意大利房地产市场趋势与展望 - 2026年上半年

议程 01 经济 02 办公室 03 零售 04 工业 & 物流 05 酒店业 06 生存 07 投资 经济 经济指标 | 2026年上半年 韧性经受考验，稳定性得到确认 2026年上半年考验了意大利的宏观框架，并证实了其稳健性。第一季度GDP增长了0.3%，由出口驱动，官方共识预期2026年增长率为0.5%。季度数据显示这一预期较为保守：年中累积增长已达到0.6%，上半年产量同比增长0.8%，略高于2025年同期（穆迪分析）。 中东冲突引发的能源冲击将通胀从1.0%推升至6月的3.1%，但核心通胀仍稳定在1.7%，远低于欧元区的2.4%——这表明向工资和服务传导有限。 家庭消费呈现强劲势头，第一季度同比上涨1.3%，超过国内生产总值（GDP），得益于实际收入和储蓄的增长，但鉴于能源成本的影响，其增速预计将放缓。工业生产同比仍增长1.1%，主要受资本品驱动。劳动力市场则完成了这幅图景：失业率处于5.0%，接近历史低点，同时实际收入和储蓄也在增长——这为未来的消费提供了缓冲。 关键在于，这次冲击波及的是一个基本面强于以往任何一次压力测试的经济体：尽管能源账单增加，经常账户仍保持顺差，初级顺差预计将达到GDP的1.2%——而法国和德国则为赤字——家庭债务在主要经济体中处于最低水平，银行不良贷款率处于历史最低点。 融资环境收紧——10年期BTP利率从3.5%升至3.7%至3.8%，而欧洲央行在6月将利率上调至2.25%——但利差始终保持在80个基点以下，有时甚至低于法国OATs：市场将意大利的重新定价解读为能源问题，而非主权问题。 办公室 意大利米兰 2026年上半年，米兰办公室市场吸纳总面积约为12.4万平方米，较2025年上半年（约19万平方米）下降约35%，且较五年上半年平均水平（19.4万平方米）下降约36%。交易数量基本保持稳定，为139宗，而去年同期为151宗，这表明数量下降反映了大型需求缺位，而非租户活动收缩。 平均交易面积（平方米）因此，放缓现象很大程度上可归因于平均交易规模的结构性下降。仅有一笔交易超过5000平方米，而面积低于1000平方米的单元占交易总数的71%和吸纳量的36%。平均交易规模降至约890平方米——比2025年的平均水平1260平方米低约29%，也是过去五年来的最低水平。租赁活动近乎缺失，仅超过2000平方米，而2025年全年的租赁面积约为64000平方米，这进一步凸显了租户对前瞻性承诺的有限需求。 米兰的核心次级市场——中央商务区（CBD）、市中心和半市中心——集中了约60%的吸纳率（相较于2025年前半年的约65%），这证实了市场的结构性两极分化：核心区域供应紧张、价格坚挺，而外围区域空置率持续居高不下、租金保持稳定。 办公室 意大利米兰 预计到2030年，米兰的办公楼开发项目将交付约95.7万平方米的新建和翻新空间，其中包括在建项目和潜在开发项目。 截至2026年上半年末，在建面积约为24.2万平方米，较2025年末下降9%。其中57%已预租，其余43%预计将空置交付。此外，还有71.5万平方米的面积正在规划中，作为潜在的未来供应。 意大利米兰办事处 CBD 2026年上半年：面积：10,000平方米核心租金：€620/平方米/年核心收益率：4.75%待开发项目（2026/2029）：9,000平方米（预租：60%） 2026年上半年：32,000平方米 优质租金：850欧元/平方米/年 优质收益率：3.75% 2026/2029待开发面积：60,000平方米（预租：51%） 2026年上半年租赁：30,000平方米核心地段租金：580欧元/平方米/年核心地段收益率：5.50%2026/2029待租赁储备：96,000平方米（预租：75%） 2026年上半年：38,000平方米 优质租金：350欧元/平方米/年 优质收益率：7.00% 管道UC 2026/2029：23,000平方米（预租：9%） 2026年上半年：14000平方米，核心地段租金：250欧元/平方米/年，核心地段收益率：7.50%，2026/2029待开发面积：54000平方米（预租：54%） 办公室 意大利米兰 租金 需求在质量上持续呈现两极分化，A级空间租赁量约占60%，而B级空间约占40%。核心次级市场及内陆地区已获绿色认证的工业园区中的优质产品吸纳了绝大部分租赁量，这主要得益于高端、金融和专业服务机构租户，他们主要目标是小型至中型单元。B级需求仍集中在边缘地带，其中以成本为导向的租户——包括公共部门、保险和IT公司——贡献了该时期最大的几笔交易，而历史上推动米兰租赁量的中大型A级搬迁则基本缺席。 上半年，米兰市中心优质供应持续短缺，同时高品质空间竞争不断，继续推动大部分细分市场租金增长。 2025年末至2026年初，中央商务区（CBD）的顶级租金上涨了约6%，达到约850欧元/平方米/年——同比上涨10%；半中心区租金上涨了约9%，达到600欧元/平方米/年；中心区和外围区租金均上涨了约3%，分别达到620和350欧元/平方米/年。腹地地区是唯一例外，租金保持稳定，这反映了需求疲软以及该地区相对于服务更完善的市中心区域的吸引力更为有限。 克而瑞 办公室 截至2026年上半年，罗马办公室租赁市场在吸纳面积达到60,000平方米（同比增长22%）后显示出复苏迹象。尽管有所改善，但市场活动仍低于长期平均水平，反映出大宗交易稀缺以及租户需求与可用供应之间持续存在的不匹配。 租赁活动继续集中在城市最成熟的办公地点，其中大欧元区占上半年吸纳量的30%，其次是中心区（26%）和中央商务区（20%）。公共部门仍然是活跃度最高的部门，占已占用空间的34%；法律和时尚行业分别贡献了15%和10%。 市场也正出现新的使用者类别。医疗运营商、诊断中心和轻医疗服务机构正越来越多地将目标投向办公楼，而企业扩张此时仍受限，这为市场需求创造了新的来源。 灵活办公空间运营商继续受益于强劲的租户需求，灵活解决方案越来越多地被采用，既作为临时住宿，也作为长期房地产策略。然而，房东的态度仍然谨慎，特别是在非核心地段，利润分成协议仍被广泛视为蕴含着更大的运营风险。 办公室 意大利 罗马 过去十年间，约50万平方米的办公空间已被改造用于酒店和住宅用途，而较新的项目也瞄准了PBSA（中央商务区）领域，这进一步减少了市中心区域的供应，加剧了优质空间短缺的问题。 办公室意大利 罗马 更广阔的欧洲 办公室意大利 罗马 租金 核心办公空间持续有限的供应导致上半年租金上涨；中央商务区和中心区第一季度租金分别增长了2%和3%，随后在第二季度分别稳定在每平方米每年620欧元和420欧元。 整体占位成本敏感性增强，翻新和重新定位成本给搬迁决策带来压力，限制了向优质资产集中的策略。因此，在租赁谈判中激励措施日益重要，使房东能够通过更具竞争力的租赁套餐维持较高的标价租金。这一趋势在边缘次级市场尤为明显，预计将在支持整个市场的租金水平（包括中央商务区）方面发挥越来越重要的作用。 在此背景下，转租空间的灵活性、较短的租赁承诺以及潜在的更具竞争力的条款，正对初级租赁需求产生抑制作用，并加剧了可用空间选项之间的竞争。 办公室 2026年展望 米兰 02.罗马 03.2026年设备配置费用指南 预计需求将保持高度选择性，租赁活动将保持温和。 • 仲量联行最新《装修成本指南》中的欧洲趋势显示，意大利在装修成本市场仍具竞争力且成本效益高，在质量和投资水平之间实现了强有力的平衡。 预计2026年下半年租赁活动将保持低迷，这主要受限于中大型A级办公空间供应有限，而非需求不足。 对占用的成本关注度的提高，可能会鼓励更多迁往次级地点以及更经济高效的解决方案，尤其是在对空间敏感的占用者中。 • 需求持续集中在米兰中央商务区及核心次级市场，供应受限正支撑着激烈竞争和高端租金的强劲增长。 米兰和罗马持续吸引国际入驻者，其装修成本相对于北欧主要枢纽城市较为低廉。 预计核心租金将保持总体稳定，尽管在供应持续受限且优质资产需求持续存在的特定细分市场中，可能仍存在一定的向上压力。 核心地段租金预计将持续上涨至2026年，首半年已上涨约6%，随着甲级写字楼供应趋紧，这种压力正逐渐蔓延至二级资产。 • 尽管劳动力成本仍然是通胀压力的主要来源，但物料成本已趋于稳定，这进一步提升了意大利的吸引力。 零售 意大利 2026年上半年证实了意大利电子商务市场的持续成熟以及消费者行为日益呈现全渠道化趋势。 预计到2026年，意大利消费者的在线购买额将超过666亿欧元，同比增长6%，而产品电子商务预计将达到426亿欧元。零售产品支出的在线渗透率增至11.5%，凸显了数字渠道融入日常购物习惯的日益增长。 消费者信心指数 零售方案 E-COMMERCE 拥有约3500万数字消费者，在线购物已成为跨越不同年龄和地域的主流行为。然而，市场增长正日益由客户体验质量驱动，而非消费者基础的扩张，这反映了一个更成熟的发展阶段。 +6% 线上购物增长 32700平方米 管道2026 92.2June 2026(-3% on Q2 2025) 11.2% 线上购买在总（线上+线下）零售支出中的渗透率 在产品类别中，食品杂货和美容药妆继续表现优异，两者均录得高于市场平均水平的增长，而时尚、消费电子和家居生活则保持强劲势头。这些趋势反映出消费者在线购买更广泛产品范围的信心日益增强。 与此同时，实体零售仍然是购物旅程的基本组成部分。电子商务并非取代实体店，而是强化了向全渠道零售的转变，消费者期待线上与线下触点的无缝整合。因此，体验式购物环境、旗舰店和以目的地为核心的零售概念继续在吸引消费者消费方面发挥关键作用。 零售 外地计划 零售库存演变 零售发展趋势：品质、可达性与混合使用融合 2026年上半年，部分零售项目完成，凸显了开发商对意大利部分市场的持续信心。 市场持续关注的是能够吸引消费者和国际品牌的、以体验为导向的高品质零售目的地。这促进了意大利零售景观的逐步演变，新的供应正越来越多地集中在战略性地位、由混合用途构成、具备强大可达性和现代化消费者导向模式的方案中。 其中最引人注目的开场包括： 热那亚滨水购物中心，是城市滨水区整体复兴项目中的关键组成部分 卡利亚里FaSS购物中心，引入了新的零售空间，并加强了萨丁尼亚市场的商业供应。 零售公园持续表现优于 零售公园仍然是意大利表现最佳的零售房地产资产类别之一，这得益于持续的租户需求和持续的低空置率。其韧性持续受到以价值为导向的零售供应、便利性和运营效率相结合的支持。 管道 消费者支出和家庭信心的逐步改善，为各类零售业态的发展提供了有利的环境。在此背景下，零售公园尤其占据优势，其成本效益的运营结构和与当前消费者偏好相符的租户组合带来了益处。这些基本面持续支撑着强劲的市场表现，并强化了该行业的中期增长前景。 零售 2026年上半年，意大利奢侈品零售市场表现稳健，得益于国际奢侈品牌的持续扩张以及全国主要目的地空置率持续保持低位。虽然与上一年相比，核心地段租金总体保持不变，但租户需求继续集中在对最负盛名的地点，支撑着核心零售空间有限供应下的激烈竞争。该行业还受益于奢侈品零售、酒店餐饮概念的日益融合，这正增强着高端国际消费者对核心城市和度假目的地的前景。正如我们在《2026年欧洲奢侈品零售报告》中详细探讨的，这一趋势继续支持着品牌在意大利主要奢侈品走廊的扩张和投资。 零售 大街市场 意大利街头市场持续展现出强劲势头，这得益于国际品牌扩张、体验式零售概念以及核心城市目的地日益增长的吸引力。需求依然集中在米兰、罗马、佛罗伦萨和威尼斯，旅游业、供应有限以及旗舰店驱动策略持续吸引租户。核心资产表现优异，而零售商越来越多地寻求能够兼顾品牌体验和销售的店铺。 意大利的街头市场正经历着体验式零售、高端健康品牌以及新一代以