电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年1月29日 行业研究 年度盘点系列之房企拿地篇：2020地产行业转折年，迈入投资“新时代” 核心观点： 一、投资结构升级，拿地溢价推高 2020年受疫情及三道红线影响，房企投资规模的增速有所下降，但房企投资方式更加多元化，一方面招拍挂压力加大叠加资金压力上升，迫使房企寻求成本较低的获地渠道；另一方面房企仅依靠传统的地产业务实现弯道超车的可能较小，寻求与自身发展所匹配的新赛道才能实现可持续发展的目标。 二、资金规模有限，多元化拿地成主流 2020年，行业中主流的多元化拿地方式主要有四类： 第一利用旧改模式拿地，2020年城市更新加速推进，房企纷纷抢滩布局旧改；第二利用商业地产拿地，商业地产与传统地产容易形成联动效应，且相对其他多元化业务，进入门槛较低；第三利用文旅康养类产业拿地，疫情的影响使健康养老产业得到重视，同时随着疫情防控的常态化，旅游产业逐渐恢复；第四利用TOD模式拿地，随着国内轨道交通行业的发展，TOD领域亦成为房地产行业的“新蓝海”。 总体而言，2020年是房企发展的重要转折年，进入2021年，代表着房企投资“新时代”的开启。一方面随着房地产行业的继续分化以及增速放缓，房企的分化亦会逐步加快，除以上多元化拿地方式之外，巨头房企已经开始跨领域寻求自身的新增长点了，例如碧桂园的农业，万科的生猪产业以及恒大的新能源汽车；另一方面房企间的收并购会更加频繁，中小房企因失去行业发展红利，或将被迫面临出售项目甚至被大房企并购的情况，行业的集中度持续提升。 相关研究： 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月） 20200716 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 目录 一、投资结构升级，拿地溢价推高 ................................................................................................. 3 1.三四线加速分化，城市圈效应凸显 .............................................................................................. 3 2.可动用资金规模有限，强三线土地竞拍压力加大 ...................................................................... 5 二、资金规模有限，多元化拿地成主流 .......................................................................................... 6 （-）旧改拿地 .................................................................................................................................... 7 1.中国恒大：降土储增旧改，厚积正待薄发 .............................................................................. 9 2.时代中国：“稳”字当先，城市更新进入利好释放期 ........................................................ 10 3.中国奥园：加大合作及收并购比例，拓宽旧改土地储备 .................................................... 11 （二）商业综合体 ............................................................................................................................ 11 1.新城控股：逆势增储，“商业+地产”稳步推进全国化布局 .............................................. 12 2.大悦城：基金模式盘活资产，轻重并举扩张规模 ................................................................ 13 3.华润置地：全国化定点投资，多业态展开布局 .................................................................... 14 （三）文旅康养产业 ........................................................................................................................ 15 1.中国恒大：文体两开花，多元化转型在望 ............................................................................ 15 2.融创中国：缓投资降负债，文旅保持稳定增长 .................................................................... 16 3.华侨城：优化文旅资产，推动公司转型 ................................................................................ 18 4.保利发展：文旅业务加速期，收并购拿地降成本 ................................................................ 19 （四）TOD模式 ................................................................................................................................. 20 1.越秀地产：再获镇龙、水西项目，开启TOD全国化布局 .................................................... 22 2.龙湖集团：2020重点发力TOD，大规模拓储300万方 ........................................................ 22 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 一、投资结构升级，拿地溢价推高 2020年是艰难的一年，新冠疫情使各行各业都受到了不同程度的创伤，房地产行业也不例外。1月及2月房企线下售楼处关闭，销售回款大幅下降，投资亦受到影响，但随着融资环境放松，加上房企积极开展线上营销，资金端压力得到缓解，房企投资得以修复。据亿翰智库《中国典型房企新增货值TOP100研究成果》，2020年1-12月典型房企TOP100新增货值已达115388.0亿元，较2019年同比增长15.7%。为了解房企投资动向，以下我们将通过17家典型房企1展开分析。 2020年，17家房企总拿地金额达15979.6亿元，较2019年同比上升11.0%，拿地面积达28283.1万平米，较2019年同比下降3.1%，造成拿地金额与面积同比较大变化的原因是高能级城市在疫情冲击下表现出较强的市场支撑力度及恢复能力，出于避险情绪，房企投资更倾向于此类城市的高价值土地，进而推进了投资结构的升级。 1.三四线加速分化，城市圈效应凸显 从投资结构来看，2020年17家典型房企投资金额一线城市占比由2019年的15.7%升至16.3%，强三四线城市占比由14.5%升至18.1%，普通二线占比由25.3%上升至25.8%，与此相对的是核心二线城市占比由26.9%下降至25.1%，普通三四线城市占比由17.6%下降至14.7%。总体来看房企的投资倾向于一线及强三线城市。 图表：2019年及2020年17家典型房企投资结构情况 注：内环为2019年，外环为2020年 数据来源：亿翰智库 疫情冲击下，为提振市场信心，2020年一线城市的土地供应量增幅较大，高达6177.3 117家典型房企包括保利发展、碧桂园、滨江集团、华润置地、华夏幸福、金地集团、蓝光发展、绿地集团、荣盛发展、首开股份、万科地产、新城控股、阳光城、越秀地产、招商蛇口、中海地产、中南置地，排名不分先后，仅为首字母排序。 16%27%25%14%18%16%25%26%18%15%一线核心二线普通二线强三四线普通三四线 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 万平米，较2019年同比提升31.6%。受此影响多数房企均加大了一线城市的投资占比，典型如华润置地2020年一线城市投资金额高达442.3亿元，而2019年一线投资金额仅为276.5亿元；金地集团2020年一线城市投资金额达213.0亿元，2019全年仅为24.6亿元。 此外三四线城市出现较大分化，从典型房企在各能级城市的投资情况可看出，一线城市及强三线城市的投资额恢复情况领先于二线及普通三四线城市。其中一线城市为人口流入型，市场基本面较好，具有充足的住房需求；强三线多位于一线及核心二线周边一小时交通圈内，一方面可以吸收中心城市外溢的需求，另一方面城市圈效应愈加明显，中心城市的产业将逐渐转移至周边三四线地区，预期发展前景较好。因此相对其他能级城市，一线及强三线城市自我修复能力更强，未来发展空间更大，房企的投资也就偏向这类城市。 图表：部分房企一线城市投资金额（亿元）变动情况 企业 2019年 2020年 同比增速 招商蛇口 159.88 329.27 106% 华润置地 276.