东财地产第五期电话会：重视地产金九银十机会

发布时间：2026-08-20 一、AI总结内容 一、核心观点 1. 公积金新政核心是利率有下调期待，50-100个基点降幅将助力租售比打平，当前低总销段租售比达2.3-2.5区间，租金与月供已接近打平。 2. 上海楼市后八条政策力度温和，核心是打通置换链条而非拉动首套房需求，后续楼市政策将延续限制性措施取消+促销补贴的方向，且会有持续小幅度补充政策落地。 3. 楼市成交量已恢复至同比正增长，量能放大反映多空分歧扩大，后续将呈现震荡格局，整体向正常健康的消费品方向回归，而非投机属性。二、投资线索 1. 推荐布局地产股，看好金九银十行情，重点关注三类房企：一是新陈代谢快的房企，如经贸集团；二是多元化经营能力强的房企，如华润；三是深耕低能级城市的优势房企，如弘扬。2. 关注具有产品溢价的房企，如绿城、招商蛇口，其在招拍挂体系下溢价能力更强，利润更有保障。三、风险与关注 1. 政策刺激力度不及市场预期，难以形成趋势性上涨行情；2. 楼市结构性分化加剧，部分高价高总价房源流动性持续承压；3. 房企转型多元化经营存在不确定性，业务整合效果不及预期。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加东财地产十五分钟核心要点电话会。第五期需要重视地产金九银十的机会，目前所有参会者均处于静音状态。下面开始播报声明：本次电话会议仅面向机构投资者或受邀客户，第三方专家发言内容仅代表其个人观点，所有信息或所表述的意见均不构成具体的判断或投资建议，未经东方财富证券书面授权，严禁录音、转发及相关解读。传播音频、视频、图片、文字等内容，涉嫌违反上述情形的东方财富证券将保留一切法律权利。 感谢您的理解和支持，谢谢。好，各位投资者，大家晚上好。我是东财地产张明月。然后最近呢，政策出的也比较多。 嗯，现在对地产大家又重新在讨论，会不会九月份出一些可能比较超预期的政策？嗯，那我先跟领导们今天分四个方向吧。第一个就是 对政策的一些观点，第二个就是楼市现在到底。出现了一些什么样的变化，以及后面的展望。 然后第三个就是市场的情绪，现在到底。每一次在炒作什么？最后一块呢，就是我们对于地产的长期的。看法以及我们推荐的一些机会。 嗯，那首先就是政策，最近一个是公积金的。呃，新政这个我觉得。大家可能关注的重点稍微偏了一点，他其实不是说那个方向。说能用于什么样的用途，最关键的就是公积金这次的。 呃，存贷款的利率由国务院决定。之前这个过程是比较复杂的，要住建和央行两个部门。先提报，最终再由驻京，再由国务院来决定。这个过程会比较繁琐，然后。 这一次我认为其实比较乐观的一点就是。公积金扩额度、降利率，这个是我们去年就在讲的一个大方向。那现在可以看到。其实上海做的快一点，之前的提额度，深圳后面广州就紧跟上。 然后北京现在也开始跟上提额度了。但是利率这一段公积金还 是像五年以上的期限呢，还是二点六？这一段是可以做一些调整的。所以我们认为这个公积金的降利率，这个是 这次可能比较大的一个。 一个期待的方向。如果说能有真的有一个五十到一百个B P的幅度的话。那其实对于很多的房子的租售比都能够覆盖得住。今年大家说这个老婆小，或者说 低总销段的占比在提升，然后他的 价格稳定。 很大一部分原因也是因为他的这个租售比到了一个二点三、二点五的这样一个区间的时候。那么就会实现一个租金跟月供打平的逻辑。其实买家卖家算的账不一样，买家算的是租金月供打平。卖家算的是他。 跟银行理财或者其他的这些。无风险收益率 存款啊，等等，今年定期的这种对比。那你二点几的这个。出售比其实对应于这个理财，你买一个可能。 还有亏的风险，同时您的这个收益也就不到二。所以他就觉得风险补偿相对也到位了。那如果这个时候公积金的利率再降一下，我们认为他 更有助于去打平这个租金和月供的账。那。 包括额度的提升，之前额度比较低，像上海这种。嗯。大概是这次最早是一百二，后面慢慢的往上提。现在提到三百多。 然后呢，你之前提的这个额度也就只能覆盖这种相对低总价段的。但是现在这个。提上来以后，基本上能覆盖到这种三三百到五百这种总价段，也都能覆盖的住了。然后这个。 方向我们认为是比较确定的。所以公积金我觉得。最大的一个方向是在于这个利率的。期待的方向啊，然后。 像今天这个上海的政策。嗯，后八条大家。再传一句话，挺有意思的，说是。一个黄瓜做了四。 四四团菜 就是可能感觉。好像数量比较多，但是力度呢？每一条不是那么的大。这一条我觉得。 嗯，其实结合起来一起看，他更多的还是说。要帮助外环的新房去化这个背后的背景呢。可能也是政府在做一些提前的铺排，就是 之前 拍地都要拍这些核心的内环的好的地段。这样才有房企去要，但是 后面不可能说。 这种好地段的地有那么多，那肯定还是要拍一些。外环的地。那这部分地在前些年，房地产开发商 他的库存积压会比较严重，所以帮助他们去一下库存。后面我认为可能还是为了说整个 土地财政一个大盘。 整个全局来统筹考虑的。因为上海其实这两年。土拍的这个变化，除了说 这种刚刚说的内环外环这样的一个 差异吧，上海其实这两年也在积极的探索一些多元的出让方式。比如协议书啊。 这个在我们前几次专家会已经。聊过一些一些这个数据了，就是现在的。协议出让跟招拍挂是对半开的，在上海。这个在其他的几个一线城市还是。 包括二线城市，还不是很常见。就是协议车上就有点类似于以前的勾地。他不是一个公开的招牌袜的行为，但是他会。有助于整个片区的板块的。 开发同时这个去。谈的过程中间去定向谈判的。这些主体基本上也都是央国企了，剩下的这些一线城市、二线城市玩家主流都是一些央国企。所以道德风险这一块其实不像之前上个那个那个时代的时候，可能还有很多民企参加，会有一些道德风险。 那现在其实就跟这些央国企谈，然后也更有利于一些片区的整个整体性的开发，有助于一些设施配套的打造。所以这个方向有可能在现在提倡城市更新的大背景下，会有越来越多的城市都会往这个方向走。那这个 也会带来会有一些地产深远的格局的变化。就是如果某些企业你只能依赖于招拍棒去拿地的话，其实在接下来你的协议出让嗯就相当于勾地能力不足，那你的补货能力就会有所欠缺，那接下来的销售可能会下滑，利润会下滑，这个就是一系列的连锁反应啊。 那这个等会儿我们到第四部分能跟到我们展开汇报一下未来格局的看法，回到这个上海的政策上面，就是我认为他还是从一个土拍的角度来出发，要把这个内外环做一个相对的平衡，外环库存。降一降，然后让后面房企愿意去外环去拿地。然后同时今天的这个这个政策里面，它的嗯补贴也主要是针对于这种做置换的这些客群，就是你得比如那个五万加三万的这个客群，它都是你得以旧换新。你首先前提得有一套房子你卖掉才行。 所以说对于这种刚需客上车的首套房，不管你是上车内环还是上车外环，这次是没有用的。嗯，唯一的用处它就是刚刚公积金的那些政策的一些利。好的，用处可能你能公积金之前五年提的，现在可能一年能提一次。然后之前用于什么样的使用范围，这次范围稍微扩充一点。 然后对于这种刚需去买房子，其实就第一套、第一套首套的客群去买房子，其实帮助不大。这一次主要还是打通一个置换的链条。然后同时外环其实这些房子还有一个特点，就是外环的很多保障房也都是建在外环。那所以像这个价差差异还是挺大的，外环的保障房普遍在同地段的情况下对比。 基本上是在七折甚至更低的一个折扣，比周边的商品房。那所以这个时候你通过这样的一些补贴，也是就是一定要是要帮助这些商品房的去化，不然你像外环我要买性价比的，那我就干脆直接买一个保障房。以前大家可能还是会图一些面子啊之类的，你现在这个环境下，可能大家面对这种一两百万的一套的差距，大家还是会去选择这个更有性价比的。哪怕说客群可能相对商品房的客群稍微弱一点，但是。 一个稍微好一点的客群，他值不值一两百万？现在可能这个账每个人心里都会有一本账嘛。那么所以我觉得这个过程就是帮助外环能去外环一个出发点，就是外环的这个土地财政的问题啊。然后另外一个就是其实是在促进这个偏置换的人的需求，就是把这个置换链条给打通，你该换房的人正常去换。 但是我也不是需要你这种说不需要、没有需求的人，手套的人一定我要拉你上车，不是这样的概念。所以还是 有点类似拖而不取的状态。那这个状态下，其实对这个政策、对市场的这个实际的这种，比如说刺激得很火热之后呢，我觉得也不用过多的期待值。但是它会让市场自然的充分的让它去开始流动起来。 所以我认为其实也是在现在的大背景下应该有的这样的一个状态，而不应该去说期待说有一个什么样的大招吧。楼市这个我觉得现在慢慢的这种期待也慢慢没有了，但是你会发现时不时的给一些这种小的一些刺激的政策还是挺有用的，对于改善市场情绪也有用。所以今年会看到楼市的成。量在恢复，不管是二手房还是新房，现在这个半月的同比都已经是正的了。 如果拿一到七月份新家新房加二手房成交量来看的话，这个数据也是正的。但这个其实就代表就是其实股市一样，分歧越大，成交量才会越活跃。量或者说这个缩量跟那个这个就股市的这个价格的表现缩量，其实代表的分歧是比较小的，大家比较一致啊。然后那个放量其实就代表了大家的分歧在扩大。 那现在量楼市的量也在放量，那就代表 我说双方。唔系好有分寸嘅。比较大的，那这个时候其实就比较难形成一个。单边上涨或者单边下跌的一个行情。 就是一个。震荡，然后沿着每一个方向逐步去演绎。那像刚刚说三百万以下，我们认为是一个。有功能。 租金的逻辑这个就已经比较稳了，那这个我觉得也是一个楼市现在比较健康的状态。往后。包括地产的定位，变成了这种大众消费品的定位。我们在历史的那些工作报告里面，包括 一些 比较重要的一些会议里面也看到这样的一个顺序和措辞。 那对于一个消费品。他的措施呢，其实就应该第一个把限制性措施取消掉。类似于之前的一些限购啊等等，现在其实。变成类似于一年首付这样的，已经门槛非常低了。 然后第二个呢，就是取消完限制性措施以后。要给一些促销的手段。就像国补啊，或者对于消费品这种满减啊这种。我补个百分之十五、百分之二十，那所以你这些。 房子作为一个大众消费品，那你应也应该给一些补贴，这样来促进大家的消费意愿。所以我觉得这个大方向是。你能看得清楚的就是第一个限制性的东西，接着取消假锁先取掉。然后第二个再给一些优惠去。 促进他们的一些成交活跃性。就这个，我觉得是。接下来，政府的一个主流方向。那这个方政策 接下来可能还会有比较多的这些。 嗯。嗯。细细微的一些补充，包括我觉得降利率这些，除了公积金利率有提以外。这些也是可以做的，包括这次其实。 今天上海的这个 之前在南京也做过，南京当时的名字也起了铁西，但这个铁西就是。跟上海一样的，只是说贷款额度给补了百分之一。这个有点像是一个财政补贴，而不是像一个贴息。就是补了一个贷款的这个金额，比如说南京当时是三百万。 南京市房价一般三万块钱，就一一百平就大概三万三百万的房子。百分之三十首付，那你就大概两百一十万的 贷款。另外，你循环贷款给你补个百分之一，补个两万块钱。所以说，上海这次其实也差不多类似这样的逻辑，上海。 价格会贵一点。所以说那个百分之一不够，上限不超过五万块钱。哦，南京当时上不超过两万块钱，其实我觉得这个。就是。 跟当地的这个 这个房价挂钩的一个数额的补贴。那就是给一些优惠。嗯，那这个方向我们有签约率。然后给补贴。 然后在 贴息这些东西，我觉得都是。可能会逐步去演绎的。包括收储这些之前可能。上海收了几三个区的这个老破小。 那后面这些范围也是可以进一步扩大的，所以这次也提到了说二手房在做一些保障性的住房。我觉得这个收储未来的方向也是会一直持续推进的。然后这边又又出了一些城市更新的一些实物，实现的一些。计划 所以这些方向我觉得就政策会时不时的就落地一个，时不时就落地一个。 但他的目的并不是说。要去怎么样去刺激这个市场，就是让这个市场回归一个正常的发展。引导他是相对平稳的这样一个。态势让大家的情绪也不要悲观，该买房就买房，我们。 前段时间刚去了乌鲁木齐调研，感受的还挺深刻的。就是当地的房价。大概在一万左右。