兴证地产：核心城市拿地是否为开发商当下必然选择

发布时间：2026-08-04 一、核心要点 1. 本次为兴证地产拿地销售兑现度专题系列第二篇，聚焦城市层面，核心探讨开发商集中布局核心城市拿地是否为当下必然选择。 2. 研究覆盖13家主要仍在拿地开发的房企，梳理其项目布局涉及的80余个城市，发现大量城市累计拿地去化率偏低：拿地去化率小于30%的城市超30个，拿地去化率不足50%的城市仅剩30余个。 3. 对拿地去化率超50%的城市进一步筛选，剔除年销售规模低于500亿的城市后，仅余20余个符合要求的城市，这类城市年销售体量多在600亿左右，难以支撑头部房企大规模布局。 4. 头部核心城市销售规模充足，如上海2025年口径销售体量约4500亿，北上深均超2000亿，成都、杭州也在2000亿左右，西安约1500亿，是房企布局的主要选择方向。 5. 当下房企投资策略以保证流速、维持利润率、稳定规模为核心，暂不具备大幅加杠杆扩张的条件，多数选择布局流速可观、规模支撑足够的城市，也有部分中小房企选择布局强二线、强三线城市，与自身规模相关。 6. 未来房企销售规模弹性空间的打开，依赖更多城市满足开发条件，测算显示：中等规模房企（约1000亿规模）未来中枢销售规模有望增长五六十，头部房企或增长二三十，中小房企弹性空间更大，核心前提是核心城市销售止跌。 二、风险与关注 1. 大量非核心城市拿地去化表现不佳，制约房企拿地意愿。 2. 房企拿地需平衡流速与利润率，若追求更高流速，利润率空间会进一步收窄。3. 房企对城市销售规模的测算基于2025年销售水平，若核心城市销售持续走弱，未来规模弹性或难实现。 三、后续安排 1. 后续将分别梳理主要房企拿地特点、各房企的城市布局相对优势。2. 后续将对2020-2021年的地产项目（老货）情况进行分析。