房地产行业点评报告：行业基本面仍在筑底，一线城市率先企稳

房地产 2026年04月16日 ——行业点评报告 投资评级：看好（维持） 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 一季度销售数据同比仍降，一线城市表现更具韧性 国家统计局发布2026年1-3月商品房投资和销售数据。1-3月，全国商品房销售面积1.95亿平，同比-10.4%（1-2月-13.5%），其中商品住宅销售面积同比-13.1%；1-3月商品房销售额1.73万亿元，同比-16.7%（1-2月-20.2%），其中商品住宅销售额同比下降18.5%；1-3月商品房销售均价8841元/平，同比-7.0%。2026年3月，全国商品房销售面积和金额分别同比-7.4%和-13.3%，单月销售均价同比-6.4%，环比+0.7%，价格环比出现企稳迹象。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026年前15周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-11.4%、-17.3%、-33.1%，一线城市市场表现更具韧性；其中第14-15周重点城市成交同比+11.9%，预计4月销售数据表现或将超预期。 数据来源：聚源 相关研究报告 拿地规模持续下降，开竣工面积同比仍收缩 《小阳春后成交季节性回落，太仓及郑 州 推 出 涉 房 新 政—行 业 周 报 》-2026.4.12 2026年1-3月，全国房屋新开工面积1.04亿平，同比-20.3%（1-2月-23.1%），其中住宅新开工同比-22.0%。我们跟踪的Wind322城2026年一季度宅地成交面积同比-22%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据。1-3月，房屋竣工面积0.98亿平，同比-25.0%（1-2月-27.9%）。2026年3月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-17.4%、-19.3%，2022-2025年新开工面积降幅均超20%，我们预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大。 《成交数据出现拐点，政策累积效应开始显现—行业点评报告》-2026.4.7 《核心城市楼市新局·北京篇：改善需求锚定核心，刚需战场卷向五环—行业深度报告》-2026.3.30 开发投资额降幅扩大，房企资金压力犹存 2026年1-3月，房地产开发投资额1.77万亿元，同比-11.2%（1-2月-11.1%），其中住宅开发投资额同比-11.0%，开竣工数据下滑、销售数据低位运行仍影响投资意愿。1-3月，房地产开发企业到位资金2.05万亿元，同比-17.3%（1-2月-16.5%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-23.7%、-5.3%、-20.1%、-34.6%（1-2月-13.9%、-5.9%、-21.5%、-41.9%），国内贷款同比降幅扩大，在销售较弱影响下，房企销售回款资金降幅超20%。 投资建议 2026年一季度地产数据延续以价换量趋势，销售、开竣工、投资端整体仍承压。但结构上看，积极信号开始显现：一线城市成交更具韧性，价格环比止跌转涨，3月京沪二手房成交量创近年新高，“小阳春”行情初现。伴随后续宽松政策持续、房企集中推盘，预计销售数据降幅有望持续收窄，二季度或为行业基本面与政策共振的窗口期，板块估值有望持续修复。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 目录 1、一季度销售数据同比仍降，市场延续以价换量趋势.............................................................................................................32、拿地规模持续下降，开竣工面积同比仍收缩.........................................................................................................................43、房企投资意愿不足，开发投资数据同比仍降.........................................................................................................................54、国内贷款资金降幅扩大，房企资金压力犹存.........................................................................................................................55、投资建议....................................................................................................................................................................................66、风险提示....................................................................................................................................................................................7 图表目录 图1：2026年1-3月商品房销售面积同比下降10.4%................................................................................................................3图2：2026年1-3月商品房销售金额同比下降16.7%................................................................................................................3图3：2026年1-3月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-9.7%、-7.4%、-13.2%、-19.2%......3图4：2026年3月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-6.9%、-4.8%、-2.6%....................4图5：2026年1-3月房地产开竣工面积分别同比下降20.3%和25.0%.....................................................................................4图6：2026年1-3月房地产开发投资额同比下降11.2%............................................................................................................5图7：2026年1-3月房地产开发企业到位资金同比下降17.3%................................................................................................5图8：2026年1-3月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-23.7%、-5.3%、-20.1%、-34.6%............................................................................................................................................................................................................6 1、一季度销售数据同比仍降，一线城市表现更具韧性 国家统计局发布2026年1-3月商品房投资和销售数据。1-3月，全国商品房销售面积1.95亿平，同比-10.4%（1-2月-13.5%），其中商品住宅销售面积同比-13.1%；1-3月商品房销售额1.73万亿元，同比-16.7%（1-2月-20.2%），其中商品住宅销售额同比下降18.5%；1-3月商品房销售均价8841元/平，同比-7.0%。2026年3月，全国商品房销售面积和金额分别同比-7.4%和-13.3%，单月销售均价同比-6.4%，环比+0.7%，价格环比出现企稳迹象。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026年前15周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-11.4%、-17.3%、-33.1%，一线城市市场表现更具韧性；其中第14-15周重点城市成交同比+11.9%，预计4月销售数据表现或将超预期。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、拿地规模持续下降，开竣工面积同比仍收缩 2026年1-3月，全国房屋新开工面积1.04亿平，同比-20.3%（1-2月-23.1%），其中住宅新开工同比-22.0%。我们跟踪的Wind 322城2026年一季度宅地成交面积同比-22%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据。1-3月，房屋竣工面积0.98亿平，同比-25.0%（1-2月-27.9%）。2026年3月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-17.4%、-19.3%，2022-2025年新开工面积降幅均超20%，我们预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大。 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、房企投资意愿不足，开发投资数据同比仍降 2026年1-3月，房地产开发投资额1.77万亿元，同比-11.2%（1-2月-11.1%），其中住宅开发投资额同比-11.0%，开竣工数据下滑、销售数据低位运行仍影响投资意愿。 数据来源：Wind、开源证券研究所 4、国内贷款资金降幅扩大，房企资金压力犹存 2026年1-3月，房地产开发企业到位资金2.05万亿元，同比-17.3%（1-2月-16.5%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-23.7%、-5.3%、-20.1%、-34.6%（1-2月-13.9%、-5.9%、-21.5%、-41.9%），国内贷款同比降幅扩大，在销售较弱影响下，房企销售回款资金降幅超20%。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 5、投资建议 2026年一季度地产数据延续以价换量趋势，销售、开竣工、投资端整体仍承压。但结构上看，积极信号开始显现：一线城市成交更具韧性，价格环比止跌转涨，3月京沪二手房成交量创近年新高，“小阳春”行情初现。伴随后续宽松政策持续、房企集中推盘，预计销售数据降幅有望持续收窄，二季度或为行业基本面与政策共振的窗口期，板块估值有望持续修复。推荐标