普睿专家7月收官楼市表现如何20260731

2026年7月房产研报：供需双缩分化加剧，以价换量支撑市场韧性 摘要 ●2026年7月百强房企销售环比下降36.9%,同比下降7.5%,十强房企同比降幅10.6%为3月以来最大值，市场呈现季节性回落。●50城新房供应面积环比减少35%,创2024年以来非春节月新低；供求比仅0.58,库存被动消化为后续价格企稳提供支撑。●市场分化加剧：3,000万以上顶豪产品价格韧性强且成交创新高；1,000万-3,000万总价段受卖旧买新受阻影响，价格处于下行通道。·二手房市场进入高位整理期，7月重点20城成交环比下降16%,预计下半年将重演“以价换量”逻辑，买方市场特征明显。●产品力成为核心变量：第四代住宅、高得房率(如90%)及具备显著价格优势的刚需项目去化率显著优于传统产品。●土地市场热度下滑，7月成交溢价率降至6.2%,房企拿地趋于谨慎，高总价地块成交数量环比大幅减少。●预计2026年全年重点城市新房销售同比降幅约5%,下半年市场将维持高位平台波动，韧性优于2025年。 Q&A 2026年7月房地产市场的整体表现如何?百强房企的销售业绩呈现出哪些具体趋势和特点? 2026年7月，房地产市场进入传统营销淡季，呈现季节性回落，多个城市量价走低。这主要受到6月业绩冲刺后供应节奏放缓、需求动能提前释放以及高温多雨天气抑制看房活动等多重因素影响。从企业端来看，百强房企7月单月实现操盘口径销售金额1976.5亿元，环比下降36.9%,同比下降7.5%。2026年1-7月，百强房企累计操盘口径销售金额为1.61万亿元，同比下降13.2%。各梯队中，排名前十的房企降幅尤为显著,其销售额约占百强总量的53%,对整体数据影响突出。具体来看，十强房企7月单月销售额环比下降41.7%,同比下降10.6%,该同比降幅为2026年3月以来的较大值。作为对比，十强房企4月同比增长8.7%, 5月增幅收窄至4.5%,6月转为微跌1%。具体到企业，保利发展、中海、绿城、越秀、金茂等企业7月单月环比降幅均在50%左右，其中越秀环比降幅达62%,金茂降幅为42%。华润置地与招商蛇口环比降幅在30%至40%之间，华发和龙湖的环比降幅约为30%,建发下降21%,滨江下降15%,万科下降10%。从单月同比数据看，仅少数企业实现增长，如中海地产同比增长27.5%,建发房产同比增长49.8%,其增长主要依赖于在杭州、上海、深圳、成都等核心城市的个别项目热销。从1-7月累计同比数据看，中海地产实现了13.2%的增长。华润置地、招商蛇口、金茂的累计同比增幅在5%左右。保利、建发、越秀、滨江等企业则出现约10%的同比下降，绿城、越秀降幅约20%,而万科、华发、龙湖的累计同比降幅达到50%左右。与此同时，部分深耕区域市场、以产品力取胜的中小型民营房企延续了上半年的增长态势，但其成交总额规模相对较小，主要集中于个别项目。这反映出在规模房企收缩部分城市业务后，市场对产品领先的新房仍存在需求，这些中小企业在特定市场中找到了发展空间。 2026年7月全国重点50城的新房市场在供给和成交两端表现如何?各线级城市之间是否存在差异? 2026年7月，全国重点50城的新房市场在供给端呈现显著收缩，在成交端则表现为季节性回落但需求底部稳固。在供给端，受房企在年中冲刺后放缓开发和推盘节奏的影响，7月重点50城新建商品住宅新增供应面积仅为674万平方米，环比大幅减少35%,同比下降36%。该供应规模刷新了自2024年以来除春节月份外的最低水平，甚至比2025年10月和2026年5月的阶段性低点还下降了约两成。2026年1-7月，累计新增供应面积同比下降23%。供给端的持续萎缩反映了房企在土地投资上的收敛和谨慎的推盘意愿，这将对下半年的整体供应和成交规模形成约束。从城市能级看，四个一线城市7月新增供应96万平方米，同环比均下降约30%;其中北京新增供应35万平方米，环比增长110%,同比增长77%,表现突出，而上海、广州、深圳及多数核心二线城市供应量则同环比大幅下降。在成交端，7月重点50城新房成交面积(网签备案口径)为1,161万平方米，环比回落23%,同比微降4%。该成交规模虽较3-6月月均1,544万平方米的高位有明显回落，但与2025年下半年的水平大体相当，显示市场在经历上半年的温和修复后进入季节性调整，并未出现趋势性下行，需求底部较为稳固，成交中枢仍在不断上移。分城市看，一线城市和三线城市7月成交同比为正增长。一线城市成交176万平方米，环比下降22%,但同比增长6%,显示出较强的市场韧性；2026年1-7月，一线城市累计成交1,277万平方米，累计同比微降5%,表现优于50城整体水平。三线城市的同比增长则主要受低基数影响，成交总量仍处于较低水平波动。 2026年7月全国新房市场的整体供求情况如何，尤其是在头部城市和一些热点二线城市的表现有何差异? 2026年7月，新房市场总体呈现供应持续萎缩的态势。从成交量来看，成都和重庆的成交面积均超过50万平方米，位居前列；西安、广州、武汉、天津、青 岛等城市的成交面积也达到了40至50万平方米的水平。头部城市的成交量占据了市场总量的约五成。尽管成交中枢未出现明显下降，更多表现为季节性回落，整体趋势并未走坏，但部分热点二线城市调整明显。例如，长沙的成交量同环比均下降约50%,杭州环比下降56%,同比下降23%。整体供求比仅为0.58,市场持续处于供不应求的状态，这导致狭义库存被动消化，为后续价格企稳提供了数量层面的支撑，同时也意味着热点城市的可售货值正在加速稀释。 从来访量和认购量这两个前端微观指标来看，2026年7月重点城市的新房市场表现出了怎样的趋势? 根据对15个重点城市的监测数据，7月份的市场趋势基本保持了3月至6月的惯性。具体来看，重点项目的客户来访量环比下降14%,但同比增长10%;认购量环比下降8%,同比增长22%。来访量和认购量的环比降幅均小于网签备案数据23%的降幅，且同比仍为正增长，这预示着未来一至两个月(如8、9月份)的市场仍将维持现有惯性，不会出现明显的趋势性走坏。数据表明，客户的决策周期有所缩短，转化率得到提升。分城市看，北京、广州、深圳的来访量环比下降约15%,杭州、武汉下降约30%,而合肥则例外，来访量环比增长51%,认购量更是环比大增160%,显示出其市场决策周期显著缩短。 2026年7月重点城市的项目开盘去化率表现如何，哪些城市和项目类型表现突出，又有哪些城市面临压力? 2026年7月，监测的15个重点城市共计75个项目开盘或加推，合计推售7,612套房源，当日认购2,476套，平均去化率为33%,与上月持平，较2025年同期上升2个百分点。市场分化明显，产品、地段和定价具备优势的项目能取得较高去化率。郑州、成都、深圳的开盘去化表现领跑，其中郑州凭借价格优势显著的刚需及刚改项目，平均去化率高达82%;成都和深圳的高端项目去化率也分别达到77%和70%。合肥与武汉的平均去化率也达到了60%左右。相比之下，部分前期热点城市去化承压显著。北京开盘项目去化率仅为19%,环比下降17个百分点；上海推售的15个项目中，有4个首日零去化，总体去化率仅30%;杭州和西安的平均去化率也分别降至41%和27%,降温趋势非常明显。 当前市场环境下，哪些类型的住宅项目更受购房者青睐并能实现热销? 目前市场热销的主流项目主要集中在两类：一类是超高端住宅，另一类是具备显著价格优势的刚需产品。特别是那些结合了新规设计、得房率高的项目，更容易实现销售。例如，上海虹桥区域的一个绿城项目，其定价与周边二手房基本持平，但凭借“3.5代住宅”带来的高得房率优势，并升级了装修、立面及公共区域设计，成功吸引了改善型及首次改善型购房者，取得了非常高的认筹率，并触发了积分摇号。 2026年7月二手房市场的整体成交表现如何，与新房市场相比呈现出哪些趋势和特点? 2026年7月，二手房市场表现相较新房更好，但回落趋势是类似的。重点20城二手房成交面积合计1,379万平方米，环比下降16%,同比基本持平，微增0.2%。1-7月累计成交面积为1.08亿平方米，同比增长11%,增幅较上半年回落2个百分点。与新房市场在3-6月处于平台期不同，二手房市场在4月达到高点后，已连续三个月持续回落，7月成交量已是今年以来除春节月份外的低点，与2025年12月水平相当。尽管如此，当前的成交中枢仍显著高于2025年下半年的多数月份。 对于当前及未来的二手房市场，其量价博弈的态势和长期趋势是怎样的? 当前二手房市场在经历二季度的连续放量后，已进入高位整理期，环比动能连续走弱。市场可能正在复制2025年下半年的走势，即成交量持续回落至第四季度低点，但整体成交中枢高于去年。这主要是因为前期成交量放大后，部分低总价段房源减少且价格趋稳，市场进入了新一轮的量价博弈周期。目前的大趋势尚不支持价格触底回升，最好的状态是价格企稳。当以价换量的效应减弱、低价房源消化后，可能会导致成交量萎缩，进而引发新一轮价格博弈。大概率仍将是买方市场占优，卖家可能需要再次降价以换取快速成交。这种以价换量的整体趋势短期内难以反转。从城市能级看，一线城市韧性最强，7月北京和上海的二手房成交量均在160万平方米左右，一线城市整体环比降幅为9%,小于20个重点城市的整体降幅。 2025年7月中国房地产市场的整体表现如何，尤其是在新房、二手房和土地市场方面? 2026年7月，市场整体呈现季节性回落。新房、二手房、土地市场以及企业销售额均出现约20%的环比下降，但同比降幅相对较小。尽管数据回落，但市场趋势并未恶化，依然维持了今年以来复苏上行的通道。具体来看，新房市场方面，7月份重点30城的新房成交面积为1,231万平方米，环比下降21%,同比增长16%。一线城市成交面积环比下降26%,同比增长16%;二线城市环比下降20%,同比微增0.2%。二手房市场方面，一线城市及部分核心二线城市的流通性较强，对新房市场形成支撑。例如，成都的二手房成交规模达到180万方，位居重点城市之首，7月同比增长10%,环比微降7%。相比之下，南京和青岛的二手房市场走弱明显，南京7月成交量同环比双降超过30%,青岛则同环比双降约60%。土地市场方面，7月份同样热度下降，供求量价环比回落。全国重点30城招拍挂土地供应建筑面积为3,882万平方米，环比下降11%,同比下降37%;成交建筑面积为3,289万平方米，环比下降9%,同比下降24%。平均楼板价降至2,768元/平方米，环比下降25%。土地成交溢价率也明显走低，7月平均溢价率仅为 6.2%,环比下降7.3个百分点，同比下降3.4个百分点。高总价地块的成交数量显著减少，7月总价超过10亿的地块仅有7宗，较6月减少了18宗。房企拿地 态度更趋谨慎，百强房企7月拿地金额下降了32%。 对2026年8月及“金九银十”期间的市场走势有何预判? 预计8月份市场将延续传统淡季的态势。高温多雨天气会影响看房活动和施工进度，因此推盘量不会有明显改善。市场博弈将继续，多数城市可能呈现量价走低、以价换量的局面，城市间分化会依然显著。一线城市及成都、杭州等个别二线城市预计能维持成交热度与规模，保持在第一梯队。对于接下来的“金九银十”,预计新增供应量将在9月份有所增加。从市场主体来看，新房市场中，济南、长沙、郑州、南京等城市预计将持续承压，特别是远郊的刚需盘和老旧规划产品将面临较大的销售困难。然而，核心区的改善型或高端住宅，若具备产品力和价格优势，仍能保持较好的去化率。项目之间的结构性分化将加剧，并直接导致企业单月销售业绩的巨大分化。土地市场方面，预计8月份广州、合肥、杭州、上海等地将有较多优质地块供应，这可能对市场情绪和预期起到一定的支撑和带动作用。 与2025年下半年相比，2026年下半年的新房市场是否会面临类似的快速调整风险?市场的韧性体现在哪些方面? 2026年新房市场的韧性应强于2025年，整体表现会更好。从数据上看，2026年3月至6月，市场成交量处于近两年