房地产行业周报（5.27—5.31）：一线城市跟进宽松政策，基本面有望企稳

房地产行业周报（5.27—5.31） 一线城市跟进宽松政策，基本面有望企稳 ➢“以旧换新”政策持续推进 一线城市如上海、深圳、广州以及郑州等重点城市积极推行“以旧换新”政策，刺激房地产市场需求，加速存量房产的消化。据链家统计，截至2024年5月28日，上海链家带客“以旧换新”已促成145套新房交易，并新增12套二手房挂牌，政策在激活市场方面的初步成效。通过政策支持，不仅帮助消化存量房，还通过提供多样化的高质量新建商品房，满足居民的改善性住房需求。 作者 分析师：杨灵修执业证书编号：S0590523010002邮箱：yanglx@glsc.com.cn ➢降首付、降利率政策陆续落地 一线城市对首付和利率进行了调整，广州政策力度较大，非本市户籍家庭购房者的首套和二套住房最低首付比例分别调整为15%和25%，并取消房贷利率下限。这一政策调整明显降低了购房门槛，或将激发潜在购房需求，带动市场热度回升。 联系人：姜好幸邮箱：hxjiang@glsc.com.cn ➢市场：房地产板块略有回调 房地产板块本周（5.27-5.31）下跌4.7%，跑输沪深300指数4.1pct。房地产板块年初至今下跌8.1%，沪深300指数上涨4.3%。重点公司中，华发股份本周跌幅最小，下跌1.9%；金地集团本周跌幅最大，下跌14%。年初至今，滨江集团上涨14%，万科下跌21.1%。近一周来看，重点公司股价均呈现下降趋势，表现分化明显。 ➢销售端：新房和二手房销售量回升 在政策的刺激下，新房和二手房的销售均有所提升。根据同花顺30城数据，近一周新房周成交面积在一线城市环比上升11.0%，二线城市上升9.9%，三线城市上升12.1%。二手房市场也显示出活跃迹象，10城数据显示成交面积环比上升4.9%，库存环比略有下降，以过去30日销售面积计算，去化周期为12.5个月，市场需求有所修复。 ➢土地市场：一线城市活跃，二三线城市保守 土地市场在政策调控下呈现分化态势。一线城市的土地成交楼面均价环比上涨16.9%，而二三线城市成交土地楼面均价环比下降14.4%和10.6%，反映出相对保守的市场态度。整体来看，土地市场的回暖主要集中在一线城市，这与一线城市较大的政策宽松度和市场需求有关。 ➢投资建议：关注资金充裕、土储优质的央国企 我们认为地产行业有望逐步筑底，板块估值或将跟随政策落地和基本面改善逐步修复。需求端，城镇化率仍然有较大提升空间，叠加宽松政策后改善性需求的释放，需求有望持续修复；供给端，政策继续坚持“因城施策”，强调消化存量房产，“以旧换新”政策逐步在各城市中展开，有望盘活房企资产。考虑到当前的政策环境和市场反应，建议关注资金实力较强、土地储备充足的央国企。此外，改善性需求的释放和“以旧换新”政策的实施，将为二手房市场带来新的增长机会，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：（1）政策效果不及预期风险；（2）楼市复苏不及预期风险；（3）房企资金风险 相关报告 1、《房地产：政策持续加码，市场有望回暖》2024.05.282、《房地产：政策利好频出，供需有望修复》2024.05.27 正文目录 1.政策跟踪.........................................................31.1“以旧换新”政策持续推进.......................................31.2降首付、降利率全面落地......................................32.基本面跟踪.......................................................52.1市场：估值有待修复..........................................52.2销售端：新房和二手房销售量回升..............................52.3土地：一线城市活跃，二三线城市保守...........................73.投资建议：关注资金充裕、土储优质的央国企..........................84.风险提示.........................................................9 图表目录 图表1：“以旧换新”政策跟踪...........................................3图表2：上海、广州、深圳陆续跟进宽松政策.............................4图表3：主要城市利率汇总.............................................4图表4：申万房地产指数与沪深300指数表现对比.........................5图表5：重点公司涨跌幅...............................................5图表6：30城新房周成交面积...........................................6图表7：一二三线成交面积环比（MA4）..................................6图表8：30城年度成交面积及同比.......................................6图表9：累计成交面积（万平方米）.....................................6图表10：10城二手房成交面积.........................................6图表11：10城二手房成交面积环比（MA4）...............................6图表12：10城新房库存面积...........................................7图表13：10城新房库存套数去化周期....................................7图表14：百城土地成交建面及同比（MA4）...............................7图表15：一二三线成交建面同比（MA4）.................................8图表16：百城成交土地楼面均价及溢价率................................8图表17：一二三线成交土地楼面均价环比（MA4）.........................8 1.政策跟踪 1.1“以旧换新”政策持续推进 各地“以旧换新”政策陆续落地，尽管仍然处于探索阶段，规模和覆盖区域较小，但对于市场信心具有一定提振作用，有望加速存量房产的消化。 “以旧换新”政策的推行显示出政府在房地产市场中从增量到存量的战略转变，同时也表明了政策制定者在解决房地产市场库存问题上的决心与创新思路。通过“以旧换新”政策，不仅可以激活存量房市场，还可以提供更多的高质量新建商品房，满足居民的改善性住房需求。我们认为，短期内一线和强二线城市的房地产交易量有望提高，市场流动性得到改善。长远来看，有助于平衡房地产市场供需关系，促进市场的持续健康发展。 1.2降首付、降利率全面落地 自2024年5月17日发布“降首付、降利率”政策以来，各地纷纷因城施策，对购房政策做出了优化。上海等一线城市也对首付和利率调整： 政策的进一步宽松，为房地产市场注入了新的活力，尤其是在一线城市，首付和利率的调整直接降低了购房门槛，激发了潜在购房需求。其中广州的政策力度较大，或将促进市场活跃度和流动性。政策的松绑有望提振市场信心，带动基本面修复。 2.基本面跟踪 2.1市场：估值有待修复 房地产板块迎来回调。房地产板块本周（5.27-5.31）下跌4.7%，跑输沪深300指数4.1pct。房地产板块年初至今下跌8.1%，沪深300指数上涨4.3%。重点公司中，华发股份本周跌幅最小，下跌1.9%；金地集团本周跌幅最大，下跌14%。年初至今，滨江集团上涨14%，万科下跌21.1%。近一周来看，重点公司股价均呈现下降趋势，表现分化明显。 资料来源：ifind，国联证券研究所 资料来源：ifind，国联证券研究所 2.2销售端：新房和二手房销售量回升 在政策利好的推动下，新房和二手房销售有所回升，但去化周期延长，库存压力依然存在。根据同花顺30城数据，近一周新房周成交面积在一线城市环比上升11.0%，二线城市上升9.9%，三线城市上升12.1%。二手房市场方面，10城数据显示成交面积环比上升4.9%，库存环比略有下降，以过去30日销售面积计算，去化周期为12.5个月，市场需求有所修复。 资料来源：ifind，国联证券研究所 资料来源：ifind，国联证券研究所 资料来源：ifind，国联证券研究所 资料来源：ifind，国联证券研究所 资料来源：ifind，国联证券研究所 资料来源：ifind，国联证券研究所 资料来源：ifind，国联证券研究所 资料来源：ifind，国联证券研究所 2.3土地：一线城市活跃，二三线城市保守 土地市场在政策调控下表现出谨慎乐观的态势。根据同花顺100城数据，本周（5.27-5.31）土地成交建面同比下降20%，溢价率从2023同期的4.8%下降至今年的2.1%，房企拿地更加保守。一二线城市土地成交建面分别同比下降20.4%和18.8%，而三线城市土地成交建面同比上涨5.0%；同时，一线城市成交土地楼面均价环比上涨16.9%，而二三线城市成交土地楼面均价分别环比下降14.4%和10.6%，一线城市土地市场相较于而三线城市更加活跃。 资料来源：ifind，国联证券研究所 资料来源：ifind，国联证券研究所 资料来源：ifind，国联证券研究所 资料来源：ifind，国联证券研究所 3.投资建议：关注资金充裕、土储优质的央国企 我们认为地产行业有望逐步筑底，板块估值或将跟随政策落地和基本面改善逐步修复。需求端，城镇化率仍然有较大提升空间，叠加宽松政策后改善性需求的释放，需求有望持续修复；供给端，政策继续坚持“因城施策”，强调消化存量房产，“以 旧换新”政策逐步在各城市中展开，有望盘活房企资产。建议关注资金实力较强、土地储备优质充裕的国有企业，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场有望在新一轮周期中持续增长，建议关注二手房交易龙头企业。 4.风险提示 1.政策效果不及预期风险。各地持续推出房地产宽松政策，政策的刺激力度、持续时间存在不确定性，进而影响房地产行业的供需水平。 2．楼市复苏不及预期风险。居民对房企及未来楼市信心恢复不足，需求难以充分释放。 3．房企资金风险。一方面，若需求释放不及预期，房企资金回笼压力加大，可能出现违约风险；另一方面，融资环境逐渐收紧，部分房企可能面临现金流压力。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 评级说明 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属国联证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“国联证券”）。未经国联证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为国联证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，国联证券不因收件人收到本报告而视其为国联证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但国联证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证