东北地产 中介专家 北京新政落地两天 楼市表现如何

💡核心结论：8.7新政精准指向刚需改善置换链修复而非短期刺激，落地两天新房到访+55%/成交+32%，二手签约两日分别+20%/+39%，外部客源占比29%决策加速。房价：千万以内年内可企稳，千万以上需拆迁+补贴助推；政策目标二手房推至16000-17000套/新房推至5000套（+30%），工具箱仍有贴息和人才补贴储备 發■#政策效果：新房到访+55%/成交+32%/二手签约+39%/外部客源占29%提前入场# 周末两天新房到访环比上周末+55%，成交从130套升至179套（+32%）；二手签约8日+20%/9日+39%，带看增55-60%。约看量持续攀升（新房+85%/二手+67%）。外部到京客源（河北/东北）占29%、环比+110%，限购缩至一年让临京客户提前入场。开发商研究折扣方案，上半年仅99折，本轮公积金上调后预计释放95折力度 太阳■#精准指向：刚需改善80-110㎡/总价490-650万/朝阳丰台高库存区受益# 8日二手房490-650万成交占比升至41%，新房该段从18%升至23%。核心修复首套→刚需改善置换链卡壳（5月后链条断裂致6-7月降温）。朝阳27盘/丰台39盘满足条件。公积金240万撬动五环内390-600万老房加速置换，房主9-12月转化为上端购买力 红包■#房价判断：千万以内年内可企稳/千万以上需拆迁助推/中产外溢是主因# 月环比跌幅已从去年1.8-2收窄至0.4-0.6，政策后进一步收窄，但绝对企稳需挂牌降至6.6-6.7万套（目前9.95万仍差3万套）。千万以上承压主因：国央企搬雄安+大厂优化离京致中产购买力坍塌。一线分化：上海1800万以内可企稳（挂牌斩半至7.8万），深圳850万以内，北京广州千万以内缓步企稳 礼物■#储备政策：贴息+人才补贴多城试点完毕/上广深可能先出# 商贷贴息（限高库存区/3年/2-5万）已在武汉/长春/南京/苏州等完成两轮试点。人才补贴一线预计30-80万，大概率只针对新房。北京此轮公积金是全国收尾（沪广深4月底已先行），下轮贴息/补贴上广深可能先出。叠加9月后首批拆迁户入场，起稳速度将超预期