2025年第四季度全国住宅市场研究报告

01宏观环境 目录TABLE OFCONTENTS 02全国住宅市场指标 03典型市场：全国24个重点城市 04政策及预测 全国住宅市场研究 宏观环境 2025年国内生产总值跨越140万亿新台阶经济增长对传统投资依赖度降低 与此同时，国内经济“向新而行”，大力发展新质生产力，以科技创新激发更多经济动能。2025年研发经费投入强度达2.8%，比上年提高0.11个百分点；规模以上数字产品制造业增加值比上年增长9.3%，人工智能、量子科技、生命科学、清洁能源等前沿领域科研成果不断涌现。 2025年中国国内生产总值首次突破140万亿元，实现了全年5.0%的GDP增长目标，“十四五”胜利收官。 2025年，工业增加值比上年增长5.8%，拉动经济增长1.7个百分点，其中制造业增加值比上年增长6.1%；服务业对经济形成有力支撑，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业增加值分别比上年增长11.1%和10.3%，增速较2024年有所加快，合计拉动经济增长1.0个百分点。批发和零售业以及交通运输、仓储和邮政业也在消费政策发力下有所提振，增加值分别比上年增长5.0%和5.2%，合计拉动经济增长0.7个百分点。 2025年全国固定资产投资同比下降3.8%，如扣除房地产投资影响，固定资产投资仍下降0.5%。在国内经济以产业提质升级、数字赋能转化、消费潜力激活等各项举措赋能增长的同时，经济增长对传统投资依赖度降低。全年宏观经济的平稳发展的态势也为房地产调整转型、构建新的发展模式减轻包袱、创造有利环境。 最终消费支出对经济增长贡献率过半年内固定资产投资增速持续下降至-3.8% 2025年全国出口商品总值3.8万亿美元，同比增长5.5%，在国际环境错综复杂的背景下，出口增速保持平稳增长。加上外资准入负面清单不断缩减，免签“朋友圈”持续扩大，对外经济向好发展将为国内经济增长提供持续动力。 2025年，最终消费支出、资本形成总额、货物和服务净出口对经济增长的贡献率分别是52.0%、15.3%、32.7%，消费继续发挥引擎的作用。 随着提振消费专项行动落地见效，消费市场规模稳步扩大，2025年全国社会消费品零售总额50.1万亿元，同比增长3.7%，增速较上年同期加快0.2个百分点。除商品消费保持增长外，服务消费也是2025年经济运行中的重要亮点，全年服务零售额比上年增长5.5%，居民消费正从商品消费为主向商品和服务消费并重转变，服务消费潜力不断释放。 投资结构进一步优化。在超长期特别国债和地方政府专项债的支持下，重点领域基础设施投资以及大规模设备更新投资拉动投资增长作用明显。另一方面，全年固定资产投资完成额48.5万亿元，同比下降3.8%，同比降幅较2024年扩大7.0个百分点。 全国住宅市场研究 住宅市场 房地产开发投资持续下行带动增量市场规模收缩调整 2025年全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%，较上年降幅扩大6.6个百分点。其中，住宅开发投资63,514亿元，同比下降16.3%，较前三季度累计降幅扩大3.4个百分点，与上年相比则降幅扩大5.8个百分点。 趋势。 在供求关系深刻变化的当下，推动房地产高质量发展，意味着供应端从有房住向住得好升级，同时加大保障房的供应改善民生，预计未来房地产投资将更多向“好房子”建设和保障性住房供应目标倾斜。可以预见，未来房地产投资聚焦增量市场缩量提质的同时，城市更新、存量物业改造、设施设备更新等升级类投入也将成为资金投放的重要流向。伴随房地产行业逐渐进入新的发展模式，行业的投资规模也有望逐渐持稳、恢复。 除住宅开发投资大幅缩减外，写字楼及商业用房年度开发投资额也分别同比下降22.8%和14.0%。房地产开发投资已经连续4年同比下降，前三年降幅均在10个点左右，2025年的同比降幅进一步走扩，这也意味着在行业调整中增量市场规模逐渐收缩的 房地产开发投资82,788亿元，同比-17.2%住宅开发投资63,514亿元，同比-16.3% 保交楼任务全面完成新开工及竣工面积降幅有所收窄 房企资金流动性受限，市场信心缺乏亦带动投资持续收缩，2022年后住宅新开工面积呈现明显下行趋势。“保交楼”的高效推进促使2023及2024年的住宅竣工面积分别反超住宅新开工面积4.0%和0.2%，2025年住宅新开工面积亦与竣工面积基本持平，结合年末全国住房城乡建设工作会议明确，“‘十四五’期间，保交楼、保交房任务全面完成”，预计后续将集中更多资金用于高品质新项目建设。 2025年，全国住宅新开工面积42,984万平方米，较上年同期下降19.8%，降幅较前三季度扩大1.5个百分点，较2024年降幅放缓3.2个百分点；全国住宅竣工面积42,830万平方米，较上年同期下降20.2%，降幅较前三季度扩大3.1个百分点，但较上年同期降幅放缓7.2个百分点，整体降幅呈收窄之势。 历史数据显示，在楼市快速上行阶段，住宅新开工面积往往远高于竣工面积，投资及供应均呈现扩张趋势，而当市场步入销售放缓、行业下行的调整期， 2025年新建商品住宅销售面积持续缩减需求端表现分化 2024年9月后的楼市提振政策未能发挥出持续刺激效果。随着政策效力的减弱，2025年下半年新房市场再次步入疲弱下行轨道，虽然部分重点城市的稀缺高端住宅热卖在一定程度上提升市场关注度与热度，但刚需基本盘的去化表现仍不乐观。由于二手住宅市场存在更大的议价空间，亦不断分流市场需求。房地产投资以及住房新开工量持续回落，导致新建住宅供应相应减少，也是制约销售面积恢复的重要因素。 2025年，全国新建商品住宅销售面积延续2022年以来持续减少的趋势，至73,299万平方米，同比下降9.2%。除了年初销售面积同比降幅在2024年末楼市新政余温下小幅收窄外，自4月份启，全国新建商品住宅销售面积同比降幅逐月扩大。 第四季度是传统销售旺季，房企往往加大供应及优惠力度以加速回款完成业绩，需求端也更容易在各类促销刺激下敲定决策。但2025年第四季度，全国新房成交量仅1.82亿平方米，不及一、二季度，分别减少1.3%和8.3%，仅较第三季度上涨了9.2%，下半年市场成交遇冷明显。 局部高端改善项目热销难阻房价整体下行趋势 2025年全国新建商品住宅销售均价为每平方米10,005元，同比下降4.0%，降幅较今年前三季度扩大2.1个百分点。单四季度均价较第三季度微幅上涨0.09%至9,874元/平方米，2025年下半年连续两个季度新建商品住宅销售均价均不足万元，市场仍延续以价换量趋势。 明显增加。但即便不少项目销售价格高于市场平均水平，亦取得较好的销售成绩，对当地住宅市场信心带来正向影响，但仍未扭转整体价格回调的趋势。 结合24个重点城市2025年新建商品住宅销售面积来看，其在全国的占比已从上年的16.5%降至过去15年的最低值14.2%，相对低价的非重点城市成交占比增加也在结构上拉低全国新房住宅价格。 伴随“好房子”供应的推进及其相关政策的宣传，多地新供应项目中高端改善型住宅产品的比例也 70城二手商品住宅销售价格连续四月悉数环比下行 回顾过去一年，政策效力的释放对70城价格波动的影响仍较明显。年初受到2024年的楼市强利好政策影响，新建商品住宅及二手住宅市场交易活跃度均有明显提升。但随着年中政策效力的逐渐减弱，一、二手住宅价格环比上涨的城市数量逐渐减少，价格环比下降到城市数量增多，特别是进入下半年，70城楼市价格涨跌态势基本恢复到2024年9月楼市新政前的状态，当前重点城市的楼市表现对政策依然有着较强的依赖。 2025年第四季度，70个大中城市新建商品住宅及二手住宅市场基本延续了三季度的价格整体向下趋势，新建商品住宅价格环比下降的城市数量逐月减少，价格持平的城市数量有所增加，部分城市高端改善产品的热卖为市场注入一定信心。而二手住宅市场则面临长期的超量供应环境，加上需求端放缓买房决策，令二手房市场价格预期持续走弱。自2025年9月后，70个样本城市的二手商品住宅销售价格环比变化均为负值。 去化放缓全国商品住宅待售面积年增2.8% 截至2025年末，全国商品住宅待售面积40,236万平方米，较三季度末增加299万平方米，较2024年末增加了1,148万平方米。结合年内待售面积的变化来看，全国商品住宅待售面积在2月末达到43,174万平方米的阶段性高点，自2025年3月起持续缩减，3-11月期间月均减少423万平米。但年底房企收官加大供应，12月单月待售面积不降反增875万平方米至4亿平方米以上规模。结合下半年以来疲软的需求表现，市场库存去化压力加剧。 在产品与价格持续内卷的背景下，“好房子”标准下的新房产品优势明显，市场或形成“买新不买旧”的消费倾向。在此背景下，长期积压的存量住宅或将面临更严峻的去化压力。 全国住宅市场研究 典型市场 24城市场数据分析将采取样本分组的方式进行，样本选择及分组如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、厦门、南宁、呼和浩特*24城数据统计新建商品住宅，不包含保障性住房；涉及二手住房、可售面积、去化周期等指标未含呼和浩特 库存压力叠加需求疲软24城年供应量首次跌破1亿平方米 2025年，24个重点城市新建商品住宅的整体供需规模继续收窄，新建商品住宅批准上市面积共计9,175.4万平方米，同比下降12.7%，为过去十五年首次总供应量不足1亿平方米；新建商品住宅销售面积共计10,429.4万平方米，同比下降22.6%。 一线、发达及普通二线城市的全年供需比为0.94、0.89及0.82，24城整体供销比较2024年回升至0.88。24城中超8成的城市年内供需比小于1，其中青岛、郑州、呼和浩特供需比不足0.7。这几个城市新房待售面积处于较高水平，库存压力是这类城市供应放缓的主要原因。仅有北京、杭州等少部分城市全年维持相对足量的新增供应，这也侧面反映出整体市场对新供应去化信心的不足。 年末小幅翘尾行情难掩楼市偏弱预期重点城市交易量仍待进一步修复 第四季度，24个重点城市新建商品住宅月均销售面积出现小幅提升，一线、发达及普通二线城市环比上季度分别上涨13.2%、17.4%和8.8%，年尾新房销售有所提速；但与2024年第四季度政策强刺激下的销售面积相比，则分别大幅下降45.9%、45.7%和42.6%。由于年内缺少强利好政策刺激，各季度销售面积的波动变化并不显著。另一方面， 尽管年末成交面积出现小幅翘尾行情，但鉴于四季度24城的总供应量同比、环比分别下降25.8%和23.4%，可见年末成交面积的回升并非源自供应放量，更多是季节性因素影响下的小幅反弹。而持续的成交低迷也令供应端的信心不足，或将进一步影响后续交易规模。 优质高端产品供应活跃局部市场，结构性因素影响价格趋势分化 市中有7座城市的季度均价环比回升，其中南京、苏州、杭州的价格季度涨幅最高分别达到12.6%、9.8%和9.5%，相应的销售面积也分别环比上涨了31.0%、16.4%和10.8%。同样的情况还出现在广州和深圳，四季度销售面积和均价的环比涨幅都较为明显。以深圳、南京、杭州等为代表的部分经济强市，在高端改善住宅产品热卖的带动下，新房市场在年末出现阶段性的量价回升，在新房市场整体规模持续缩减的情况下，未来供应产品档次对重点城市价格走势的影响也将越来越强。 在各线城市第四季度新建商品住宅销售面积环比均有所上涨的背景下，成交均价走向出现分化。第四季度，24城中有半数城市新房均价出现不同程度的环比回升。 一线及普通二线城市，四季度均价较第三季度分别环比下降2.3%和3.0%，且均为全年季度均价的最低值；与当前普遍“以价换量”的市场行情走向不同，发达二线城市第四季度成交均价环比上涨了2.5%，同时四季度销售面积的环比涨幅也是各线城市中最高的达到17.4%。10座发达二线城 二手住宅