本次研究以2020年、2021年拿地项目为样本,考察其去化率、售价动态变化以评估项目盈利状况及对房企资产端、估值的潜在影响。结果显示:
- 去化情况:该批项目按拿地面积口径整体去化率约50%,2024年起去化速度显著放缓,主要受二手房分流及“4代宅”“3.5代宅”等新一代改善产品入市影响。
- 售价动态:项目售价年均调降多为4个百分点,与周边二手房价差约15-16个百分点,导致潜在货值折损中位数20-30亿元,分化显著。
- 估值影响:重估后多数房企市净率(PB)为0.5~0.6倍,内部净资产收益率(ROE)分化明显。
- 后续跟踪:需关注老项目去化边际及减值计提节奏。
- 投资建议:优选老货减值压力小、新项目能维持7%左右有流速利润率的企业,或重估后PB极低、资产周转有改善潜力的标的。