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地产行业2022年度数据点评：销售回暖须房企拿地金额先企稳
2023年01月18日，国家统计局发布数据，2022年全国房地产开发投资13万亿元，同比下降10%，住宅新开工面积与竣工面积同比分别下降39.8%和14.3%。投资先行启动，早于销售和开竣工。市场对经济复苏预期高涨，我们建议，可通过更微观的行业口径数据预判各类需求变化的趋势，尤其应当积极关注城投外地产企业月度拿地金额：只有投资先行启动，销售和开竣工才能发生实质改善。需求端政策空间有限，实质改善房企投资成为核心突破口。需求端政策能加码的空间有限，但优质房企持续发展须达成的住房供应规模，和当前已在底部的购房需求规模是平衡的。即便销售无法快速回暖，优质房企滚动开发自循环和盈利稳步提升压力也不大。去年至今房企拿地规模一直呈下滑趋势，距离能稳住经济、地方财政和产业链还有较大投资缺口。完成提振消费、保交付和化解金融风险等系列重要任务的前提，不是房地产开发投资数据优化，而是房企拿地意愿和金额的实质改善。市场低估了房企投资减少的幅度和影响。从地产行业角度，据中指研究院统计，百强企业19-21年度总拿地金额的均值为2.8万亿元，22年骤降至1.3万亿元，减少了1.5万亿元，且其中城投拿地占比升高。城市角度看土地成交收入变化，以发达二线城市宁波为例，2021年第一批次集中供地成交29宗地块总金额358亿元，最后一批次成交38宗地块总金额248亿元；而2022年最后一批次仅成交3宗地块总金额50亿元，另有3宗地块因无人报名而撤牌。金融端政策意在增强房企投资能力，优质房企成为潜在拿地主力。金融端近期出台的改善优质房企资产负债表计划，根本目标是恢复市场信心，防止房地产行业整体缩表，鼓励优质企业增发补充权益、发reits盘活库存，最终获得更强投资能力。我们认为，后续金融端将为优质房企提供更多有助盈利提升的直接利好政策，如降低融资成本、加快增发和重组审批、
