北京三部门出台房地产新政提振金九银十20260813 原文1

文 2026年08月14日09:20 发言人00:00投资者大家晚上好，大家介入到我们的电话会议。 发言人00:04 今天我们这个会议主要想聊一下上周北京的这个新政，以及新政之后一周左右，我们已经看到一个初步的效果。 发言人00:14 首先我们先汇报一下北京政策的调整，应该来说北京这次的这个政策调整是相对比较滞后的。 发言人00:23 相较于上海、深圳，分别在今年的2月和4月就对自己的这个限购和基金贷款的额度做出了调整。 发言人00:33 应该来说北京一直拖延后到了八月份您调整。 发言人00:39 本身从这个时间点来看是相对偏滞后一些的那第二个我们再想一下整个的这个政策的力度，应该来说经过这一次的政策放松之后，北京的购基本上是与上海力度差不多。 发言人00:58这个相对来说的话，北京还是会比深圳再严格一些，大体就是广州已经完全放松。 发言人01:07这次之北京上海还是相对严一些，大体是这样的一个，限购的这样的一个水平。 发言人01:16 那第二个，从公积金贷款这块的话，基本上几个核心城市都实现了一个拉通和对齐。 发言人01:23 从这个额度来看，基本上双职工家庭，目前我们北上广深、杭州这些合适，这个公积金贷款额度基本上都拉到了200到240万这个钱。 发言人01:38 发言人01:55 这些的话基本上都能够达到一个三这样的一个额度。 发言人02:03 即使不考这些上浮情形，两百多万的额度，我们现在的一线城市的居民的购房基本上也是够用的。虑 发言人02:12 因为我们如果去看二手房的成交数据的，这个70%的二手房的成交都落在400万总价之内的这个区间，那 么这样的一个实时真实成交的价格的基础上，那么我们去考这样的一个虑200的这样的一个公积金贷款额度，其实是已经完全够用了。 发言人02:34 而且目前来看，整个居民对于反这个资产的态度没有什么太大的变化，大家是还是会正常购买，但是在购房段上，都更倾向于缩表加杠杆的这一个方式，而不是加杠杆。 发言人02:50 所以说的话考到可能大家的态度更加的谨慎，所以说这样的一个，总的额度，我们觉得已经密集的非常虑充分了，已经是足够用了。 发言人03:04 所以说，这次的北京政策，我的整体来看公积金这块略超一点预期。 发言人03:12 那么时点上也常想的要略早一点，从限优化的角度来看的话，基本上跟上海实现了一个对齐。 发言人03:22 那么往后来看的话，我们觉得后续的从政策的角度来看，其实本身还有在放松的空间。 发言人03:32 因为毕竟我们目前北上深的话，它的门槛是已经相对比较低了，但还是有一个购房门槛在这里有一个社保的要求。 发言人03:43 我们觉得到当前的这样的一个政策的要求的话，应该还有1到2轮的政建构放松的空间。 发言人03:53 如果考到我们还有一些其他的一些零碎的限制性和比如说我的一些离婚，赠与等等方面的一些政策的约虑谈，可能还有一个2到3次放松的一个空间。 发言人04:11 按照这样的一个未来的放松节奏的话，觉得如果是参考之前的节奏，差不多半年左右放松一轮。 发言人04:18 那么按照这个节奏，如果限行外的话，我们觉得合理估计的话，应该是在2027年底，那么我们的一线城市的限购，就会有一个实质性的打开了。 发言人04:31 这个是我们说的第一个我们的，政策的后续的空间。 发言人04:38 从公积金这块的话，基本上已经达到了一个相对比较宽裕的位置。 发言人04:44 刚才我们也说了，目前我们像北京这次提高到了夫妻双职工缴存的话2 40万的最高额度。 发言人04:53 这个额度的话，基本上对于百分之七八十的二手房的购房者，都是够用的。 发言人04:59为来即使再一次上调，它的这个覆盖度也不会有多的变化了。 发言人05:06 所以说我们觉得从公积金的角度来看，基本上我们觉得已经是啊辅到了一个比较可观的这样的一个情形了。 发言人05:18 这个是我们说我们先对政策的力和后续的空间做一个汇报。 发言人05:23 第二个就是我们想讲一下这个政策的效果。 发言人05:27因为证到现在为止只出台了将将满一周，目前这个可以收集和整理的数量还比较的有限。 发言人05:37 目前从最近几天的数据来看，我们觉得这次的政策出台之后，整体对市场的影响是比较有限的。 发言人05:48 我们去看不论是看是中介的这个实时的待看的量，还是看最近年大中介的实施成交量，以及因为我们去看这个居民的挂牌量，那么整体来说可以有一个波澜不惊的这样的一个走势。 发言人06:09 当然这个也可能跟北近期的天气有关因为确实本周的周二、周三，北京都有一些短的雷阵雨的天然气，那么天气也不算特别的好啊。 发言人06:25但是我们觉得这个其实也符合预期。 因为确实从政策的力度来看的话，没有太大的编辑的增量。 发言人06:34 更多的是针对于公积金这块的，这块的话我们觉得可能也很难一次性带来一些增量的需求。 发言人06:43 我们觉得可能确实是可能对于提振销售来看的话，我觉得可能他还是一个偏偏中期的这样的一个影响变量。 发言人06:55 所以我们觉得这对于9到10月，应该来说这次的政策是一个比较好的提振。 发言人07:04但是预计也比较的有限。 发言人07:06我们参考上海、深圳在今年2月份四放松，那么预计北京的9到10月，应该会达到一个同比20%到10%的这样的一个二手房增长。 发言人07:21 新房这块的话，届时还要看一下开发商的这个推盘速率，二手房这块的话大体是这样。 发言人07:30但是的话从这次的政策，我们觉得今年三四季度应该可以更乐观一些，应该不会出现像去年那样，三四季度价格出现比较明显的回调的这样的一个走势。 发言人07:47所以说是我们说对于今年北京这个二手房市场后续量和价的这样的一个展望。 发言人07:55 接下来看我们觉得政策还是相对比较及时的。 发言人08:00 只不过，确实经历了一轮一轮的放松之后，编辑上增量已经非常有限了。 发言人08:07 所以我们觉得可能后续来看的话，市场还是相对更加期待一些。 发言人08:14 比如说像降息，贴息等这方面的政策。 发言人08:20 这种的话我们觉得可能更多的是能够对于需求端形成一个比较美的这样的一个增量。 发言人08:28 近期我们觉得核心城市还有一个比较大的变化，我们也汇报一下，就来自于土拍市场。 发言人08:34大家应该已经注意到了，最近北京、上海、深圳的几次土拍，一个都有了一个年终的小热潮的爆发，多个地块的拍的溢价率都拍到了20%到30%。 发言人08:52 这样的一个议价率应该来说跟我们写的这个新房市场的相对比较弱的新房市场形成了一个巨大的反差。 发言人09:03 我们觉得这个其实是开发商相对来说，在大家比较谨慎的这样的一个布局之下，形成的一种核心城市的抱团行为，就形成了这样的一个议价率。 发言人09:21 这个是我们觉得两方面看啊，第一个就是说从供给端来看，从政府的角度来看，我们今年的土地的基准地价，就起拍的价格其实是有所降低的。 发言人09:34 我们核心城市的很多地块，其实是相较25年的小阳春，它的的基准的地价就调低了，那么这个就天然的会导致后续的溢价率会走高，因为土拍的市场价其实没有降太多。 发言人09:54 第二个是我们说开发商的有限理性，也就是说开发商大家现在都发现核心成市才能保证流速才能驱化，那么这个和非核心城市，其实特别是啊弱二线，这个库存很高，这个区化难度相对比较大。 发言人10:15 所以说在这样的已形成行业这样的一个共识之后，开发商们的共同的选择就是重回核心城市，重新拿核心城市的核心地块，特别是北京五环以内，上海外内，深圳福田南山区域的这些相对比较优质的地块，我们看到成为了开发商共同性的这样的一个选择。 发言人10:43 所以说基于上面的这样的一个词，所以说大家就会最后的结果就是在这有限的供应之下。 发言人10:54 大家就会把这些核心城市的核心地块的地价反而拍的溢价率高一些，价格也到了一个中高区间，所以说我们说这是供需两方以合力形成的这样的一个博弈的结局，我们并不觉得这样是错的，我们觉得这样的是非在当前情况下一个非常理性的决策。 发言人11:21 而且我们可以看到这些机拍出来的这些溢价率相对比较高的这一块，实际上如我们去看跟25年的小阳春销，其实同比还是有一个5到15不等的这样的一个地价的下降。 发言人11:37 所以说我们说，我刚才我们说是有线离线的，就是大家其实还是有一个比较理性的这样的一个定价的锚的。 发言人11:46 大家都基于房价会涨的这样的一个预期，大家甚至按照当前的房价具体的一个5到10点不等的这样的一个降价的预期，去拍土地。 发言人11:59 但是的话因为确实这个太拥挤了，供给的量非常有限，所以说就导致这么仅有的几块地还是遭到家的这样 的一个疯抢。 发言人12:12所以我们觉得所以说这个应该来说是一种有限有限理性，也是一种无奈的选择。 发言人12:21 在这种情况下，其实我们觉得这个对于开发商来说，还是要优选那些能够在这样的一种情形之下，仍然能保持相对比较理性，相对比较审慎的拿地的开发商，我们觉得是值得选择的。 发言人12:38 我们觉得作为投资者的角度来看的话，对于开发商的拿地，现在就要更加去基于算账的逻辑去看待，这个是说拿了地就是一个占优的选择。 发言人12:51 而是说在一个相对比较难的环境下，去挑选安全面积更足的地块，或者是说通过其他的多元化的方式勾D。 发言人13:03 这样子的话我们觉得才是对于自己这个拿地安全垫的这样的一种保护，所以这我们说对于土拍市场我们的一个看法。 发言人13:12 所以整体来看，我们觉得在当前位置，我们对于地产板块的观点还是这样。 发言人13:17 我们觉得房地产目前仍然处在一个低估值、低配置，行业力度低，三低的这样的一个状态。 发言人13:28 我们觉得未来的9到10月，不论是从行业的轮动，还是说政策，还是说基本面出现任何一方面出现了一边际变化。 发言人13:42 那么我们觉得对于板块的行情来看，都会有重大的催化。 发言人13:46 那么这两天的行情其实可大家也可以看到，其实昨天更多的是把板块的轮动，导致地产作为老登赛道的代表之一。 发言人13:57 在前一轮的这个行情的切换之中，基本上老登赛道地产是完全没有表现，这算是有点补涨的意味，稍微有那么一点点的风吹草动，那我们可以到地产板块的弹性也是非常大。 发言人14:13 我们觉得如果往9到10月看，任何政策的边际变化，任何来自基本面的边际变化，我们觉得都会产生巨大的催化，目前实际上代理基本面和政策都是没有任何预逾期的，没有任何逾期的。 发言人14:30 包括前面我们说的像低压降息，其实大家没有任何相关的这种期待。 发言人14:39 所以说，要出现边际变化的话，应该这是一个巨大的催化，我们是这样去看待板块的这个问题，从房企的中期业绩角度来看的话，确实目前还处在一个磨底的阶段。 发言人14:55 目前也看看到了到现在为止出台预告的这个房企的报告的公告情况来看，今年中报的业绩压力还是比较大。 发言人15:08 有很多降幅很大的房企就在A股，像招商蛇口、保利，他们的预告都是下降40%到60%不等。 发言人15:17 那么在港股历程中国越秀地产等等，他们的预告的降幅也比较大。 发言人15:25 所以说我们觉得短期对于板块来看，不要过多的在意业绩。 发言人15:32 目前我们去跟主流的开发商沟通这个业绩前瞻来看的话，大家普遍对于业绩释放的节奏要看到阿年，至少在2027年，我们觉得大家不要把业绩这块当做一个过多的。 发言人15:48 我们觉得还是着眼于两方面。 发言人15:51 第一个还是看进京销售，看看谁家的当前比较差的环