2026年7月，中国房地产市场呈现供需双缩分化加剧的态势，以价换量支撑市场韧性。
市场整体表现：百强房企销售环比下降36.9%,同比下降7.5%,十强房企同比降幅10.6%为3月以来最大值，市场呈季节性回落。1-7月累计销售额同比下降13.2%。
新房市场：
- 供给端：50城新房供应面积环比减少35%,创2024年以来非春节月新低，供求比仅0.58，库存被动消化为后续价格企稳提供支撑。1-7月累计供应面积同比下降23%。
- 成交端：重点50城新房成交面积环比下降23%,同比微降4%。一线城市和三线城市成交同比为正增长。成都、重庆成交面积超过50万平方米，头部城市成交量占市场总量约五成。
- 供求情况：市场持续处于供不应求状态，热点城市可售货值加速稀释。
- 前端指标：重点城市客户来访量环比下降14%,同比增长10%;认购量环比下降8%,同比增长22%,预示未来一至两个月市场维持现有惯性。
- 开盘去化率：平均去化率为33%,分化明显。郑州、成都、深圳去化率表现领跑，郑州平均去化率高达82%;北京、上海、杭州、西安去化承压显著。
二手房市场：
- 成交表现：重点20城二手房成交面积环比下降16%,同比基本持平，微增0.2%。1-7月累计成交面积为1.08亿平方米，同比增长11%,增幅较上半年回落2个百分点。
- 趋势特点：市场进入高位整理期，环比动能连续走弱，成交量持续回落至第四季度低点，但整体成交中枢仍显著高于2025年下半年的多数月份。
- 量价博弈：市场可能重演2025年下半年走势，成交量持续回落至第四季度低点，整体成交中枢高于去年。大概率仍将是买方市场占优，以价换量的整体趋势短期内难以反转。
产品力：第四代住宅、高得房率(如90%)及具备显著价格优势的刚需项目去化率显著优于传统产品。
土地市场：7月成交溢价率降至6.2%,房企拿地趋于谨慎，高总价地块成交数量环比大幅减少。
未来展望：
- 2026年全年：重点城市新房销售同比降幅约5%,下半年市场将维持高位平台波动，韧性优于2025年。
- 2026年8月及“金九银十”：8月市场延续淡季态势，多数城市可能呈现量价走低、以价换量的局面。9月新增供应量将在9月份有所增加。“金九银十”期间，济南、长沙、郑州、南京等城市预计将持续承压，核心区的改善型或高端住宅若具备产品力和价格优势，仍能保持较好的去化率。
- 2026年下半年：新房市场大概率会维持现有平台，全年销售同比降幅预计能维持在5%左右。二手房市场走势将类似于2025年下半年，即遵循“量在价先、以价换量”的逻辑。
城市分化：
- 深圳：总价3,000万元以上顶豪产品价格韧性强且成交创新高，总价1,000万-3,000万总价段受卖旧买新受阻影响，价格处于下行通道。罗湖等区域房产持续阴跌，市场内部两极分化加剧。
- 上海：总价3,000万元以上高端住宅成交量将主要受制于下半年可能出现的供应乏力，市场热度将维持高位。总价1,000万-3,000万元的房产以及风貌别墅类产品将持续面临较大的去化压力。二手房市场预计成交中枢仍将高于2025年，但短期内会再次进入以价换量的新博弈期，最终走向“价跌量升”的过程。
核心结论：当前房地产市场虽呈季节性回落，但整体趋势并未恶化，依然维持复苏上行通道。以价换量成为市场主要逻辑，产品力成为核心变量。下半年市场将维持高位平台波动，韧性优于2025年。
