2026年上半年澳大利亚中央商务区(CBD)零售地产空置率研究报告

2026年第一季度澳大利亚中央商务区零售空置率 澳大利亚本地响应 执行摘要 根据CBRE研究调查，澳大利亚中央商务区（CBD）零售空置率在2026年第二季度（H12026）为10.8%（加权），较2025年第二季度的10.4%略有上升40个基点。尽管有所增加，但自2021年第一季度该系列开始统计以来，空置率仍保持在相对较低的水平，这反映了中央商务区零售市场总体上健康的租户需求。持续回归办公室的势头、旅游活动的增加、大型活动、基础设施投资以及国际学生的大量到访，均支持了CBD的客流量和租赁需求。 全国空置率上升主要归因于墨尔本，随着两个新零售中心的开放，其空置率上升至8.1%，并将新增的空置楼层面积纳入了调查范围。这表明，空置率的上升主要是供应驱动，而非反映了租赁需求的减弱。 在所调查的五座首都城市中，悉尼的中央商务区零售空置率最低，为5.3%。墨尔本紧随其后，为8.1%，尽管有新供应增加，其空置率仍保持全国第二低水平。珀斯的中央商务区零售空置率在2026年第一季度保持基本稳定，小幅下降10个基点至18.5%。虽然珀斯继续录得全国较高的空置率，但当前水平仍处于自CBRE中央商务区空置率调查在2021年第一季度开始以来观察到的最低水平之一。布里斯班录得显著改善，空置率下降80个基点至16.7%，而阿德莱德在所调查的市场中表现最佳，空置率下降130个基点至10.4%。 世邦魏理仕（CBRE）对澳大利亚五个主要首府城市的5,669家中央商务区（CBD）零售店进行了调查。鉴于墨尔本在调查中占有的显著权重，其空置率的变化可能对全国结果产生重大影响。 已调查的中央商务区零售网点总数 = 5,669家 澳大利亚零售前景 尽管家庭财务持续承压，但消费者支出表现强于预期，为澳大利亚零售业整体表现提供了支撑。然而，经营环境依然复杂，较慢的经济增长、成本压力以及不断变化的全球贸易环境可能削弱信心，并在短期内限制扩张步伐。 2026年6月，家庭支出（经季节性调整）环比增长0.8%，按现价计算比2025年6月高6.0%。按实际（数量）计算，支出环比增长0.7%，同比增长2.4%，表明消费增长继续跑赢通胀。6月份表现最强的支出类别是交通（环比增长+3.0%），主要受新车购买增加的推动，尤其是电动汽车和混合动力汽车；其次是娱乐文化（环比增长+1.4%）和酒精烟草（环比增长+1.0%）。必需品零售类别继续跑赢非必需品领域，凸显了在持续的生活成本压力下，基于必需品的支出展现出较强的韧性。 Reserve Bank of Australia (RBA) 注意到，2025年末至2026年初，家庭收入增长有所恢复，私人需求有所增强。然而，通货膨胀仍高于目标，较高的利率继续给家庭预算带来压力。 西太平洋-墨尔本大学消费者信心指数从6月的80.6上升了4.1%，至7月的83.9。尽管信心仍坚定地处于悲观区间，但人们对燃料价格的担忧以及进一步加息的风险已有所缓解。消费者对整体经济和主要家庭购买决策仍持谨慎态度，尽管工作安全感认知有所改善，失业预期也回归到更接近长期平均水平。购房者信心也继续从历史低点恢复，得益于改善的负担能力条件，但家庭对房价前景仍不太确定。 中央商务区的新零售发展有限，这有助于维持租户需求，过去十年中，中央商务区的零售仅占总零售供应量的4.2%。奢侈品和高端零售商的持续扩张进一步支撑了需求，尤其是在墨尔本和悉尼。预计办公室利用率上升、访客量增加以及大型活动日程的增多将支持核心区域的人流。与此同时，体验式零售模式的兴起，包括餐饮、娱乐和健康服务，正助力地方营造计划，并增强了中央商务区零售目的地的吸引力。 悉尼 澳大利亚本地响应 来源：CBRE 研究 悉尼中央商务区零售业态细分 悉尼中央商务区空置率压缩因零售业态差异扩大而结束 2026年上半年，悉尼中央商务区零售空置率上升了100个基点至5.3%，这是该市场自该时期以来的首次上升。复苏始于2023年上半年。这中止了从周期峰值以来持续存在的空置率压缩趋势。10.8%，这表明新增供应和部分租户流失暂时超过了租赁吸纳量23.3%。 这一增长几乎完全由街机零售板块驱动，该板块的空置率急剧增长了380.44%。核心商圈内多处购物中心空置率上升至8.5%。其中，包括迪莫克斯大楼在内的几个购物中心空置率增至约20%（此前为12%），凸显了次级零售业态面临的挑战。尽管核心商圈的客流量和旅游活动依然保持支撑，但零售商们仍持续优先考虑高可见度、高...街机 - 交通32.3%的店铺位置，导致部分游戏厅资产更容易面临租户流失和空置房填补速度放缓的问题。 相比之下，带状零售展现出韧性，空置率稳定在5.4%。这一细分市场的稳定性反映出对悉尼主要零售走廊沿街黄金位置的需求持续存在，这得益于强劲的行人流量、旅游业的复苏，以及餐饮和体验式零售商对显眼、易达地点的持续青睐。拱廊和带状零售表现上的分化表明，租户需求总体保持健康，但正日益集中在对最富有生产力的零售环境。 悉尼中央商务区零售空置率分析 中心区零售空置率继续小幅下降至2.8%（-60个基点），得益于稳定的消费者支出、营业时间延长和停留时间更长，高端零售商和新兴餐饮运营商持续保持高出租率。 总体趋势 2026年，服装及软体商品行业仍是租赁活动的主要驱动力，这得益于旗舰店在主要零售走廊的集中布局，以及国际和高端品牌为接触CBD不断增长的职场人士、游客和居民群体而持续产生的租赁需求。2026年，悉尼中央商务区（CBD）多家主要零售旗舰店相继开业，其中包括哈罗德（Harrods）入驻西field悉尼（Westfield Sydney）、蒙布朗（Montblanc）开设在乔治街、始祖鸟（Arc'teryx）位于维多利亚女王大厦、霍卡（HOKA）设于皮特街，以及MINISO毗邻温雅德（Wynyard）店。 预计到2034年，澳大利亚人口将在2025年9月的基础上增长12%，其中新南威尔士州将增长9%（德勤アクセス経済学）。这一增长将扩大消费群体，支撑更高水平的零售、酒店及个人服务需求。CBRE估计，人口结构的改善可能使年零售支出额外增加47亿美元，而新南威尔士州作为关键就业和教育中心，将获得不成比例的大份额。 2. 核心空缺略有上升，非核心空缺则小幅收窄。 3.中心零售的空置率降幅最大，而商场零售的空置率在过去一年中有所上升。与此同时，临街零售的空置率保持稳定。 悉尼中央商务区零售业态细分 追求优质资产的策略缩小了核心与非核心岗位的空缺差距，同时支撑了中央商务区的长期零售需求。 截至2026年上半年，悉尼中央商务区核心区域与非核心区域的零售空置率差距已收窄，核心区域空置率上升至5.5%，而非核心区域空置率则从六个月前的4.9%回落至4.7%。 核心空置率的上升主要由中央商务区的拱廊驱动，其空置率增加了362个基点，达到5.5%。这反映出拱廊位置存在一定的租户流失，可能表明零售商的偏好正在转向更高曝光率的临街店面和以购物中心为基础的零售模式。尽管最近有所上升，但核心和非核心区域的空置率仍然相对一致，表明悉尼中央商务区的零售市场租赁条件总体上保持平衡。 尽管近期有所增加，但由于全市主要干道持续存在强劲的潜在需求，预计悉尼零售区的核心空置率将在中期内重新呈现收紧趋势。这得益于扩展的地铁和轻轨基础设施提升了交通便利性，上班族和游客的平日客流量持续增加，新增零售供应受限，消费者支出保持韧性，以及国际品牌和体验式运营商持续关注CBD和主要街道零售地点，寻求旗舰店位置。 非核心区域整体空置率压缩至4.7%，其中购物中心空置率最高，达到9.5%。然而，中央商务区购物中心仍是最受欢迎的地点，空置率为3.3%，这表明在行人流量较缓和、上班族集中度较低的区域，零售商正越来越多地倾向于由主导性零售节点和强劲餐饮主导的购物中心。非核心沿街零售的空置率也小幅上升至7.4%，这预示着主要零售枢纽之外的独立零售商面临更严峻的租赁环境。 墨尔本 澳大利亚本地响应 墨尔本中央商务区零售业细分 来源：CBRE 研究 墨尔本中央商务区零售业复苏受阻，各业态空置率均呈上升态势 墨尔本中央商务区的整体零售空置率在截至2026年6月的六个月内上升了160个基点至8.1%，这表明租户需求的复苏不足以吸收市场上的可用空间。这一增长表明，租赁活动未能跟上租户流失率上升以及翻新或新交付的零售物业进入市场的步伐。 零售空置率小幅上升20个基点至7.3%，这反映了主要街道临街面和主要人行道沿线的持续吸引力，零售商从中受益于可见性、可达性和旅游活动。奢侈零售商、餐饮运营商和体验式概念继续青睐这些地点。商场空置率上升70个基点至10.2%，因为这些资产持续面临结构性不利因素，原因是它们依赖非必需的行人流量，且与临街商铺相比可见度较低。许多商场位置依赖上班族光顾和行人穿梭，这两者在一些CBD区域仍处于疫情前的水平之下。 图8 墨尔本中央商务区零售空置率细分 核心商圈空置率录得最大涨幅，上涨330个基点至7.8%。这一显著增长反映了租户流失与翻新后零售空间交付相结合，暂时超越了租赁需求。中央商务区的购物中心式零售持续面临转型期，房东正在重新定位资产、更新租户组合并满足零售商不断变化的需求。 墨尔本CBD的复苏仍不均衡 墨尔本中央商务区正在经历一场主要的零售升级，由墨尔本步行街改造项目（鲍尔克街309-325号）引领，该项目正在增强需求并激活周边区域。2025年下半年，多个拱廊也完成了升级改造，包括重新定位的260号科林斯街，现在提供以健康、养生和时尚为重点的精致业态组合。由于新到货的库存仍在租赁和装修阶段，中央商务区正处于过渡性的吸纳期。 总体趋势 1.餐饮和时尚零售商继续主导墨尔本中央商务区，在2026年上半年，它们共同占据了约51%的受访零售商业面积。 2.多个资产所有者正对现有房产进行重大再开发投资，重点在于改造空间以满足不断变化的消费者需求。租赁需求仍然集中在那些提供高可见度、强大行人流量和高端品牌曝光的地点。 办公室出勤率、旅游业和消费者支出已大幅改善，但各片区复苏仍不均衡。部分非核心片区的强劲租赁表现表明，中央商务区的需求正在扩大。然而，人流模式已发生变化，并非所有地点都同等程度地受益于复苏。 3.尽管墨尔本中央商务区持续吸引着新的概念店和旗舰店，但租户更替率仍然居高不下。 墨尔本中央商务区零售业细分 租赁势头在核心区之外持续增长，空置率差距收窄 墨尔本中央商务区的空置率持续显示出核心区与非核心区之间的差异，尽管这一差距正在缩小。CBRE的研究估计，核心CBD的零售空置率为7.0%，而非核心地区的空置率为10.0%。虽然非核心区持续录得更高的空置率，但在2026年上半年，租户需求越来越多地扩展到墨尔本传统的零售中心之外。非核心地区的空置率在此期间小幅上升了10个基点，反映了持续的租赁活动，但这些活动仍然不足以完全抵消新的空置和租户流失。因此，空置率差异缩小至3.0%，从2025年下半年的4.0%下降，表明CBD零售市场的更广泛领域中的租赁条件正在逐步改善。 体验式运营商提升了非核心零售场所的吸引力 尽管非核心区域面临持续挑战，包括可见度降低和行人流量减少，但许多边缘地点的空置率仍大体符合历史平均水平。支撑表现的一个关键因素是体验式和视觉上独特的餐饮概念日益受欢迎，这些概念持续强烈地吸引着消费者。由于租金成本更实惠、店铺设计和装修更具灵活性以及能够接触当地既有的需求，这些运营商越来越被次级地点所吸引。因此，非核心区域对那些寻求打造差异化产品同时避免核心零售街区的租金溢价的租户来说，更具吸引力。虽然租赁需求目前尚不足以抵消所有新增空置和租户流失，但它已有助于支撑历史上较不活跃区域的活动，并支持租户需求逐步超越墨尔本的传统文化零售核心。 布里斯班 澳大利亚本地响应 来源：CBRE 研究 布里斯班中央商务区零售业态细分 2026年上半年，布里斯班中央商务区的零售空置率继续下降，环比下降81个基点至16.7%。这标志着自2