东北地产 普睿研究 7月收官 楼市表现如何

💡核心结论：7月季节性回落符合预期,百强单月环比-37%/同比-8%,十强降幅3月来最大;新房成交中枢未降(供求比仅0.58持续被动去库),二手成交连续三月回落但高于25H2。房价展望:大趋势不支持回升,最好状态是"稳",二手大概率10月后再度价跌量升,新房核心改善/顶豪可去化,远郊刚需承压 红包■#百强房企：单月环比-37%季节性回落/前十强同比-11%为3月来最大降幅/中小民企延续黑马# 前七月百强同比-13%，前十强占53%，保利/中海/绿城/越秀环比降50%，同比正增仅中海+28%和建发+50%。尾部中小民企深耕当地以新规产品取胜，黑马势头持续但绝对金额仍小 #🏠■新房销售：50城7月环比-23%但成交量中枢未降/供求比极低库存被动消化/来访认购降幅小于网签/转化率升# 供应端创近三年春节外最低（50城同环比-35%/-36%），供给约束有增无减。成交量较3-6月回落但与去年H2相当，一线同比+6%韧性最强，前七月累计仅-5%。15城来访环比-14%/同比+10%，认购环比-8%/同比+22%，合肥异常突出（来访+51%/认购+160%）。开盘去化率33%持平，前期热点降温显著。热销项目仍是超高端+价格优势明显的新规刚改两类 太阳■#二手房：20城7月环比-16%/同比持平/成交量连续三月回落但仍高于去年H2/一线同比+16%韧性最强# 前七月同比+11%，四月高点后连降三月至今。一线458万㎡环比仅-9%（优于整体-16%）。前期低总价段房源快速消化+价格趋稳后以价换量动能消失，大概率复制去年H2走势进入新一轮量价博弈，买方仍占主导 礼物■#后市展望：8月延续淡季不破位/二手房10月后大概率再度价跌量升# ·量：新房下半年不会重演去年急跌，一二手总量已创近三年同期新高，重点城市全年同比预计-5%以内；二手房8-9月量缩，10月后大概率再放量。 ·价：大趋势不支持房价触底回升，新房核心改善/顶豪凭产品力+随行就市定价仍能去化，远郊刚需/旧规只能持续降价；二手房低总价段已企稳但中高价位仍在加速下行，8-9月价格先稳，10月后卖家大概率再次降价换量，短期趋势很难反转。 ·结构性分化加剧：一线及成都杭州维持热度，远郊与核心彻底分道