布里斯班中央商务区写字楼市场2026年5月

核心观点与关键数据

• 市场概况：2025年 Brisbane CBD 办公市场因新供应交付导致空置率上升，但预计2026年将快速恢复。核心观点是优质空间需求强劲，租金增长稳定，但投资者情绪受全球事件影响。
• 供需情况：
  • 2025年净吸纳量达37,480 sqm，主要受优质空间租赁推动，但次级市场出现1,564 sqm负吸纳。
  • 2025年新增约90,000 sqm供应，为2022年初以来首次重大供应，预计2026年无新供应。
  • 2026年空置率预计将下降至10.4%，主要受持续净吸纳量支撑。
• 租金水平：
  • 2025年优质租金同比上涨7.1%，有效租金增长8.8%。次级市场租金稳定增长，有效租金年增5.2%。
  • 优质租金预计在中期内将持续上涨，A级租金正逐步追近优质租金。
• 空置率：
  • 2026年空置率预计将下降，优质空置率将低于10%。次级市场空置率略有下降。
• 投资者情绪：
  • 尽管买家群体扩大，但交易活跃度温和，主要受全球利率和风险定价影响。
  • 投资逻辑主要基于租金增长预期，但中东冲突和利率变动影响市场情绪。

研究结论

• Brisbane CBD 办公市场基本面强劲，优质空间需求持续，租金增长稳定。
• 2026年空置率预计将下降，市场将快速消化新增空置空间。
• 投资者情绪受全球利率和风险定价影响，但租金增长预期仍是主要投资逻辑。
• 次级市场表现稳健，优质次级资产表现优于非优质资产。
• 中东冲突和利率变动短期内可能影响市场情绪和交易活跃度。