房地产行业报告（2026.8.10-2026.8.16）：全国租金有企稳态势，新房需求仍在磨底

核心观点与关键数据

市场表现

• 房地产行业相对沪深300指数跑赢2.42pct，港股地产分类跑赢恒生综合指数2.83pct。
• A股申万一级房地产行业指数上涨1.81%，港股恒生物业服务及管理指数上涨0.66%。

政策与预期

• 北京楼市新政在额度与限购层面“追平”沪深，预期修复对二手房低总价段更有效，新房端仍取决于供给结构与产品力。
• 全国需求仍在磨底，商贷利率及公积金贷款利率后续仍有下行的空间及必要性。
• 租金方面有企稳态势，7月全国50城住宅平均租金环比+0.13%，回升幅度居近几年同期相对高位。

行业基本面

• 新房成交及库存：
  • 30大中城市上周新房成交125.85万方，累计同比-6.2%。近四周平均成交141.78万方，同比+1.4%。
  • 一线城市近四周平均成交44.4万方，同比+11.1%；二线城市68.8万方，同比+1.8%；三线城市28.58万方，同比-11.4%。
  • 14城商品住宅可售面积7140.23万方，去化周期18.28个月，一线城市去化周期12.49个月。
• 二手房成交及挂牌：
  • 20城二手房上周成交204.68万方，累计同比+4.4%。近四周平均成交204.36万方，同比+6.3%。
  • 全国城市二手房出售挂牌量指数环比-0%，挂牌价指数环比-0.23%。
• 土地市场成交：
  • 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.85，商服类为0.74。
  • 住宅类土地成交楼面均价12370.25元/平方米，溢价率9.62%；商服类土地成交楼面均价3023.5元/平方米，溢价率0.92%。

研究结论

• 政策局部优化对市场预期修复有一定作用，但全国需求仍处于磨底阶段。
• 租金企稳显示市场逐步见底，但销售端仍需政策持续发力。
• 土地市场溢价率温和，供给与成交相对平衡。

风险提示

政策不及预期、行业销售不及预期、收储进度不及预期、市场情绪极端避险。