房地产行业：楼市政策组合拳如期兑现，看好地产板块后续表现！

HeaderTable_User 847289893 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 动态跟踪 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 事件 央行、住建部、银监会联合出台《中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，下调二套房和公积金贷款最低首付比例。 财政部、国税总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人转让普通住房免征营业税由5年降为2年。 核心观点 地产政策组合拳出台，支持商品房销售回暖。需求端方面，下调二套房和公积金贷款最低首付比例短期提振需求，从数据上看，楼市小阳春态势显现，全国层面二手交易数据好转，新房推盘量上升，新房去化率上升，我们判断，3月份无论是新房销量还是二手房销量环比增幅都在50%以上，预计在利好政策的刺激下，楼市二季度销售将继续回暖。供给端方面，个人转让普通住房免征营业税时间限制放松将刺激更多二手房入市，增加楼市供给，综合来看市场将呈现增量不增价的局面。 政策是地产板块的主要驱动因素，预计后续还有进一步的利好政策出台。自2014年以来，由于投资人普遍认为地产行业销售改善难有持续性，短期政策博弈成为主导地产板块行情的原因。我们认为，本次楼市利好政策的出台是开启楼市本轮支持政策的信号，预计将有效提升地产公司盈利预期和估值水平。 投资建议与投资标的 销售改善+政策利好+市场风格三重利好，看好地产板块后续表现。年初以来沪深300上升了15.69%，地产板块上升了27.53%，超额收益不多，后续伴随销售改善和政策利好，超额收益有望扩大。 两类公司将受益。1）地产营销类公司受益于地产行业去库存，推荐世联行(002285，买入)、三六五网(300295，买入)；2）地产开发商受益于去库存带来的财务状况改善，推荐万科A(000002，买入)，建议关注华夏幸福(600340，未评级)、招商地产(000024，未评级)、荣盛发展(002146，未评级)、保利地产(600048，未评级)。 风险提示 政策落地或后续政策出台不达预期。 商品房销售回暖不达预期。 楼市政策组合拳如期兑现，看好地产板块后续表现！ 房地产行业 证券 公司 股价 EPS PE 投资 代码 名称 13 14E 15E 13 14E 15E 评级 002285 世联行 40.00 0.42 0.52 0.67 95.99 77.47 59.27 买入 000002 万科A 14.24 1.37 1.43 2.11 10.40 9.99 6.76 买入 300295 三六五网 170.00 1.43 1.88 2.52 118.93 90.39 67.59 买入 000540 中天城投 33.87 0.25 0.37 0.51 134.85 90.93 66.74 买入 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算，(上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，如有需要可参阅对应上市公司研究报告) 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2015年03月31日 行业表现 资料来源：WIND 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S086051406003 相关报告 地产政策组合拳有望出台，建议增配地产板块！ 2015-03-30 降息来袭，楼市小阳春可期！ 2015-03-01 降准推升楼市，宽松有望持续 2015-02-05 -32%0%32%64%96%14/0414/0514/0614/0714/0814/0914/1014/1114/1215/0115/0215/03房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 楼市政策组合拳如期兑现，看好地产板块后续表现！ 2 目 录 地产政策组合拳及其对地产板块的影响 .......................................................... 3 风险提示 ........................................................................................................ 5 附录：政策全文 ............................................................................................. 6 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 楼市政策组合拳如期兑现，看好地产板块后续表现！ 3 地产政策组合拳及其对地产板块的影响 历史上看，中央地产政策都以组合拳形式出台。从中央历次地产政策来看，政策的连续性较为明显，体现为如果政府对房地产市场的调控政策意图未达到，后续强化政策将在短期内接连出台，直到房地产市场的趋势出现明显改变。在这一过程中，利率、税收、首付（及利率）、信贷、供给、行政限购等手段都可能成为政策调控工具，因此我们判断本次政策依然会以组合拳形式出台，两部委文件的出台只是开始。 表1：中央地产政策历次“组合拳”情况 时间 政策/文件 工具 政策措施 背景 2006.5.29 《关于调整住房供应结构稳定住房 价 格 的 意 见 》（九部委十五条） 供给 出台限制新建住房套型90/70政策。 部分城市房价持续上涨而成为社会关注热点，房地产市场出现供需两旺 税收 个人住房转让营业税全额征收标准由原不足2年改为不足5年。 信贷 严格房地产开发信贷条件。 首付 全面调整住房消费信贷政策，个人首付贷比例不低于30%，90平米自住房仍保持20%比例。 税收 个人住房转让营业税全额征收标准由原不足2年改为不足5年。 2008.10.22 财政部发布《关于个人住房转让营业税政策的通知》等多项措施支持住房消费 税收 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。个人住房转让营业税征收标准由5年减少到2年。 金融危机导致经济出现下滑风险，迫使政府地产政策转向 利率 进入降息周期。 首付 首套房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时个人住房公积金贷款各档次利率分别下调0.27个百分点。 2009.12.14 国务院常务会议提出房地产市场四项调控措施（国四条） 供给 增加普通商品住房的有效供给，重点增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。 房地产价格持续10个月走高；地产资金杠杆率大幅提高 税收 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 信贷 加大差别化信贷政策执行力度。 2010.4.17 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的首付 90平方米以上首套房首付款比例不得低于30%；二套房不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；国内各大城市房价狂飙，一季度GDP 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 楼市政策组合拳如期兑现，看好地产板块后续表现！ 4 通知》（国十条） 大幅提高三套房及以上的首付比例和贷款利率，房价上涨过快或供应紧张的地区三套及以上房贷可暂停发放。 增速较快。 限购 限制异地购房。 供给 增加居住用地有效供给；调整住房供应结构，优先供应保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地。 2010.9.29 完善差别化住房信贷政策，调节和引导住房需求（929房产新政） 首付 暂停发放三套及以上住房贷款；首套房首付款比例调整到30%及以上；二套房严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍规定。 国十条调控力度未达预期，6-8月全国房价再次反弹。 信贷 消费性贷款禁止用于购买住房；对违法违规房地产开发企业，停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购房贷款。 税收 明确取消部分区域的个税减免政策。 2011.2.16 国务院常务会议提出房地产市场八项调控措施（新国八条） 首付 二套房首付款提至60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 房价在上一年的政策调控下仍出现快速普涨现象。 税收 对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。 限购 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市执行严格限购 2013.2.20 国五条及细则（《 关 于 继 续 做好房地产市场调控工作通知》） 信贷 严格实施差别化住房信贷政策。 部分地区放松调控的意愿有所增强， 2013年初部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显。 供给 增加普通商品住房及用地供应。 限购 已实行限购城市完善措施，未实行限购城市房价上涨过快的，应及时采取限购等措施，限购应覆盖城市全部区域，同时包括新房和二手房。 税收 扩大个人住房房产税改革试点范围；出售自有住房按转让所得征收20%个人所得税。 首付 对于房价上涨过快的城市可进一步提高二套房贷的首付款比例和贷款利率 2014.9.30 《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的首付 家庭首套房的最低首付比例仍为30%，利率下限下调为基准利率的0.7倍。 全国楼市陷入低迷,在不计算保障性住房数据的情况下,70个利率 11月21日基准利率下调25个bp。 供给 鼓励银行金融机构通过证券化产品和 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 楼市政策组合拳如期兑现，看好地产板块后续表现！ 5 通知》（住房金融930新政） 债务手段筹集资金增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放；支持房地产开发企业的合理融资需求，鼓励发债、鼓励开展REITs试点；加大对保障性安居工程建设的金融支持。 大中城市新建商品住宅中均出现量价齐跌。 2015.3.27 《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》 供给 控制住宅用地土地供应，控制供过于求地区住房建设的规模进度。 2015年初，全国新房量价均出现下滑、房企库存较高。 需求 鼓励商品房转型利用投入其他产业；允许商品房转化为保障性住房。 数据来源：国土部，住建部