长江地产 产业熔点 第14期 对话房企投资总房企拿地锐度兑现展望

00:00:00 大家好，欢迎参加长江地产团队产业融点第14期，对话房企投资总房企拿地锐度兑现展望。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。本次电话会议仅服务于长江证券研究所白名单客户。未经长江证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式对外公布、复制、刊载、转载、转发、引用本次会议相关内容，否则，由此造成的一切后果及法律责任由该机构或个人承担，长江证券保留追究其法律责任的权利。 00:00:46 嗯，好的，各位尊敬的投资者朋友大家晚上好，我是长江地产的分析师侯兆荣。那么欢迎今天大家来到产业融点的第14期。那么在接下来的这段时间，我们产业融点的栏目会开辟一个新的系列方向，呃，产业对话的系列，我们会邀请行业内各个领域的资深的从业者，那么跳出二级市场的视角去倾听产业原声。 00:01:11 嗯，我们今天的对话的主题是关于房企的投资拿地方面的啊。我们今天也很荣幸地邀请到了来自某个知名房企的投资总刘总啊，来给我们做专业的分享。 00:01:24 呃，那么今天呢，我先抛砖引玉，准备了几个大家普遍关心的问题来分别请教一下刘总啊。然后呃，我们再进入这个问答的环节。那么今天大家可以通过网络端的会议室，以线上文字提问的方式来进行呃，这个留言提问啊，我会挑选大家普遍关心的一些问题来代为提问。 00:01:46 那么首先第一个问题是，呃，今年土地市场有哪些变化？然后近几年房企拿地的这个净利率大致是如何波动的？以及在今年的五六月份，其实大家都看到拍了很多的这个高溢价的地块儿啊。那么某一些典型的项目能不能给我们分享一下预期的兑现情况啊？我们把时间交给刘总，有请。嗯，好的，感谢主持人，也非常荣幸参与这次长江地产组织的活动。 00:02:16啊，那么就刚才主持人问的这个问题，我也来说一下我的一些看法。嗯， 00:02:22 首先我们先来看一下今年上半年整体房地产市场的真实表现。嗯，其实可以看到今年的房地产市场整体还是延续了一个筑底的态势。 00:02:36 二季度以来，嗯，出现了一个边际修复的情况，整体可以看到新房的成交呈现一个前低后高，逐月修复的这么一个过程。嗯，那这里面我们更突出可以看到二手房修复的节奏是要明显呃，明显的领先于新房。 00:02:57 以价换量啊，还是当前房地产市场的一个核心特征。那么我们其实可以看到，这一轮市场复苏的传导路径可以大致呈现是这么一样，这么一个样子。首先是房价的深度调整，接下来到二手房成交量的上升，后面传导到二手房价格的止跌。之后是新房销售量的企稳。再接下来是新房价格的止跌，在这个传导的路径里面，二手房价格的止跌和新房销售企稳，是判断下来真市场真正可以实现止跌回稳的一个关键。 00:03:42 呃，那么也是看一看各城市的这么一个上半年的表现吧。嗯，整体可以看下来，上海、广州、深圳目前是处于置换启动的一个观察期，它整体的复苏节奏相对平稳。那么北京、西安、合肥这些城市，它其实处于二手房的止跌观察期。而多数的二线城市依然依靠刚需低价房源的以价换量，但是没有实现真正的实质性的反转。嗯， 00:04:15 另一个可以值得关大家关注的是，重点城市的库存压力其实普遍是在上升的。只有少数新增供应偏紧的城市，比如像上海、合肥、杭州，还存在一些新产品的求部机会。对吧，我们应该可以看到多个城市它的豪宅段的库存是开始承压的。就包括此前大家都普遍认为市场相对健康的城市，像成都。嗯， 00:04:45 根据克而瑞的数据可以看到，从全国重点的30城总价在1000万以上的高端住宅，其实上 半年同比下降是下降了19%，整体跌幅还要超过了新房的市场。嗯，25年到26年，这些核心城市的之前的高价地集中入市，也导致了这些高端项目的一个扎堆的供应，产品还是有一定的同质化，那么有也就导致了客流的客群的分流是非常明显的。那么比如缺乏了一些顶级学区或者说相对稀缺景观资源的这些项目，它的去化速度就大幅的放缓。 00:05:24 嗯，跟大家一起简单说了一下上半年的销售市场，那其实再看一下土地市场的一个变化吧。 00:05:32 其实，土地市场核心的变化可以用一句话来形容，就是总量收缩。嗯，供应结构上核心区域倾斜。上半年自然资源会发了38号文儿，受整体这个控增量政策的导向，整体上半年全国土地市场可以说是量价齐跌。 00:05:53 根据中指的数据，全国300城的成交规模其实同比下，住宅用地的成交规模同比下降了26%，然后成交的楼面价也下降了13%，嗯，成交整体的金额也下降了36%，平均溢价率也比平去年同期下降了1.2个百分点。啊，但是其实上半年在后半段，尤其是二季度，土地市场呈现了一个明显的反弹。我们可以看到一些核心的城市，它的成交楼面价其实同比上涨了3%，溢价率其实也攀升到了12.1，比一季度提高了大概有7.2个百分点。 00:06:35 那么看一下这个反弹的原因，其实从业内视角来看，认为有两个方面。第一个就是地方政府把有限的供地指标其实集中到了核心的板块儿，推出了很多小体量、低总价、低容积率的优质项目，它推高了整体的溢价。第二个就是当下市场一些主流玩家，大家的投资策略其实是高度趋同的，都聚焦在了核心城市这些优质地块儿。而且大家都有补仓的意愿，这也就造造成了现在点状过热的局面。啊，不过这不是一个全面的回暖，只能说是好地抢破头，然后差地无人问。 00:07:19 嗯，上半年整体这个住宅市场先冷后热，其实分化是非常极致的。嗯，我们可以我们可以分分一二三线城市去看一看，嗯，一线城市来说，它虽然成交建面同比下降超20%，但它溢价率也基本上达到了19%的水平。二季度的楼面均价同比上涨到了16%，然后溢价率 其实更高达26%。整体一线城市的二季度的热度是非常高的。 00:07:48 嗯，二线城市呢，它虽然成交的界面和它的金额深在深度调整，但是它的溢价率也反弹到了11%。那么三四线城市怎么说呢，因为它去年同期的基数比较低，它的降幅还是一个相对温和的这么一个情况。嗯，我们也重点去看一些当下比较热门的核心城市。嗯，比如北京、上海、深圳、杭州、成都、长沙这些，其实这些核心城市它上半年总体成交还是下降比较多的，嗯，超降幅要超40%，但是这里面也有些城市实现了从逆势的增长，就像深圳和广州，但总体来看，核心城市整体是偏冷。嗯嗯，但是出现了点状高热的情况。 00:08:42 嗯，那么说完了整体的一个土地市场，也跟大家分享了一二三线这个城市的这么一个分化的情况。嗯，其实再来看一看土地市场上半年的一些参与玩家的情况吧。 00:08:56 嗯，我们可以看到上半年这些土地市场参与的主要玩家中，尤其是行业现在的top10.仅有滨江这一家纯民企。其余的都是央国企。其实两国企现在已经主导了整个房地产市场，以及是土地端的这么一个格局。嗯，Top10房企的拿地金额其实也占百强的总量达到了一半以上，资源向头部集中的这个趋势也是越来越明显了。 00:09:28 嗯，二季度是整个房企的一个补仓的补仓的一个高峰。然后像保利呀华润，然后招商、建发、滨江这些比较知名的企全国性的企业都在二季度加大了补仓的力度。嗯，其实判断下来，三季度三季度的时候，各家为了达成可能全年的经营目标，这些补仓的动作还是会继续持续下去。 00:09:57 嗯，其实大家刚才也很关注，就是在二季度出现了很多点状高热的地块，那么这些地块到底的盈利兑现怎么样，以及这几年房企就是整体的净利率走势是什么样的，我也跟大家做一个简单的分享。其实从21年以来行业是进入持续探底的阶段，到近两年嗯，整体行业的盈利水平已经处于相对一个低位企稳的一个状态。 00:10:27 在不同梯队房地产包括不同城市的项目上，其实分化还是比较明显的。嗯， 00:10:33 先说一下行业整体的水平吧。嗯，22年的时候，这些重点的房企的拿地平均的净利率初步测算下来大概有6~8个点。23年的时候，市场持续的下探，嗯，经济回报水平可能只有5~7。但是随着但是24年以来，随着一些优质地块儿的供应，嗯，经济水平其实是有回升的，可能也大概回升到了七八个点这么一个水平吧。在2026年上半年，其实整体行业也是围绕维持这么一个基准，整体嗯有个窄窄幅的波动吧，但是没有出现大幅的恶化盈利的。底基本上算是稳住了。 00:11:20 那么这里面出现了分化，就是头部央国企它的表现其实是是更优秀的，不像中海，像华润，好像金茂，然后这类就是整体管控能力比较强，包括产品力有溢价的一些房企。他们整体拿地项目的净利率测算下来，其实会高于行业平均水平到两到三个百分点吧。尤其是核心城市的最优质的项目，净利率也可以达到10个点以上。 00:11:51 但是我们要看到这过程中出呈现出来的一个结构性的一个差异，那就是核心城市核心板块的这种改善型的项目，在过去这两年的时间里确实凭借着溢价，就是产品的溢价和区划的确定性兑现比较高的这么一个盈利。 但是像远郊的刚需或者三四线城市其实普遍偏低的。 00:12:16嗯，部分成部分项目吧，还是面临着一些亏损边缘的这个风险。 00:12:22 我们大家重点关注的今年的二季度的这个高溢价地块儿，嗯，还是要跟大家说一下，这不是一个全面性的地王潮，而是在核心城市优质稀缺供给下的一个结构性的现象。嗯，预期这种这个地块的兑现度吧，其实必须要结合各个地块的性质来判断，不可能不能一概而论吧。 00:12:46 然后也跟大家简单分享几个典型的地块， 00:12:49 就比如像今年深圳，然后保利置业拿下的南山粤海街道的这个项目。这个项目的溢价率拍得非常高啊，拍到了超过了150%，楼面价也达到了超过了10万，刷新了深圳整个涉宅用地的一个单价记录。 00:13:05 但是我们也可以看到，这个地块儿是位于深圳核心的产业区，周边的豪宅价格支撑度是非常强的。那我们也再看一看其他的城市，比如像北京。然后招商在今年以超过20的溢价率拿下了通州九棵树的这个项目，我们面价超过了3万方，3万啊3万啊3万元，然后其实是整个北京年内溢价率最高的一个地块儿。但是我们可以看到这个地块的容积率使用只有1.6，这属于整个城市副中心非常稀缺的一个低密改善的项目，客群的基数还是比较扎实的。 00:13:44 嗯。整体就是判断下来，这种核心城市核心板块儿的高溢价项目，它的整体兑现度还是非常高的，但是它可能属于一个叫好不叫做吧。那他但是利润空间可能还是要比较窄的。嗯，这类项目的它的核心点就是具备同样的稀缺性，抵押这种改善项目的需求，这种知识通过产品力的打造去实现合理的溢价去划是有保障的。但是必须可以必但是必须要承认啊，就是地价抬生后和地价与房价之间的安全边际其实是大幅收窄的。 00:14:24 嗯，初步做了个粗算，这类项目最终净利率大多数会落到5~7这么一个区间吧，那本质就是一个赚流量不赚暴利的这么一个生意。嗯，不过它是有一定的风险，就是一旦后期房价不及预期，它的利润就会快速地缩水，容错的空间也会比前两年小很多。 00:14:49 嗯，以上吧，也是我对主持人的第一个问题的这么一个分享。诶好的，呃，感谢刘总的这个呃细致的这个分享啊。嗯， 00:15:02 第二个问题的话呢是这个呃，其实我们也比较想了解，就是从咱们业内的这个角度啊，想知道这个房企的投资研究啊，它都是在做什么事情啊，以及这个工作是怎么开展的，能不 能给我们从业内的这个视角来呃去分享和解读一下。 00:15:22 啊好的好的啊，其实还是还是回归这个市场，就是从2一年以来市场持续深度调整，过去这个房价单边上涨的逻辑不成立，然后房地产回归到了最原始的居住属性。嗯，当这个市场的红利褪去了，供求关系就变成了土地投资最根本的一个底层判断的逻辑。然后，当前我们面临的环境又非常的复杂，政策端的节奏加快啊，市场端呈现了K型分化，客户端的需求在逐渐的迭代，然后竞争端同行的策略又是灵活多变。在这样一个情况局面下吧，然后投资研判的前瞻性和。精准度已经已经可以直接决定了一个项目的成败。 00:16:07 那么其实说回投资研究，那到底要研究什么呢？就在我看来