2023年第四季度全国住宅市场研究报告

戴德梁行研究院 ABLE OFONTENTS 目录 01宏观环境 03典型市场 :全国 24 个重点城市 04政策及预测 全国住宅市场研究/2023年第四季度 宏观环境 全年GDP实现5.2%的同比增速住宿餐饮等接触型聚集型服务增长明显 2023年，我国经济顶住内外部压力，稳步回升向好。初步核算2023年GDP超126万亿元；按不变价格计算，同比增长5.2%，实现主要预期目标。 业同比增长较快达5.8%，其中接触型聚集型服务业明显改善，住宿和餐饮业同比增长14.5%。消费也在疫情后有所回升，全年社会消费品零售总额同比增长7.2%，其中餐饮收入增长20.4%，金银珠宝增加13.3%。另一方面，在外部环境影响下进出口贸易的疲软，加上房地产投资持续放缓，对整体经济造成一定程度的拖累。 工业生产稳步回升，特别是汽车制造业发展持续加速，全年同比增长13%。疫情影响褪去，服务 受房地产投资收缩影响年内固定资产投资增速持续放缓 2023年， 全 国 固 定 资 产 投 资（ 不 含 农 户） 为503,036亿元，同比增长3.0%，增速较1-9月回落0.1个百分点。 分领域看，基础设施投资增长5.9%，电力、热力、燃气及水生产和供应业同比增长23%，交通运输、仓储和邮政业同比增长10.5%。制造业投资增长6.5%，增速较1—9月份加快0.3个百分点，比全部固定资产投资高3.5个百分点，其中高技术制造业投资比上年增长9.9%。年内房地产开发投资增速持续下行，年末同比下降至-9.6%。 从投资主体来看，2023年国有控股和民间的固定资产投资的同比增速分别为6.4%和-0.4%，较1-9月分别下降了0.8和上涨0.2个百分点。民间投资受房地产投资拖累影响严重，如扣除房地产开发投资影响，民间投资增长9.2%。 全国住宅市场研究/2023年第四季度 住宅市场 房地产及住宅开发投资连续两年下降规模持续收缩 2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，同比下降9.6%，降幅较1-9月扩大0.5个百分点，较上年收窄了0.4个百分点；住宅投资83,820亿元，同比下降9.3%，降幅较1-9月扩大0.9个百分点，较上年收窄0.2个百分点。连续两年的投资额下滑，流入房地产行业的资金持续减少，在行业调整以及房企销售回款不畅的情况下，短期内房产行业投资恢复还将面临挑战。 全国住宅竣工面积历史首超新开工面积“保交楼”效果显著 在房地产开发投资持续下行的同时，大力“保交楼”意味着新开发的资金投入相应减少，在此影响下2023年住宅新开工量不及2021年的一半。可以预见，中期商品住宅市场供应量或将收缩，并进而影响成交量⸺商品住宅新房市场规模或将面临整体收缩。此外，不同企业在资金获得成本及土地、项目储备方面的不同表现，也将导致行业分化加剧。 2023年，全国住宅新开工面积69,286万平方米，同 比 下 降20.9%， 降 幅 较1-9月 收 窄3个 百 分点；住宅竣工面积72,433万平方米，同比增长17.2%，在“保交楼”的政策引领下，年内竣工面积同比增速多数月份保持两位数的高速增长，同时也是历史首次全国住宅竣工面积超过开工面积。 供需两弱 全国新建商品住宅成交量录得近13年低位 全国商品住宅销售面积连续两年下滑，2023年录得近13年最低年成交量94,796万平方米，较上年下降8.2%，降幅较1-9月扩大1.9个百分点，仅相当于2021年历史高位的6成，成交规模萎缩明显。 2023年在各类限制政策持续松绑以及降利率、降首付比等市场政策刺激下，整体经济下行及房地产市场信心不足导致购房需求萎缩的同时，供应量的缩减所带来的局限也是影响成交量下滑的原因之一。 政策优化叠加年末供应放量库存去化效果未及预期 作为年终收关的最后一个季度，房企往往会在四季度加大市场供应及促销力度，以期实现更高的销售业绩。再加上包括一线城市在内的各线城市或解除或放松楼市限制政策、降低购房门槛，政策环境的改善为年末楼市成交复苏做好了准备。但实际住房成交量仍不及去年，导致全国住宅待售面积于第四季度明显增长。 截 止2023年 末， 全 国 住 宅 待 售 面 积33,119万平 方 米， 较 三 季 度 末 增 加1,933万 平 方 米， 较2022年末增加6,172万平方米，全国住宅库存量呈上升之势。 70城房价指数显示新建及二手商品住房销售价格总体呈下行趋势 2023年，在经历了2、3月的小阳春行情后，市场热度未能持续，自4月之后70个大中城市无论是新建商品住宅还是二手商品住宅销售价格环比下降的城市数量逐月增多，并在12月分别达到62个和70个，反映出大中城市商品住宅价格总体下行的趋势。 成交结构影响下 2023年全国住宅销售均价同比上涨6.7% 2023年全年，全国新房住宅销售均价10,864元/平方米，同比上涨6.7%；四季度，各类促销及降价活动增多，促使价格涨幅较1-9月回落0.7个百分点。 城市数量在12月达到48个，但全年全国住宅销售均价不降反升，一定程度受到需求分化下成交结构的变化影响：一方面，高能级城市优质物业成交占比上升；另一方面，改善型、品质提升型的中高端住宅成交量在政策刺激下占比提升⸺共同作用带动结构性的均价上行。 70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的 全国住宅市场研究/2023年第四季度 典型市场 24城市场数据分析将采取样本分组的方式进行，样本选择及分组如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、厦门、南宁、呼和浩特 24城新建住宅销售面积低位持稳供应明显缩减致供求比降至0.8 2023年，全国24个重点城市新建住宅销售面积为1.73亿平方米，较2022年微降0.2%；与此同时批准上市面积为1.39亿平方米，同比降幅达到12.1%。在行业调整的背景下，成交量稳定在较低水平未能实现复苏的同时，供应端显著缩减的趋势亦值得关注。尤其在普通二线及发达二线城市，新建住宅批准上市面积同比降幅相对更大，年内供需比分别为0.65与0.82。 重点城市成交占比显著提升至近七年来最高水平 2023年，在全国住宅销售面积较上年缩减8.2%的同时，24个重点城市新建住宅销售面积同比基本持平，其在全国的占比达到18.3%，较2022年上涨3.2个百分点。占比显著上升印证了结构性因素对于全国新建住宅均价上涨的影响；同时也表明，在市场下行的行情下，重点城市楼市表现相对稳健，预计随着国内新建商品住房市场规模的收缩，未来资金将继续向一、二线重点城市汇聚，重点城市的成交量占比或将进一步提升。 24个重点城市全年量价表现与上年基本持平 价格方面，2023年一线城市新房成交均价同比微跌1.7%，发达及普通二线城市则分别上涨4.3%和2.0%。除部分重点城市住宅价格相对坚挺外，高端项目的供应和去化也对均价造成了结构性影响。 在新增供应明显不足的情况下，得益于各地政策限制的松绑及对需求的刺激，24城总体成交量保持了较小的跌幅。 具体来看，一线、发达二线及普通二线城市，年内新房住宅供应量全线下跌，分别同比下降5.9%、14.3%以及13.1%，而成交量仅发达二线城市同比下降4.1%，一线及普通二线城市仍同比上涨1.4%和5.5%。 整体而言，新增供应锐减，成交均价相对坚挺，重点城市新房需求面表现出一定的韧性，来自政策端的利好刺激也是24城成交量持稳的主要原因。 政策优化效力逐渐释放四季度二线城市成交量回升明显 相较于2023年第三季度二线样本城市成交量大幅下滑的行情，在楼市利好政策不断释放以及限制政策逐渐松绑的背景下，第四季度发达及普通二线城市新房成交量明显回升，分别环比三季度上涨24.6%和16.7%，与此同时综合均价环比分别上涨1.3%和13.1%。尤其发达二线样本城市成交量较三季度全线上涨，其中杭州供应量环比上涨58.9%带动成交量环比上涨50.1%，价格也上探2.6%；而普通二线城市环比均价除郑州小幅回落2.8%以外，其他城市均有所上升，其中厦门四季度均价环 比上涨30.5%，成交量环比上涨了114.5%⸺政策的优化对于改善型需求的松绑及对改善型住宅产品即中高端市场的提振效果逐渐显现。 在一线城市中，四季度成交量唯一环比下降的城市是上海，为-12.6%，但其高端住宅市场表现活跃，四季度新房均价环比上涨9.7%。其他三座一线城市则呈现出价跌量涨的趋势，但受上海市场表现的影响，一线城市综合成交量环比微降1.7%，综合均价上涨1.2%。 2023年全国重点城市新房均价及期末去化周期分布 2023年24个重点城市新建住宅销售面积分布示意图 2023年24个重点城市新建住宅销售均价分布示意图 全国住宅市场研究/2023年第四季度 政策及预测 在支持房企合理融资需求的同时 逐渐松绑需求端限制 2023年整体政策方向以预防房地产行业风险、支持刚性和改善性住房需求释放为主。下半年，通过降低贷款利率，降低首付比例，改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等等政策，进一步降低需求端入市门槛，意在加快购房需求的恢复。年末，多场合会议强调一视同仁的满足不同所有制房企融资需求，且未来建设重点将围绕“三大工程”展开。 预计2024年，政策方向将继续聚焦在:进一步支持房企合理融资需求进而加快稳定房地产行业；继续优化调控、放宽限制性政策以提振需求；在支持城中村改造、保障性住房建设及“平急两用”基础设施建设方面实现更多的投入及实质举措。 总结与展望 戴德梁行研究院观点 在经历三年疫情后，2023年我国经济顶住内外部压力，稳步回升向好，全年GDP实现了5.2%的增幅。工业制造业以及整体消费稳步增长，但外需的不振依然影响国内出口贸易的增长，同时房地产投资持续下行，拖累整体固定资产投资以及国民经济的增长。2023年，国内房地产开发投资同比下降9.6%，住宅开发投资下降9.3%，同时国有土地出让金同比下降13.2%，房地产的行业规模以及其对经济的贡献均持续下滑。 全年新建住宅成交量不及9.5亿平方米，为过去13年最低水平，住宅成交均价却再创历史年度新高，达到每平方米10,864元，年内一系列针对改善型购房人群的需求支持举措以及限制解除，令中高端、高单价住宅的成交比例上升，同时重点城市陆续退出限购行列，24个重点城市新房成交量在全国住宅成交的占比提升至18%，成交结构的变化令市场呈现“量跌价涨”的情况。 保交楼举措的切实效果及四季度楼市调控政策的深度优化都一定程度改善市场信心、刺激需求的释放，进而带动四季度24个重点城市成交规模较三季度的低位有所提振。根据住房和城乡建设部门的数据，在2023年全国新房成交量同比下滑的同时二手房成交量同比增长，新房和二手房合计保持正增长。 中期来看，政策仍将在保交楼、提振信心和稳定市场方面发力，预计未来新建商品住房的供应规模伴随投资收缩而有所缩减。与此同时，在经济预期以及楼市走向不明朗的背景下，需求呈现区域及产品的持续分化、政策的刺激效果大概率将边际递减，宏观经济面的稳步增长是楼市稳步恢复的重要支撑。作为国内宏观经济的支柱型产业，房地产行业未来依然是保持经济稳步增长的重要一环，在保证品质提升型的住房供应的同时，各类保障型住房也将在市场中发挥积极作用，房地产行业逐渐向“双轨制”的新模式平稳转换；增量市场规模缩减的同时，住房产品品质升级、运营管理服务提升、资产证券化（REITs）将成为下一阶段房地产行业发展的主题。 研究团队联系人 Shaun Brodie华东区shaun.fv.brodie@cushwake.com 魏东北区sabrina.d.wei@cushwake.com 邓淑贤香港rosanna.tang@cushwake.com 贾萱华西区ivy.jia@cushwake.com 李易璇台湾eason.ih.lee@