上海新政精准施策，助推蓄力“金九银十”
房地产 强于大市（维持评级） 上海新政精准施策，助推蓄力“金九银十” 事件：2026年8月20日上海市住建委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》）。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。 优化公积金提取政策，支持多样化住房需求。提取公积金支付首付款从新建预售商品住房扩大至新建商品住房现房，同时继续支持“既提又贷”；购房提取频次从5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”，且提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”；公积金可提取用于支付本市购房契税和车位等。我们认为上海公积金政策的调整响应了8月18日国务院关于修改《住房公积金管理条例》的决定，对促进居民购房需求释放有积极作用。 作者 首付比例下调、降低购房门槛，推行购房补贴、疏通置换链条。《通知》明确购买外环外二套住房商业贷款最低首付比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”，我们认为首付比例下调降低了居民购房的首付压力，有利于提升购房意愿。《通知》提出实施阶段性购房补贴政策，实施“以旧换新”购房贷款补贴，购买外环外新房且1年内出售二手住房的可申请贷款补贴，单套住房最高补贴5万元，补贴总金额2亿元，用完即止；优化“以旧换新”补贴，购买外环外新房且1年内出售外环内二手住房的，可申请补贴3万元，以上两项购房补贴可叠加，最高补贴8万元。我们认为购房补贴的推行，有利于疏通一二手房的置换链条，同时有利于外环外新房库存的去化。 分析师杜昊旻SAC：S1070526040002邮箱：duhaomin@cgws.com 分析师方鹏SAC：S1070526040004邮箱：fangpeng@cgws.com 加大房票实施力度，加快推进二手房收购。《通知》明确进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等；《通知》规定，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租。我们认为房票的推行有助于加快城市更新进展，同时定向为房地产市场引入购房需求，二手房的收购一方面缓解二手房市场库存压力，另一方面为房地产新发展模式的构建助力。 相关研究 1、《 住 房 存 量 时 代 ， 行 业 新 格 局 渐 明 》2026-08-122、《 宏 观 政 策 或 发 力 ， 楼 市 稳 定 获 支 持 》2026-07-303、《地产定位消费属性，因城施策改善供求关系》2026-07-16 投资建议：我们认为此次上海地产新政与8月7日北京地产新政、8月18日国务院关于修改《住房公积金管理条例》的决定或将形成共振，为即将到来的楼市“金九银十”蓄力，推动房地产止跌回稳进程。建议重点关注资产质量优质、投销表现有韧性、产品服务好的改善型头部房企，如建发国际集团、建发股份、华润置地、绿城中国、滨江集团、招商蛇口等；关注直接受益于一线城市政策优化的房地产地方国企；关注受益于楼市活跃度提升的中介平台，如贝壳-W等。 风险提示：政策效果不及预期，市场信心修复不及预期，行业环境超预期调整，区域分化加剧风险，商品房销售及需求恢复不及预期风险。 免责声明 长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。 本报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有本报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究院，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。长城证券版权所有并保留一切权利。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。因本研究报告涉及股票相关内容，仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研究报告中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，在执业过程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则，独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点，不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。 长城证券产业金融研究院 北京地址：北京市宣武门西大街129号金隅大厦B座27层邮编：100031传真：86-10-88366686 深圳地址：深圳市福田区福田街道金田路2026号能源大厦南塔楼16层邮编：518033传真：86-755-83516207 上海地址：上海市浦东新区世博馆路200号A座8层邮编：200126传真：021-31829681 网址：http://www.cgws.com