量下滑令其在全国住宅成交占比有所回落 第三季度，24个重点城市供需双双回落令24城年内累计成交量在全国住宅成交量中的占比，较上半年下滑0.8个百分点至18.1%，虽然占比有所下降但仍是近年高位水平，表明全国住宅市场成 交热点向一二线重点城集中的趋势没有改变，同时一二线重点城市成交占比的变化也在结构上影响全国住房均价走向。 一二线各级城市新房均价环比回落 预计四季度重点城市均价或将小幅回落，一方面三季度优化了购房调控政策，从中央降低贷款利率，银行认房不认贷，到地方松绑大量城区限购等政策，经过一个季度的消化，政策效力或将在四季度集中释放，刺激更多刚改型、品质提升型购房需求；另一方面，部分城市限购区域逐渐取消，全国住宅市场分化将更加剧烈，资金将进一步向重点城市聚集。 第三季度，一二线重点城市新房成交均价环比全线回落，一线、发达二线及普通二线城市新房均价环比二季度分别下降0.5%、2.7%及6.6%。各级城市成交量与均价的双双下滑，市场需求走弱迹象明显。虽然二季度部分高端住宅产品的成交结构性拉高了整体重点城市的价格，但在需求萎靡、后劲不足、房企加大购房优惠力度等现实压力下，三季度重点城市房价出现回落。 24个重点城市新房均价季度走势对比 2023年前三季度，全国重点城市新房均价及期末去化周期分布 2023年前三季度 重点城市新建住宅销售面积分布示意图 资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部 2023年前三季度重点城市新建住宅销售均价分布示意图 4政 策 及 预 测 多举措降低购房门槛，促刚性及改善型需求入市 中央层面，提出统一首套房和二套房最低首付比例、下调二套房商业贷款利率下限、降低存量首套住房商业贷款利率 8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，被称为中国新一轮“房改”。文件明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。 8月25日，财政部、税务总局发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》：自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税以退税优惠。其中新购房金额大于原住房，全部退还个税；如果小于，按新购住房占现住房转让金额的比例退还。 8月27日，住建部、央行、国家金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》：家庭成员在当地名下无成套住房，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房执行信贷政策。 8月31日，央行、国家金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》：贷款购买商品住房的居民，首套住房商业个人住房贷款最低首付比例同一位不低于20%，二套住房统一不低于30%。 8月31日，央行、国家金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》：存量首套个人住房贷款，指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同未发放的首套住房个人贷款；自2023年9月25日起，存量首套住房商业个人贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业个人住房贷款。新发放贷款利率由金融机构与借款人协商确定，但贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 9月28日，财政部、税务总局、住建部发布《关于保障性住房有关税费政策的公告》：对保障性住房建设用地免征城镇土地使用税，免征保障性住房经营单位以及购买保障性住房涉及的相关印花税。个人购买保障性住房，契税减按1%的税费征收。保障住房单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源，免征契税。 10月16日，二十大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、