北京三部门地产新政提振金九银十 开源证券地产建筑电话会议纪要

一、核心要点 1. 北京此次地产政策调整滞后于上海（2月）、深圳（4月），8月才落地，力度与上海相近，较广州、深圳更严；北上广深杭双职工公积金贷额度均拉至200-240万，含绿色建筑、多子女等上浮后可达300万，可覆盖70%二手房成交总价区间，政策时点略早于预期，公积金力度超预期。 2. 政策后续仍有放松空间，北上深当前仍有社保等购房门槛，预计后续还有1-2轮限购放松，若含离婚、赠与等细碎政策或有2-3次，按此前节奏约半年一轮，2027年底或实现一线城市限购实质性打开。 3. 新政出台满一周，带看、成交、挂牌量均无明显波动，或与近期雷阵雨天气有关，政策边际增量有限，预计对金九银十二手房成交同比增长20%-30%有提振，新房表现看推盘节奏，三四季度房价不会现去年式明显回调。 二、土拍与板块观点 1. 核心城市近期土拍升温，多地块溢价率达20%-30%，为供需合力结果：政府下调基准地价，开发商扎堆核心城市拿优质地块，属有限理性决策，溢价地块同比地价仍降5%-15%，开发商按房价计提5%-10%降价预期。 2. 当前地产板块处低估值、低配置、低景气度的“三低”状态，若九到十月政策或基本面边际变化，将催化行情，近期地产板块有补涨，弹性大；中期业绩压力大，2026、2027年业绩非重点，2028年才或有业绩释放。 三、投资线索与风险关注 1. 投资线索：选逆势增长的房企（如中海、华润、金茂、建发），或关注产品力领先的房企（A股招商蛇口、滨江集团，港股中国海外发展、华润置地、建发国际）。 2. 风险关注：政策落地不及预期，房地产需求持续疲软，土拍热度不及预期，房企资金压力，行业估值修复节奏慢；当前对降息、贴息等更大力度政策期待较高。