2026年第一季度全国住宅市场研究报告

01宏观环境 目录TABLE OFCONTENTS 02全国住宅市场指标 03典型市场：全国24个重点城市 04政策及预测 全国住宅市场研究 宏观环境 一季度国内GDP同比增速5.0%，工业生产及最终消费带动经济稳步增长 2026年第一季度，面对复杂多变的国际环境以及国内产业转型的多重压力，国内经济依然实现良好开局，国内生产总值达到33.42万亿元，同比增长5.0%。 服务业持续向好，租赁和商务服务业及信息传输、软件和信息技术服务业增速较快，增加值同比分别增长12.2%和10.6%，合计拉动经济增长1.2个百分点，对经济增长的贡献率为23.2%。 一季度，工业增势良好，规模以上工业增加值同比增长6.1%，拉动经济增长1.9个百分点。其中装备制造业增加值同比增长8.9%，高技术制造业增加值增长12.5%，分别对规模以上工业增加值增长构成近50%和33%的贡献；3月全国工业生产者出厂价格指数同比上涨0.5%，结束了连续41个月的下降态势，释出积极信号。 在春节假期和消费品以旧换新等系列提振消费政策带动下，一季度消费需求平稳增长，最终消费支出拉动GDP增长2.4个百分点。其中服务消费、商品消费及新业态消费均保持较好增长势头。 总体来看，尽管国际环境复杂多变，但得益于我国积累的产业优势、市场优势和人才优势，一季度生产端及消费端均展现出较强的韧性，国内经济发展仍充满机遇。 一季度固定资产投资增速由负转正三驾马车助力经济良好开局 一季度，全国固定资产投资完成额10.27万亿元，同比增长1.7%，增速由负转正。分领域看，基础设施投资同比增长8.9%；制造业投资增长4.1%；高技术产业投资同比增长7.4%，其中计算机及办公设备制造业，航空、航天器及设备制造业，信息服务业投资分别增长28.3%、19.0%、20.9%。基建及高技术领域投资持续投入、高速发展，加快国内产业技术转型升级。另一方面房地产开发投资同比下降11.2%，降幅较上年同期有所扩大，继续拖累固投增长，如扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长4.8%。 社会消费品零售总额12.77万亿元，同比增长2.4%，增速较上年四季度加快了0.7个百分点，但较上年同期减少了2.2个百分点。一季度最终消费对GDP增长起到明显拉动作用，但社零同比增速出现回落的趋势，居民消费意愿和收入预期仍待提升。 一季度，货物和服务净出口拉动GDP增长0.8个百分点，春节错位效应及“抢出口”因素令1-2月商品出口大幅增长，但随着美伊冲突对原油及商品原材料价格影响，3月出口增速显著回落。运输及原材料成本增加或将持续影响我国海外订单量，年内进出口贸易走势仍存在较多不确定性。 全国住宅市场研究 住宅市场 房地产开发投资指标总体下行，局部市场积极信号有望带动信心改善 一季度，全国房地产开发投资17,720亿元，同比下降11.2%，降幅较2025全年明显放缓6.0个百分点，但较上年同期降幅仍扩大1.3个百分点。与房地产开发投资的走势趋同，一季度住宅开发投资13,531亿元，同比下降11.0%，较2025全年降幅放缓回升了5.3个百分点，但与上年同期相比降幅仍扩大2.0个百分点。尽管开发投资额持续下行，投资规模持续萎缩，表明行业信心仍然不足，但年内累计降幅较上年放缓还是传递出边际改善的信号。 与此同时，少数重点城市新建商品住宅或二手住宅市场呈现局部活跃信号；土地招拍挂市场也出现高溢价成交案例，这些都为房地产市场信心的改善带来正向支撑。 另一方面，在政策推动下“好房子”建设提速正从供应端推动房地产新发展模式的构建，也有望逐渐带动房地产投资相关的先行指标有所改善，预计2026年房地产开发投资降幅大概率会较上年有所放缓。 新开工面积及竣工面积持续缩减，供应端焦点从“量”转向“质” 一季度，全国住宅新开工面积7,420万平方米，较上年同期下降22.0%，同比降幅较上年同期放缓了1.9个百分点；全国住宅竣工面积6,983万平方米，较上年同期下降26.5%，降幅较上年同期扩大了11.8个百分点。 已经彻底转变，取而代之的是“好房子”战略下对“质”的关注。 2026年政府工作报告中提出，将“因城施策控增量、去库存、优供给”作为着力稳定房地产市场的核心举措，供应端既要“控量”又要“供优”，针对于库存量大且去化困难的城市将严控其新增供应量，供应端也将呈现城市间的分化。结合开发投资的持续收缩，未来全国住宅新开工面积料将持续处于低位。 在房地产开发投资连续五年持续下行的背景下，今年第一季度住宅新开工及竣工面积同比降幅双双超过20%，意味着传统模式下供应端对“量”的追求 小阳春延后发力，一季度新建商品住宅销售面积较上年同期下降 手住宅市场的共同参与。特别是在置换升级等需求驱动下，二手房市场笋盘频现，交易热度提升也吸引更多购房需求的关注。而近年来开发投资的持续收缩也直接影响市场上新建住宅的供给量，加剧二手市场对新房市场的需求分流。另一方面，伴随“好房子”战略的大力推进落地，供给侧改革下的新规住宅将逐渐拉大与存量住宅的产品代际差，好位置、好社区、好配套、好环境等“好房子”产品将成为重塑住宅市场格局的重要一环。除直接购置新房外，卖旧买新等改善举措也有望丰富资金流入新房市场的路径，完善住宅市场的循环流通，激发市场活力。 虽然一季度末部分地区住宅市场亮眼表现，但全国新建商品住宅成交量尚未走出下行阴霾。一季度，全国新建商品住宅销售面积16,008万平方米，同比下降13.1%，降幅较上年同期扩大11.1个百分点。 不同于2025年新年伊始重点城市经历的小阳春，2026年局部市场成交量增长自春节假期结束后才逐渐呈现，即一季度成交热度主要集中在季度末，在整体成交面积上尚未集中体现。 部分重点城市的市场回暖来自新建住宅市场及二 全国新建商品住宅销售均价持续下行，以价换量仍是市场主流 第一季度，全国新建商品住宅销售均价为每平方米9,321元，同比下降6.2%，较2025全年均价下降6.8%。季度销售均价持续下行并降至每平方米万元以下，反映出市场竞争下的价格博弈仍然持续，通过价格的理性回调来维系交易仍是当下楼市的主流趋势。 购置需求的分流及卖家为促成成交而灵活下调的价格也对新建商品住宅价格体系构成压力。 此外，结构性因素也一定程度影响均价变化幅度，结合国内24个重点城市新建商品住宅销售面积在全国的占比来看，已从2025年的14.2%降至一季度的12.3%。商品住宅价格相对较高的重点城市新建商品住宅成交面积占比进一步下滑，也在结构上拉低了全国新建商品住宅的销售均价。 总体市场需求活跃度仍较疲软的同时，新建商品住宅项目定价总体谨慎，而二手住宅市场对住房 住宅销售价格环比上涨城市数量增加，局部改善有望支撑后市企稳预期 之增加，价格上行的城市主要集中在发达及普通二线城市。与此类似的情况是，二手商品住宅销售价格环比上涨的城市数量在3月明显增加，由2月的2个增至13个，也主要集中在一、二线重点城市。显然，春节后部分重点城市已经出现市场表现改善的积极信号，预计局部市场的积极变化也有望在第二季度继续传导至更多城市，进而支撑更大范围内市场信心的恢复及成交规模的企稳。 70个大中城市新建商品住宅及二手住宅销售价格环比上涨的城市数量变化显示，在2026年第一季度内，住宅价格呈现环比上行的城市数量逐月增加，反映出市场的价格预期较上年末有所好转。 分月来看，新建商品住宅价格涨跌走势在2月出现明显改善，价格持平、进入观察期的城市数量明显增多，而进入3月价格环比上涨的城市数量也随 季节性因素及需求疲软影响库存去化节奏，全国商品住宅待售面积再度上探 2026年一季度末，全国商品住宅待售面积再度上升，较上年末增加6.3%至42,771万平方米，较上年同期小幅增长1.4%，季节性因素下今年小阳春延后发力及季度内整体市场需求疲软等因素都对一季度的商品住宅库存去化节奏构成负面影响。 商品住宅待售面积不断累加除了持续供应的因素外，还由于新建商品住宅销售端的持续疲软——当前市场出现的局部活跃信号大多局限于具备稀缺性资源的优质项目或能充分刺激需求的高性价比产品，整体市场仍在分化中前行：即便在同一城市，缺少卖点的刚需类楼盘往往也在二手笋盘单位的竞争夹击下去化缓慢；而在大部分三、四线非重点城市中，非核心稀缺型存量产品去化周期持续拉长。 全国住宅市场研究 典型市场 24城市场数据分析将采取样本分组的方式进行，样本选择及分组如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、厦门、南宁、大连*24城数据统计新建商品住宅，不包含保障性住房；本季度样本城市变更，新增城市大连，删除呼和浩特。 一季度新建商品住宅供销面积均同比下行，重点城市增量市场总体规模延续收缩趋势 2026年一季度，24个重点城市新建商品住宅市场的整体供需规模持续萎缩，单季度新建商品住宅批准上市面积共计1,410.1万平方米，同比减少22.8%，降幅较2025年同期扩大7.1个百分点；新建商品住宅销售面积共计1,961.2万平方米，同比减少26.0%，降幅较上年同期扩大33.9个百分点。季度内24城新建商品住宅合计供应量及需求量指标降幅走扩，表明总体增量市场规模仍呈现收缩态势。 与此同时，24城新建商品住宅整体供销比则从上年同期的0.65上升至2026年一季度0.72，其中一线、发达二线城市供需比分别较上年同期有所回升至为0.69、0.79，普通二线城市的供需比则微跌至0.62。房地产开发投资额及新开工面积等先行指标的持续下滑导致供应量的连年萎缩，也在一定程度上持续影响新建商品住宅市场的活力修复。 新建商品住宅季度销售面积处于较低水平，政策利好效用传导也需供应端支持 另一方面，2月底“沪七条”从限购松绑、公积金提额及房产税减免等方面优化政策环境；3月政府工作报告明确“着力稳定房地产市场”，提出“控增量、去库存、优供给”三管齐下……政策积极调整布局旨在活跃楼市表现，并很快在上海等城市的二手住宅市场看到起色，但对新建商品住宅市场的传导还需配合“好房子”落地及供应量恢复等的支撑。 尽管春节后楼市展现局部回温信号，但从整个一季度重点24城新建商品住宅销售面积来看，市场总体下行趋势还未扭转：24个重点城市中，一线、发达二线及普通二线城市新建商品住宅月均销售面积环比上季度降幅均超2成，季节性因素一定程度影响成交量的恢复；与上年同期相比则分别下降23.4%、30.0%和20.6%，本季度成交表现与过去两年的季度成交量相比亦属较低水平。 二手住宅成交分流七成市场需求，部分重点城市二手住宅销售面积环比涨幅超10% 2026年一季度，24个重点城市二手住宅销售面积4,515.9万平方米，虽较上年同期下降10.4%，小阳春热度尚显不足，但受季节性因素影响，销售面积环比上季度却增加了2.2%，表明整体市场处于修复进程中，包括南京、沈阳、南昌、厦门、大连在内的部分城市二手住宅销售面积实现了超过10%的环比增长，释放出局部市场改善的积极信号。 与此同时，受到整体供应量持续下滑、新规产品与旧设计之间的代际差对后续资产价格影响的不确定性、需求端总体疲软等多重因素影响，重点城市新建商品住宅销售面积持续萎缩。而在存量市场二手住宅竞争更为激烈，价格调整也更为灵活、积极，大量二手笋盘不断吸纳刚需、刚改等需求的释放，尤其面临需求刺激政策时二手市场的反馈和效果往往更加直接。此消彼长的作用下，一季度24城二手住宅销售面积占一二手住宅销售总面积的比例达到69.7%，再创历史新高。可以预见，在楼市调整修复的进程中伴随着从增量市场向存量市场的转型，重点城市的二手住宅市场所吸纳的市场需求的占比将保持在较高水平。 重点城市间新建商品住宅价格走势分化，企稳回升动力仍显不足 一季度，各线城市新建商品住宅销售价格走势出现分化。一线城市季度销售均价环比下降3.3%，其中上海由于外