北京三部门地产新政提振金九银十 开源证券地产建筑电话会议纪要

一、核心要点

1. 北京地产政策调整滞后于上海、深圳，8月落地，力度与上海相近但严于广州、深圳。北上广深杭公积金贷额度均提升至200-240万，含上浮后可达300万，覆盖70%二手房成交总价，政策时点略早于预期，公积金力度超预期。
2. 政策后续或有放松，北上深仍存社保门槛，预计后续1-2轮限购放松，若含离婚、赠与等政策或有2-3次，按半年一轮节奏，2027年底或实现一线城市限购实质性打开。
3. 新政出台一周，带看、成交、挂牌量无明显波动，或与天气有关，政策边际增量有限，预计对金九银十二二手房成交同比增长20%-30%，新房表现看推盘节奏，三四季度房价不会现去年式明显回调。

二、土拍与板块观点

1. 核心城市近期土拍升温，多地块溢价率达20%-30%，为供需合力结果：政府下调基准地价，开发商扎堆核心城市拿优质地块，属有限理性决策，溢价地块同比地价仍降5%-15%，开发商按房价计提5%-10%降价预期。
2. 当前地产板块处低估值、低配置、低景气度的“三低”状态，若九到十月政策或基本面边际变化，将催化行情，近期有补涨，弹性大；中期业绩压力大，2026、2027年业绩非重点，2028年或才有业绩释放。

三、投资线索与风险关注

1. 投资线索：选逆势增长的房企（如中海、华润、金茂、建发），或关注产品力领先的房企（A股招商蛇口、滨江集团，港股中国海外发展、华润置地、建发国际）。
2. 风险关注：政策落地不及预期，房地产需求持续疲软，土拍热度不及预期，房企资金压力，行业估值修复节奏慢；当前对降息、贴息等更大力度政策期待较高。