地产春季复苏政策传闻不断深圳楼市表现如何20250316

圳楼市表现如何？圳楼市表现如何？20250316_导读导读 2025年03月17日20:51 关键词关键词 深圳楼市春季复苏中泰证券乐有家成交量带看量豪宅刚需学区房成交转化率挂牌量去库存深圳土拍量供应量库存新房价格核心区外围区南山 全文摘要全文摘要 中泰证券组织的电话会议深入讨论了深圳楼市的近期表现与未来走势，指出开年后市场回暖，成交量和带看量上升。会议分析了深圳楼市的关键因素，包括政策的持续性、刚需与学区房需求、房价稳定及市场分化。特别关注了新房供应、价格战可能性及政策调整对楼市的影响。 地产春季复苏：政策传闻不断，深地产春季复苏：政策传闻不断，深 圳楼市表现如何？圳楼市表现如何？20250316_导读导读 2025年03月17日20:51 关键词关键词 深圳楼市春季复苏中泰证券乐有家成交量带看量豪宅刚需学区房成交转化率挂牌量去库存深圳土拍量供应量库存新房价格核心区外围区南山 全文摘要全文摘要 中泰证券组织的电话会议深入讨论了深圳楼市的近期表现与未来走势，指出开年后市场回暖，成交量和带看量上升。会议分析了深圳楼市的关键因素，包括政策的持续性、刚需与学区房需求、房价稳定及市场分化。特别关注了新房供应、价格战可能性及政策调整对楼市的影响。深圳乐有家的市场分析强调了学区房价值与旧改潜力。会议还回应了投资者关于学区房、租售比及区域推荐的疑问，全面展示了深圳房地产市场的现状与前景。 章节速览章节速览 ● 00:00中泰证券春季复苏系列电话会议：深圳楼市政策及市场表现中泰证券春季复苏系列电话会议：深圳楼市政策及市场表现 在中泰证券春季复苏系列电话会议的第四期中，深圳乐有家市场和品牌总监唐总受邀介绍了深圳楼市的最新情况，包括近期市场表现及政策方向，特别提到了上午发布的公积金额度调整新政和关于限购调整的传言。会议旨在为中泰证券签约客户提供非公开交流，强调市场风险和信息参考性质，不构成投资建议。 ● 01:34深圳楼市开春后回暖及原因分析深圳楼市开春后回暖及原因分析深圳楼市在开春后展现出明显的回暖态势，成交量和带看量均表现出色。数据显示，目前深圳的二手带看量已接 近去年国庆后的水平，周带看量维持在七八千的高位，而周成交量则接近去年11月份的水平，反映出政策延续和刚性需求的双重影响。深圳特有的学区房需求和政策的持续性是推动楼市回暖的两大关键因素。因此，开春后深圳楼市的金三银四现象明显，市场行情良好。 ● 04:07深圳二手房市场稳定及价格趋势分析深圳二手房市场稳定及价格趋势分析深圳二手房价格稳定在6.3至6.4 万每平方米，这一稳定性主要由改善性和豪宅型房产成交占比提升、成交量持续企稳以及业主和客户心态的调整共同作用。改善性和豪宅类型的房产价格有上涨趋势，而非豪宅刚需类型的房产价格虽有下跌，但跌幅已逐渐收窄，显示市场正在趋稳。 ● 06:50深圳楼市分化：核心房产稳中有涨，非核心房产持续下行深圳楼市分化：核心房产稳中有涨，非核心房产持续下行 深圳楼市当前出现明显分化，核心区的核心房产价格保持稳定，甚至有上涨趋势；而非核心区的非核心房产价格则持续下行，尽管下行速度有所放缓。预计今年非核心区房产价格将继续下探，受大量次新房和新规盘入市的影响，特别是非核心区的新规盘较多，对老破旧房子的价格造成冲击。未来深圳楼市将呈现两端分化，核心房产价格稳定甚至小幅上涨，而非核心区房产价格则会进一步下行。 ● 07:54房地产市场成交转化率与总价分布分析房地产市场成交转化率与总价分布分析讨论了房地产市场中成交转化率，特别是从带看到成交的转化率，以及不同总价区间房产的成交占比情况。指出 当前成交转化率接近5%，说明市场热度上升，但近期增速有所放缓。此外，分析了2至3月份深圳房产市场，发现改善型和豪宅类房产的成交占比有所提升，反映出市场的好转往往先从高端市场开始。 ● 10:08深圳二手房挂牌量及市场趋势分析深圳二手房挂牌量及市场趋势分析 深圳二手房挂牌量近6.8万套，较过年时的5.8万套增加了9000套。市场好转时，业主放售意愿增强，挂牌量上涨；随着成交量上升，挂牌量会下降，呈现动态波动趋势。去年九月底深圳二手房挂牌量近6.5万套，至年底降至5.8万套，现又回升至近6.8万套。今年深圳房地产市场存在几个关键情况和趋势研判。 ● 11:49深圳深圳2023年房地产市场去库存与价格趋势年房地产市场去库存与价格趋势深圳2023 年的房地产市场以去库存为主，面临约十八九万套的库存量，包括新增供应、二手房和保障房。为提升去化速度，各区积极开展促销活动，特别是外围区如坪山和龙岗，因这些区域新房供应量较大。核心区如南山和福田的供应量相对较少。鉴于2024年土拍量不多，预计未来几年供应量不会大幅增加，因此2025年成为关键的去库存年份。受外围区高库存影响，深圳新房价格预计仍有下行空间。 ● 13:38深圳楼市分析：中州银喜楼盘销售情况及市场趋势深圳楼市分析：中州银喜楼盘销售情况及市场趋势深圳中州银喜楼盘因其核心位置和5.1万单价的性价比，成为市场焦点，开盘销售率达到65% ，其中小户型因高性价比迅速售罄。这反映出深圳购房者对价格和产品敏感，只有具备明显性价比优势的房源才能获得市场青睐。深圳新房市场面临去库存压力，预计未来会出现价格战。同时，政策方面有取消限购的讨论，倾向于部分街道保留限购政策。 ● 16:29深圳楼市限购政策可能的调整深圳楼市限购政策可能的调整 深圳主管部门去年明确表示不会取消所有限购政策，但近期他们开始考虑以区为单位设定限购，特别是在库存较高的地区，如罗湖区靠近盐田的部分和南山的某些区域，可能不再设定限购。深圳各区有取消限购的意愿，但市里出于保持一线城市形象和避免楼市成为投资热土的考虑，对此持谨慎态度。如果三月楼市数据持续下滑，深圳可能会进一步考虑取消限购，但仍有对市场过热和监管压力的担忧。 ● 17:47深圳公积金政策调整及保障房支持力度加大深圳公积金政策调整及保障房支持力度加大 深圳近期出台的公积金政策明显增加了对保障房的支持，旨在鼓励更多年轻人和创业者在深圳发展。由于深圳房价高昂，市政府希望通过加大对保障房的扶持力度，减轻年轻人的购房压力。购买保障房的公积金额度将上浮，显示出政策的亮点。此外，深圳的公积金贷款额度上限调整为231万，而购买商品房的上限为209万。随着商贷利率降至3.15%，公积金贷款利率的2.85%与之差距不大，但有消息称，公积金贷款利率将进一步下调至2.5%，这将使得公积金贷款更具吸引力。 ● 19:49深圳核心区域学区房未来价格走势及政策变化深圳核心区域学区房未来价格走势及政策变化讨论指出，深圳核心区域的学区房，尤其是具有居住品质和属性的学区房，其价格表现相对稳健，跌幅小于市场 平均水平。以财富广场为例，因其学区划分为深圳外国语等名校，价格在过去一年有显著上涨。对于未来深圳学区房政策的变化，讨论认为，尽管深圳试图通过集团化办学来摊薄名校资源的紧张，但核心稀缺资源的学区房依然具有价值。长期来看，深圳高净值人群和白领群体对这类资源的需求依旧旺盛，因此核心学区房的长期价值被看好。 ● 22:41深圳楼市政策组合拳效果及持续性分析深圳楼市政策组合拳效果及持续性分析讨论了深圳市在经历几轮政策后，楼市反应不一的情况，特别是去年9 月份的组合拳政策对市场产生了显著的积极影响。分析指出，此轮政策不仅有效释放了市场积压的需求，也打消了观望者的顾虑，稳定了房价，避免了进一步的市场下滑。政策的及时性和全面性被认为是成功的关键因素，使得购房者对市场重拾信心。同时，也强调了政策对防止房产价值大幅缩水及其带来的社会影响的重要作用。 ● 24:44深圳房产投资与改善性需求区域推荐深圳房产投资与改善性需求区域推荐讨论了深圳不同区域房子的租售比，指出南山和福田的租售比较低，分别为1.5到1.8 。提及福田的公寓租售比可能达到4%，但整体因大量小产权房的存在，租售比未完全提升。对于改善性需求，推荐景田区域，理由是该区域无城中村，整体消费力和购买力均衡，房价下行空间较小。 ● 26:17深圳改善型房产与学区房投资建议深圳改善型房产与学区房投资建议 对话围绕深圳改善型房产和学区房的投资进行了深入讨论。首先提到了贵州香蜜湖的房产作为改善型住宅的考虑，强调了其优越的居住环境、无城中村、交通便利等优势，但也指出房龄偏老的问题。此外，还推荐了未来的新房项目，如香蜜四季家园。在讨论非改善型房价时，指出福田区上梅林、梅林等地的居住适宜性，并强调了学区房抗跌性的关键因素，特别是学校普高率的重要性。此外，还分析了具有居住属性的学区房在市场中的表现，以及百花等区域的房产价格波动原因。 ● 29:30深圳旧改潜力区域及项目推荐深圳旧改潜力区域及项目推荐本次电话会议讨论了深圳旧改潜力较大的地区，重点推荐了福田和南山的核心区，特别是提及了福田的景田香蜜 四季家园新世界香蜜家园和香蜜湖世纪家园项目，以及南山带有不错学校的旧改片区地段。参会者可通过电话或网络方式提问，会议在充分交流后结束。 问答回顾问答回顾 发言人发言人问：深圳楼市表现如何？政策传闻方面有哪些情况？问：深圳楼市表现如何？政策传闻方面有哪些情况？ 发言人答：深圳楼市在开年后表现出较好的成交量，尤其是二手楼市。待看量和成交量均呈现上升态势，接近去年10月和11月的高位水平。近期深圳出台了一个关于公积金额度调整的新政，同时关于限购调整的传言也较多。 发言人发言人问：目前深圳的整体楼市表现和政策方向是怎样的？问：目前深圳的整体楼市表现和政策方向是怎样的？ 发言人答：深圳整体楼市复苏较快，二手带看量和成交量连续几周保持在较高水平，接近去年10月和11月的水平。政策延续是重要因素之一，尤其是从9月9日至今，政策组合拳的影响持续发挥，释放了市场活力。此外，每年开春后刚需购房及学区房需求上升，进一步推动了房产行情。 发言人发言人问：深圳房价是否稳定？问：深圳房价是否稳定？ 发言人答：深圳二手房房价目前稳定在6.3到6.4万的区间。价格稳定的原因主要有两点：一是改善性房产成交占比提升，拉动了深圳房价结构性上涨；二是成交量持续企稳，从去年九月份以来，深圳每月二手房成交量基本保持在5000套以上，交易活跃度提高，增强了市场信心。另外，溢价率也从高峰时期的12%下降至目前的8%至9%，显示出业主和客户心态趋于稳定。 发言人发言人问：深圳楼市中，核心区域和非核心区域的房产价格表现有何不同？问：深圳楼市中，核心区域和非核心区域的房产价格表现有何不同？ 发言人答：深圳楼市呈现明显的分化情况。核心区的核心房产价格稳住了，并且像深业中城这样的改善型豪宅盘价格还有所上涨，涨幅约40%。而非核心区的非核心房产价格仍在下行，但下行速度已经有所收窄，显示出趋稳迹象。预计今年非核心区房产价格还将进一步下探，受到大量次新房入市和大量新规盘（尤其是非核心区）的影响，这些新盘会对非核心区老破旧房产的价格造成冲击。 发言人发言人问：成交转化率这一数据说明了什么？目前的成交转化率如何？问：成交转化率这一数据说明了什么？目前的成交转化率如何？ 发言人答：成交转化率是指从带看到成交的转换率，该数据反映市场的下定速度和成交热度。目前二手房的成交转化率接近5%，与去年10月相比有所提升，新房的成交转化率也从低位回升至6.43%。这表明市场情绪在上涨，但近一周由于前期需求集中释放，成交转化率速度有所放缓。 发言人发言人问：当前深圳房产成交总价分布情况如何？问：当前深圳房产成交总价分布情况如何？ 发言人答：从监测数据来看，目前深圳房产成交总价以刚需为主，300万以下的房子占比较大。然而，开年之后，500万至800万、1000万至1500万以及1500万以上的改善性及豪宅房产成交占比均有明显提升，显示出改善型和豪宅房源在市场上的活跃度增强。 发言人发言人问：深圳二手房挂牌量的情况怎样？问：深圳二手房挂牌量的情况怎样？ 发言人答：目前深圳二手房挂牌量接近6.8万套，相比过年期间