兴证地产：招商蛇口土地储备聚焦核心城市

发布时间：2026-08-26 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 招商蛇口为A股地产开发公司中综合能力较突出的企业，是A股唯一实现销售正增长的地产公司2. 公司土地储备核心特征为聚焦核心城市，2022年以来仅在约10个城市拿地，北上深、杭州、成都等核心城市拿地占比近80% 二、项目去化及利润率表现 1. 2022年以来新拿地项目表现：开盘去化率均值约80%，整盘去化率约70%，拿地区化率近70%，在央国企中处于中上水平2. 2021年以前老项目表现：拿地到开盘比例超80%，开盘去化率约80%，拿地区化率约60%，在央国企中处于较高水平，因过去下沉三四线拿地克制，老项目去化压力相对较小3. 利润率情况：当前环境下选择流速与利润率的平衡，新项目净利润率约6%-7%，在央国企中处于中间水平，公司在流速与利润率匹配上优于多数同行 三、重点城市布局及市占率 1. 2022年以来拿地及销售重点城市为上海、合肥、西安、杭州、长沙、北京等，上海、合肥、长沙市占率接近10%，深圳、北京、南京接近6%，杭州、成都约4%四、风险与关注 1. 公司老货中在建项目截至2024年年报约700多亿，是主要减值压力来源2. 需关注前海土地储备后续开发对价值的影响 二、音频原文（转写） 发言本次电话会议仅服务于兴业证券客户会议音频及文字记录的内容，版权为兴业证券所有，内容必须经兴业证券审核后方可留存，未经允许和授权转载转发。此次会议内容均属侵权，兴业证券将保留追究其法律责任的权利。电话会议所有参会人员不得泄露内幕信息以及未公开重要信息涉及。为外部嘉宾发言的，生业证券不保障其发言内容的准确性与完整性。 生业证券不承担外部嘉宾发言内容所引起的任何损失及责任，不承担因转载、转发引起的任何损失及责任。市场有风险，投资需谨慎。提醒投资者注意投资风险，审慎参考会议内容。呃，各位投资者，大家早上好啊。 我是兴业地产分析师靳璐宇。呃，那个不好意思，刚刚静音了啊。那今天的这个呃，早八点的话呢，主要跟大家汇报一下这个中央蛇口。呃，那中央蛇口的话呢，其实是这个A股的呃，这些地产开发公司里边啊，我们认为制定和这个综合能力啊，又是比较明显的这样的一家公司。 呃，那么从今年的这个呃，主要的数据表现里边，其实呃，也能看到啊，它是A股这一块儿呃，就是 是唯一一个吧，就是实现这个。呃，销售正增长的这样的一家公司。呃，那今天我们汇报的标题呢叫 这个土地储备聚焦核心城市。呃，那么这个确实也是。 这个公司在这个头拓这一块啊，就是一个呃非常明显的一个特征。那么这个特征呢？一方面就是会在他的这个 呃老货的呃一些这个。呃，方面去体现。 那另外一方面呢？在二二年拿地以来的这些新项目里边。就是也会看到它整体的这个流速，在所有的这个开发商之中啊，表现相对来说是。呃，这个啊比较高的。 呃，那我们就是从 这个新货和。呃，老货啊，就是这这两个方面去看。呃，那么首先我们还是把这个视野先聚焦到 这个二年以来的这些新拿地的。呃，一个呃项目。 呃，那么从 哎。而这些项目来看呢？那首先我们在这个呃。就是各家开发商就是布局的这个。 呃，城市数量上面啊，首先 呃，在各家企业之间，我们是会看到一个 呃，非常明显的一个呃差别啊，就说虽然可能到了这个 啊，二年之后就是大家在布局的城市上。啊，都会有一些收缩。啊，但是呢可能有些企业收缩了之后，还是在呃二十多个城市啊，那有些的话呢。呃，比如说像蛇口啊，基本上可能就是十个左右的。 城市去拿地，那么尤其是 可能在呃，就是北上深。啊，包括杭州、成都。啊，就是 呃，这些核心城市的占比呢，其实在这两年又是。呃，尤其高的啊，去年的话可能这几个核心城市的占比就接近。 呃，百分之八十这是。呃，就是表面上我们能看到的。啊，一些这个特征就是他在呃这个二年以来呢，其实在这个城市层面是 呃，进一步聚焦的。呃，那从这些 呃，项目的 呃，销售呃去化以及利润率的表现上，呃，那么它也有一个非常明显的一个特征，就是它这些项目整体的这个呃去化率呢，在呃所有的呃就是央国企里边啊，就是在十几家的这个呃央国企里边，其实表现呢是比较突出的。 那我们也是呃用这个呃几个指标吧，就大概去衡量一个就是呃上市去化率啊，其实就是指我这个呃推出来的面。以及到呃当前的一个去化率的呃一个水平。那么其实能看到它二年以来的新拿地项目的这些呃，就是开盘去化率的均值啊，基本上可能能在个这个百分之八十左右。呃，那么还有一个指标呢，是呃整盘去化率。 呃，那么这个整盘去化率的话呢，就是指有有一些项目可能只推出来了一部分。呃，那么如果我就是看呃我卖掉的占这整个。项目。而不是说我推出来的这一部分。 那么这个比重的话呢，它也是。呃，比较高的基本上可能在。啊，这个七重多啊，那么在所有的 这个央国企里边其实也是处在一个中上的一个水平。那么还有一个指标就是。 拿地区化率啊，那么这个指标呢，它其实在呃所有的这个企业里边表现是。相对来说是更突出的，因为它这个指标基本上也有。就平均来说啊，可能也有接近这个啊七成的一个。比例。 呃，那么 呃，这这里边可能就是说，呃，因为我这个相对来说哈，就是聚焦的。这个城市会更集中，那么核心城市的。这个占比也会更高。啊，所以呢我整体的这个啊项目啊就是基本上呃比较少，就是有这种拿地了可能。 很长时间之后都还没有开盘的这种。呃，情况呃，那么同时的话呢，就是 呃，整个公司可能在呃这个运营能力层面啊也有一定的优势。所有的这个项目呢，相对来说呃卖的比较好。所以呢，其实能看到。 啊，他整个这个。啊，新项目啊，就是从二二年以来的这些项目，其实在整体的这个缺乏表现上啊，在这些央国企里边是处在 一个中上的这样的一个水平。呃，那么大人的话呢，其实这个去化啊，我们一定程度上也会去这个结合净利润率去看。呃，那么当然从净利润率这一端我们也会发现，就是说可能它的这个净利润率并不是在所有企业里边表现最突出的。 因为在当下的市场环境里边，确实企业很难去。呃，做到啊，就是既有高的。流速又有高的这样的一个利润率的。呃，一个水平，其实大家大部分是在这个中间去。 找平衡，但是从我们的角度上来讲。我们也认为，就是说在当下的市场里边可能。流速是更重要的，就至少你有一个。说得过去的流速啊，然后我们再去看利润率的水平，因为。 呃，如果一旦形成一些 这个啊库存，那么可能就会有这个。呃，监察销售的一些。呃，压力那么这个最后还是会影响利润率的一个兑现。呃，那么回到这个舌口这一块，我们也能看到它的这个。 项目呢，基本上可能。啊，就是六七个点的这个净利润率呢，还是有的啊，但是呢确实。有些这个呃开发公司的这个。项目如果我们就不考虑它。 呃，没卖掉的这个项目是不是要去降价的话？那么有些呃开发商可能。呃，就是名义的这个净利润率可能会在十个点以上。呃，那么这是。 嗯。就是一个简单的一个比较。那么当然的话呢，其实 我们也会，就是 呃，就是从这个呃二二到二五年以来的这些。哎，新项目啊，就是把所有的企业，比如说我画在一个。 图里边，然后去做一个拟合线去。比较呃，那么这样的话其实。呃。就是我们可以一定程度上认为，比如说我们去做一个。 呃，拟合线啊，那么它的纵轴比如说是。呃，去化率横轴是。呃，利润率。啊，那就像我们说的，你基本上来说呃高区划的项目利润率就会低。 呃，那么对所有开发公司这两个指标之间的表现，我们可以去画一个拟合。那么理论上就是这个拟合线之上的这些开发公司，呃，那么它肯定是这个呃，在这个利润跟这个呃区划率之间啊，我们微信相对来说是有优势的，或者说就是在同样的区划水平之上啊，可能会有更高的利润，或者说在同样的。的利润之下，我有更高的一个去化啊。就是在这条线之上的这个开发公司，我们认为它在经营层面是有呃一定的这个优势跟能力的一个体现。 呃，那么蛇口来说的话呢，无论是我们去看这个二二年到二五年啊这几年整体的新项目，还是说我聚焦这两年的呃这个项目来看啊，它其实都是明显就是在这个呃这个象限呃这条线之上。呃，那么当然的话呢，从这个分类上来讲，肯定就是说你在这条线。之上的开发商啊，那么他在流速和净利润之间啊，也会是有不同的选择。呃，那比如说也有一些企业，可能它的去化要更高啊，但是呢，可能对应的它这个净利润的呃，净利润率的水平呢，也会要呃更低一些。 那么当然也有另外一类，就是说可能我们一的利润率要高啊，但是呃，去化的流速略微要低一些。那么蛇口其实在呃，所有的呃，就在这条线之上的这个公司里边。其实属于啊比较平衡的这一类啊，就是说其实我的呃这个去化率是呃明显其实是比较不错的啊，就是中上啊。但是呢，我的利润率啊其实也不差啊，可能也是在这个中间啊这样的一个位置。 所以我们觉得这种呃决策在当下的市场环境里边，其实是呃就是我们认为可能呃比较适合啊，就是当下的这个市场环境的啊一种选择。呃，那么这个市。是他这个呃新货这一块儿啊，整体的呃一个呃这个表现呃。那么当然的话呢，就是如果就是从这个呃公司，比如说就是他整体的这个呃占比啊，或者说他呃新货啊，那呃就主要布局的这些。 是来看的话，呃，那么其实从这个项目数量或者说是这个呃面积啊、体量等等的这些角度来看，那么它当当下来讲，第一大其实是这个上海啊，就是从这个二二年到啊目前啊，那么呃紧随其后的几个城市的话呢，可能比如说像啊合肥啊、西安啊，包括啊杭州啊，就是长沙啊，包括北京啊，那这几个可能相对来说是这个公司啊。啊，布局比较多的啊，这样的一些啊城市啊，那么嗯其他的可能相对呃，比如说呃这个呃城市呢，就公司基本上呢，可能这个呃整体的这个布局呢，是呃这个比较少的啊。 那如果比如说就是从这个呃二二年到呃二五年吧，啊，就是如果看这个公司主要这个销售的一个构成呢，基本上可能也是刚刚这个排序啊。但如果比如说我们去看这个公司，它可能。在哎哪些城市啊，就市占率会呃比较高啊。那么这里边的话呢，可能比如说 像这个二年以来呢，公司基本上在上海可能做到一个。 大个位数啊，高的时候可能超过百分之十。呃，这样的一个市占率的水平啊，就指这个公司的销售。占啊这个城市啊整体的这个销售规模的一个比重。啊，那么这个是。 呃，这个呃，然后深圳的话可能公司。均下来的话，可能也是在六个点左右。然后北京的话呢，可能在这几年实战率有一些提升，那么二五年的话可能也是做到了这个。呃，六个点以上啊，那么其他的就像我们刚刚提到的。 这个合肥啊，公司基本上可能也是接近十个点的一个占比。那么在长沙可能也是接近这个。啊，十个点的一个。呃，这个占比。 啊，那。哎，其他的比如说可能像 在杭州啊，那么现在可能差不多是在这个四个点左右。呃，那么在南京的话啊，可能现在也是大个位数接近。这个十个点的一个市占率的一个水平。 呃，那么这个是就是。呃，公司呃，那当然还有一个就是成都啊，基本上可能也是。啊，四个点上下吧。啊，这是就是公司相对来说呃，在核心城市之中啊，在一二线城市之中啊，或者说是核心二十城之中。 啊，就先来说这个市占率比较高，就有优势的啊，这样的一些。这个城市。呃，那么在当下的这个环境里边啊，确实也能看到就是 呃，公司啊就整体的这个。大地啊，依然是就是聚焦。 啊，几个核心城市，然后再加上自己。有优势的啊，几个城市啊，所以基本上可能就是。呃呃，就十个左右啊 ，基本上可能就是。占了公司啊在投诉端的一个呃大头，所以这是二年以来这个新项目的一个表现。 呃，那么如果我们就是回到呃老的项目去看啊，就是这个。可能主要就是指二一年级之前啊，那么可能就着重。啊，先去这个分析，就是2021年啊这些项目的一个。呃，情况。 呃，那么首先来讲的话，肯定 呃，这两年的项目呢，它会有啊一定的这个。呃，压力的一个存在啊，因为这个也是。这个市场的一个共识。呃，那么其实 呃，因为蛇口这个公司呢，啊，就像我们标题所讲的这个样子啊，就是它是 呃，比较聚焦核心城市的啊，哪怕在这个。 呃，上一轮上行的周期，其实公司也没有怎么去做一个。哎，下行的一个动作。呃，那么基本上可能他每年在三四线。拿地的比重啊，可能也就是二十多啊，基本上没有去。 呃，超出百分之三十这样的一个。啊，比例啊，所以呢我们确实也